Cách giao dịch mua bán nhà đất qua ngân hàng

giao dịch mua bán nhà đất qua ngân hàng

1. Cách thức mua nhà qua ngân hàng 

 Thanh toán tiền  qua ngân hàng trong giao dịch mua bán nhà đất đã không còn xa lạ. Và được khách hàng  lựa chọn ngày càng nhiều  trong những năm gần đây. Sự lựa chọn  như vậy đã mang lại hiệu quả lớn trong giao dịch cũng như tạo niềm tin  cho người dùng có nhu cầu sử dụng. 

  Thông thường chủ sở hữu sẽ  chọn phương thức thanh toán bằng tiền mặt. Nhưng thực tế thường tiềm ẩn những rủi ro cho chủ nhà. Hoặc một phần  xuất phát từ nhu cầu của người mua. Vì vậy, khi mua bán nhà đất hình thành phương thức thanh toán  qua ngân hàng, đặc biệt trong các trường hợp sau: 

 Bên bán nhận tiền  bán nhà  qua ngân hàng để đảm bảo an toàn 

 Ở Việt Nam, một tấc đất là một tấc vàng. Một giao dịch bất động sản trung bình  vài tỷ đến hàng chục tỷ là chuyện hoàn toàn bình thường. Nếu nhận thanh toán bằng tiền mặt thì người bán sẽ gặp nhiều rủi ro. Cụ thể, các vấn đề như  đếm tiền mất nhiều thời gian, không tránh khỏi tình trạng tiền giả, tiền rách. Điều quan trọng là khi bạn mang tiền mặt trở lại cửa hàng, nó có thể bị mất bất cứ lúc nào. 

 Vì vậy, để đảm bảo an toàn, người bán phải yêu cầu người mua gửi tiền trực tiếp vào  tài khoản của mình. 

 Chọn ngân hàng làm  trung gian trong việc thanh toán tiền mua bán nhà 

 Người mua thường e ngại nếu trong quá trình đăng ký có vấn đề gì xảy ra. Có một số vấn đề như nhà đất nằm trong diện quy hoạch,  đất đai đang có tranh chấp. Vì vậy, để yên tâm tiến hành giao dịch, nhiều chủ xe phải chấp nhận phương thức thanh toán qua ngân hàng. Sau khi ký công chứng hợp đồng  mua bán, hai bên liên hệ với ngân hàng để mở tài khoản. Người mua sẽ chuyển tiền vào tài khoản này. Tuy nhiên, số tiền này  ngân hàng chưa giải ngân mà phải chờ người mua nhận  sổ. 

 Đối với người bán, để tránh rủi ro, nên  chọn ngân hàng  uy tín. Và nên ký  hợp đồng 3 bên giữa người mua và ngân hàng. Trong đó ghi rõ nội dung trên là có cơ sở nếu hai bên còn lại vi phạm hợp đồng. Ví dụ người mua nhận  sổ nhưng ngân hàng chưa  giải ngân cho người bán.  

 Ngân hàng thanh toán tiền mua nhà cho bên bán khi bên mua  thế chấp nhà ở cho ngân hàng 

 Trong trường hợp người mua gặp khó khăn về  tài chính nhưng có nhu cầu mua nhà, ngân hàng sẽ tạo điều kiện cho người mua vay vốn. Tuy nhiên, người mua phải cung cấp chính ngôi nhà để bảo đảm cho  thế chấp.  Điều này có nghĩa là người bán  sẽ không nhận được tiền ngay sau khi ký công chứng. Người bán phải đợi người mua nhận  sổ thì ngân hàng mới giải ngân. Khung thời gian giải ngân cụ thể phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Thông thường ngân hàng sẽ không thanh toán sớm hơn. Ngân hàng sẽ không giải ngân nếu người mua chưa làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng. Vì vậy, người bán nên suy nghĩ cẩn thận trước khi chấp nhận phương thức thanh toán này.  

 Như vậy, đối với ba trường hợp thanh toán tiền mua bán BĐS qua ngân hàng thì chỉ có trường hợp thứ nhất là có lợi cho bên bán. Trường hợp thứ hai và thứ ba sẽ  rủi ro. Đây là trường hợp khi người mua quay lại hoặc  chọn một ngân hàng vô đạo đức. Nếu các bên đã thỏa thuận lựa chọn thì đương nhiên phải trả phí dịch vụ cho ngân hàng. Đồng thời, họ còn phải  trả lãi  nếu người mua thế chấp tài sản đó cho ngân hàng. Nhưng để giải  bài toán  một bên muốn bán  một bên muốn mua thì  lựa chọn ngân hàng làm giải pháp  là phương án hợp lý nhất cho  người có nhu cầu.  Mặc dù vậy, cả hai bên nên thận trọng khi giao dịch  qua ngân hàng.  

 2. Quy định về giao dịch  ngân hàng 

 Chính phủ đã có chính sách thanh toán không dùng tiền mặt từ nhiều năm nay và đây là chủ trương lớn nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế một cách hiệu quả và minh bạch. Đề xuất chuyển giao dịch bất động sản  qua ngân hàng được Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính góp ý để tránh thất thu thuế trong lĩnh vực này. 

  Trong một văn bản liên quan nhằm chống thất thu thuế kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính  đề nghị cơ quan công an phối hợp với ngành thuế  điều tra, quản lý hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Đề xuất này được đưa ra trước thực trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá bán của chủ đầu tư để trốn thuế diễn ra rất phổ biến. Thông thường hai bên ký kết hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và một phụ lục khác của hợp đồng  ghi  giá thực tế. 

 Đồng thời, quy định cũng buộc các đơn vị giao dịch trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng thì mới được khấu trừ thuế. Vì vậy, quy định giao dịch bất động sản (BĐS) phải thông qua ngân hàng không có gì mới, đột biến. Bất động sản vừa là hàng hóa, vừa là tài sản lớn  cần được giám sát minh bạch. Đối với người mua hay người bán nhà đất, việc thanh toán qua ngân hàng chỉ có lợi và an toàn cho cả hai bên. Điều này nhằm hạn chế rủi ro cho  người mua và người bán, nâng tầm thị trường BĐS và giúp cơ quan quản lý nhà nước có nhiều dữ liệu nghiên cứu  tầm vĩ mô về giá cả, xu hướng và vốn hóa  thị trường.  

 Việc giao dịch một món hàng từ vài trăm triệu đồng đến hàng chục tỷ đồng nếu ngại phí chuyển nhượng xem ra không hợp lý. Nhưng để khuyến khích người dân, Ngân hàng Nhà nước có thể quy định mức trần phí  chuyển tiền đối với các hoạt động này. Ở nhiều quốc gia, đặc biệt là Hoa Kỳ, các giao dịch bất động sản chỉ được thực hiện thông qua các nhà môi giới được cấp phép và tất cả các khoản thanh toán  phải thông qua ngân hàng. Bản thân các ngân hàng có thể làm dịch vụ trung gian thanh toán, bởi sau khi công chứng, tiền của người mua đã bị phong tỏa, khi nào người bán hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì mới nhận được  tiền. Tương tự như vậy, nếu người đứng tên giao dịch bất động sản có ngân hàng tham gia cho vay thì việc giải ngân chỉ được thực hiện sau khi thẩm định pháp lý đầy đủ. Để thực hiện hiệu quả quy định này, cần có sự phối hợp của các cơ quan. Chẳng hạn, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi làm thủ tục sang tên  phải yêu cầu  xác nhận nộp tiền của ngân hàng hoặc người mua phải có  xác nhận của ngân hàng để nhận  sổ đỏ hoặc sổ hồng bản chính... 

 Do bất động sản là tài sản đặc thù có giá trị lớn nên cần sớm công bố quy định này  để tránh thất thu thuế. Thực tế, việc tồn tại 2 giá trong mua bán nhà đất từ ​​nhiều năm nay, ai cũng thấy mà chưa có động thái xử lý. Quy định bắt buộc thanh toán qua tài khoản ngân hàng cũng có thể dẫn đến tình trạng thông đồng giữa người mua và người bán kê khai 2 giá, giá tính thuế thấp hơn  giao dịch để nộp thuế ít hơn. Tuy nhiên, ở đây cả người bán và người mua đều gặp rủi ro trong giao dịch, chẳng hạn căn nhà 5 tỷ đồng nhưng thỏa thuận chuyển nhượng 4 tỷ đồng và nhận tiền 1 tỷ đồng. Ngoài ra, người mua và người bán đang vi phạm pháp luật bằng cách thỏa thuận giảm số tiền thuế phải trả cho nhà nước. Vì vậy,  nhiều người sẽ không dám giao dịch bằng tiền mặt. 

 Thanh toán không dùng tiền mặt, chuyển nhượng giao dịch bất động sản là hình thức văn minh, cần được khuyến khích trong xã hội. Tuy nhiên, nếu nói rằng việc sử dụng biện pháp này để chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản thì tính khả thi không cao trong khi tiền mặt vẫn chiếm tỷ trọng cao trong nền kinh tế. Nếu chỉ áp dụng một số biện pháp phiến diện thì khó có thể giải quyết được vấn đề này. Thất thu ngân sách lớn nhất xảy ra khi không  quản lý được giá trong giao dịch. Vì cơ sở dữ liệu về giá của chính phủ không có sẵn hoặc không được cập nhật nên rất khó xác định  giá thị trường là bao nhiêu.