Khi các cá nhân, tổ chức bị nhà nước thu hồi đất vì bất kỳ mục đích gì, điều mà người dân quan tâm nhất là chính sách đền bù? Và nhiều người thắc mắc quy định của pháp luật về vấn đề bồi thường này như thế nào? Để giúp bạn đọc có được những kiến thức pháp lý cơ bản nhằm xác định giá bồi thường đất khi thu hồi đất để làm đường, chúng tôi nghiên cứu và chia sẻ trong bài viết dưới đây.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, không phải mọi trường hợp Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường bằng đất (hoặc bằng tiền nếu không còn quỹ đất để bồi thường). Vì vậy, trước khi xác định giá bồi thường của đất khai hoang phải biết trường hợp khai hoang đó có thuộc trường hợp được nhà nước bồi thường về đất hay không.
1. Trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tại Điều 75, các trường hợp sau đây Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì được bồi thường về đất:
(i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có đủ các điều kiện sau đây:
- Không phải là đất thu tiền thuê đất hàng năm;
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và đất khác gắn liền với đất chưa được cấp.
Ngoại lệ: Sử dụng đất nông nghiệp trước 1/7/2004 mà người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản cuất nông nghiệp không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
(ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam đáp ứng điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.
(iii) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất đáp ứng điều kiện sau:
- Không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê;
- Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.
(iv) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng điều kiện sau:
- Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.
(v) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đáp ứng điều kiện:
- Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và;
- Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp. (vi) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đáp ứng các điều kiện sau:
- Được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc cho thuê đất trả tiền một lần tiền thuê mặt bằng cả trong thời gian thuê và;
- Đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.
Như vậy, theo quy định này thì chỉ những người đáp ứng các điều kiện tương ứng nêu trên, bị Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì được bồi thường về đất.
2. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để làm đường thì giá bồi thường đất được tính như thế nào?
Theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 62 luật đất đai 2013 thì việc thu hồi đất để làm đường giao thông thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công chúng. bị thu hồi đất để làm đường thì được bồi thường về đất nếu đáp ứng các điều kiện liên quan quy định tại Mục 1. Về nguyên tắc, khi Nhà nước thu hồi đất phải chỉ rõ đối tượng được bồi thường về đất thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, nếu không có đất được bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất khai hoang do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Như vậy, trường hợp bồi thường bằng đất sẽ không còn được bồi thường bằng tiền.
Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền và mức bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm. của quyết định thu hồi đất (không theo bảng giá đất tại địa phương) (khoản 4 điều 114 Luật đất đai 2014). Như vậy có thể thấy, đối với từng loại đất thu hồi, đất ở mỗi địa phương (địa phương) khác nhau, thời điểm ra quyết định thu hồi khác nhau thì giá bồi thường đất cũng sẽ khác nhau.
Việc xác định giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có thể thuê các tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn định giá các loại đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải trên cơ sở khảo sát, thu thập thông tin về đất đai, giá đất thị trường và thông tin về giá đất đó trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp (khoản 3 mục 114 Luật đất đai 2013).
Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành chưa quy định một mức giá bồi thường đất chung khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường cho các đối tượng bị thu hồi đất. Giá bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất và căn cứ vào loại đất thu hồi. Nhưng công thức chung sẽ là:
Số tiền bồi thường đất = Diện tích bồi thường x giá đất cụ thể xác định theo quy định pháp luật
Theo đó, câu hỏi thứ hai sau khi xác định mình có thuộc đối tượng được bồi thường về đất hay không thì người dân cần quan tâm đến diện tích đất của mình sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật là bao nhiêu để có căn cứ bồi thường với quyết định bồi thường của cơ quan có thẩm quyền. . .
Cụ thể:
(i) Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi làm đường: diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất quy định tại Điều 129, 130 Luật đất đai năm 2013 theo quy định và diện tích đất do được nhận thừa kế (diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; đối với diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước 01/7/2014 thì được bồi thường theo quy định tại Điều 4 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)
(ii) Đối với đất ở của hộ gia đình, cá nhân:
Theo quy định tại Điều 79 Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp đủ điều kiện được bồi thường về đất thì mức tiền bồi thường sẽ được xác định bằng diện tích đất ở bị thu hồi nhân với giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm quyết định thu hồi.
Về chính sách bồi thường về đất đối với trường hợp thu hồi đất ở thì được thực hiện theo hướng dẫn cụ thể tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và chính sách cụ thể tại từng địa phương.
Như vậy, không có một mức giá cụ thể để áo dụng chung để tính tiền đền bù về đất cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất để làm đường mà mức giá này sẽ được thực hiện theo Quyết định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm quyết định thu hồi đất của người dân.
Trên thực tế công tác bồi thường cho người dân để giải phòng mặt bằng thực hiện các công trình nhằm mục đích phát triển kinh tế, xã hội ở nước ta được triển khai luôn gặp phải sự phản đối, không đồng thuận của người dân, và điều khiến người dân có thái độ như vậy luôn xuất phát từ chính sách bồi thường mà người dân cho rằng không thỏa đáng. Bên cạnh đó, quy định pháp luật đất đai về vấn đề này tuy đã cụ thể nhưng vẫn còn khá rờm rà, quy định tại nhiều văn bản khác nhau, không phải người dân nào cũng đủ trình độ để tự tìm hiểu và hiểu đúng. Do đó, tâm lý chạy theo số đông hay cố gắng ăn xôi để đạt được điều tốt nhất theo quan điểm của tôi. Cùng với đó, thực tiễn thực hiện công tác thu hồi, đền bù của cơ quan nhà nước còn tồn tại trường hợp cán bộ tư lợi, không làm việc vì lợi ích của người dân, dẫn đến nhiều trường hợp bị thu hồi đất phản ứng rất gay gắt. .
Hi vọng qua bài chia sẻ này mọi người sẽ phần nào hiểu được những vấn đề pháp lý cơ bản trong việc xác định giá bồi thường đất khi bị nhà nước thu hồi đất để làm đường nói riêng và các mục đích khác nói chung. ép buộc hoặc chịu rủi ro pháp lý không cần thiết xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Nội dung bài viết:
Bình luận