Tính giá đất đền bù đất nông nghiệp như thế nào là đúng khi thu hồi?

Đất nông nghiệp là  đất được nhà nước giao cho người dân canh tác, sản xuất với mục đích nông nghiệp (thường là trồng lúa). Vậy khi thu hồi loại đất này, người dân sẽ được  đền bù như thế nào? Luật sư trả lời chính xác: 

 1. Cách tính giá bồi thường đất nông nghiệp? 

Thưa luật sư! Xin tư vấn  cách tính giá bồi thường, hỗ trợ theo quy định bồi thường nhà nước  2016. Xin tư vấn về cách tính giá bồi thường, hỗ trợ theo quy định bồi thường nhà nước  năm 2016. Hội đồng bồi thường tính: VNĐ bao gồm: 60.000 x 1,6 (hệ số điều chỉnh  đất nông nghiệp năm 2016 do UBND tỉnh Gia Lai ban hành) x 14 ( hệ số điều chỉnh đối với đất nằm) dọc  mặt đường chính)). 

2. Hỗ trợ đào tạo nghề và ổn định sản xuất là: 

 1.130 m2 x 288.000 đ/m2 = 296.640.000 đ (giá hỗ trợ 288.000 đ bao gồm: 60.000 x 1,6 (hệ số điều chỉnh  đất nông nghiệp năm 2016 do UBND tỉnh Gia Lai ban hành) x 3 lần theo quy định hỗ trợ do ban hành UBND tỉnh )). 

 Vậy cho tôi hỏi  chi phí tiền lương hưu theo mục 2 gia đình tôi có được nhân số hộ  điều chỉnh với 14 (hệ số điều chỉnh đối với đất nằm dọc trục đường chính)  theo cách tính mục 2 của tôi không? như sau: 

2. Hỗ trợ đào tạo nghề và ổn định sản xuất là: 

 1.130 m2 x 4.032.000 đ/m2 = 4.556.160.000 đ (giá hỗ trợ là 4.556.160.000 đ bao gồm: 60.000 x 1,6 (hệ số điều chỉnh  đất nông nghiệp năm 2016 do UBND tỉnh Gia Lai ban hành) x 3 lần theo quy định về hỗ trợ do UBND tỉnh ban hành UBND tỉnh) x 14 (hệ số hiệu chỉnh đối với đất  dọc trục đường chính)) 

 Trả lời: 

 Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất được bồi thường theo quy định của pháp luật và được xem xét hỗ trợ. Cụ thể, việc hỗ trợ  căn cứ vào Điều 83 Luật Đất đai  2013 quy định về việc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, UBND tỉnh Gia Lai hỗ trợ bạn  đào tạo nghề, ổn định sản xuất là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật. Vấn đề ở đây là mức hỗ trợ mà bạn yêu cầu có đúng hay không? Chúng tôi  trả lời như sau: 

 Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất  như sau: 

 Điều 20. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp 

 Đầu tiên. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây: 

a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương; 
 
b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương. 

  Như vậy, để xác định được số tiền mà bạn được hỗ trợ đào tạo nghề, ổn định sản xuất đã đúng chưa thì phải căn cứ vào quyết định về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư năm 2016 do Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai ban hành. Tuy nhiên, dựa vào thông tin bạn cung cấp có thể xác định được rằng mức gấp 3 lần theo quy định hỗ trợ từ Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai vẫn nằm trong mức pháp luật đưa ra là không quá 5 lần giá đất nông nghiệp. Điều này cũng có nghĩa là cách tính của bạn nhân với 14 (hệ số điều chỉnh cho đất nằm dọc mặt đường chính) không phù hợp với quy định của pháp luật.  

  2. Đền bù giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ?  

Kính gửi ACC GROUP, Tôi có thắc mắc mong luật sư giải đáp: Tôi là cán bộ nhà nước,  năm 2010 tôi có mua 5.000 m2 đất  nông nghiệp (đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nằm trong khu quy hoạch hình thành trong tương lai. nhà nước thu hồi và xây dựng khu công nghiệp.  Năm 2011 tôi  chuyển nhượng lại cho anh trai (sống bằng nghề nông). Năm 2012 nhà nước đo đạc lại diện tích mảnh đất trên để số hóa bản đồ và mảnh đất trên đứng tên anh tôi (trong sổ mục kê) nhưng không được cấp sổ đỏ vì đất nằm trong diện quy hoạch.  

 Trong quá trình chuyển nhượng đất cho anh trai tôi vào năm 2011, tôi chỉ nhận được tiền đặt cọc là 100 triệu đồng trong tổng số 200 triệu đồng. Do  anh tôi chưa đưa hết tiền nên tôi vẫn cho người khác thuê đất và trên đất tôi đã xây nhà kết cấu: mái tôn, vách không  tôn, nền lát gạch. 

 Hỏi:- Khi nhà nước đền bù thu hồi đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, nếu tôi sử dụng thì có được  hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không hay những người thuê đất trực tiếp sản xuất có được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không? ? 

 - Nếu tôi muốn anh trai tôi đứng tên thì tôi phải làm thế nào để anh ấy được  hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất? 

 - Kết cấu nhà  trên đất nông nghiệp như vậy có được bồi thường không? Nếu không được bồi thường thì việc cải tạo sẽ được bồi thường như thế nào? 

 Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự  hồi đáp từ các luật sư của Công ty  ACC GROUP 

 Tôi rất mong  được  tư vấn về địa chỉ email này. 

 Trân trọng 

 Trả lời: 

 Theo  vấn đề của bạn, Luật đất đai 2013  có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Sau đó,  Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành hết hiệu lực. Vì vậy, hiện nay việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. 

 Thứ nhất, để biết được khi nhà nước đền bù thu hồi đất bạn sử dụng thì có được khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp hay người thuê đất trực tiếp sản xuất được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp hay không? Căn cứ điều 20, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai về Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (như trích dẫn phần trên).  

 Các điểm a, b, c, d khoản 1 điều 19 như sau: 

 Điều 19. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất 

 Việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây: 

1. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau: 

a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; giao đất lâm nghiệp khi thực hiện Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; 
 

b) Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại Điểm a Khoản này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó; 
 

c) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm a Khoản này nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó; 
 

d) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó; 
 

 Theo đó, khi nhà nước thu hồi đất để được bồi thường khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp hay người thuê đất trực tiếp sản xuất được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp thì đất này bạn phải đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước sẽ bồi thường cho người được giao đất nông nghiệp chứ không phải người  được chuyển nhượng đất, hơn nữa theo dữ liệu thì người đó đứng tên mình không có quyền sử dụng đất. Trong trường hợp  trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên anh thì anh sẽ được nhận các khoản bồi thường này theo quy định. 

  Ngoài ra, dựa trên diện tích đất  bạn  sử dụng và nơi bạn sống? Bạn sẽ được hỗ trợ khi  nhận chuyển nhượng phần đất thừa chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

  Điều 4. Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt trần do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 

 Việc bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại điểm c khoản 1 Điều 77 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. quy định của luật này. . xác định như sau: 

 Đầu tiên. Hộ gia đình, cá nhân  sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do nhận thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác theo quy định của pháp luật. theo quy định của pháp luật  thì được bồi thường, chi trả theo diện tích Nhà nước thực tế  thu hồi.  

2. Đối với  hộ gia đình, cá nhân  sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều này nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ khác liền kề. tài sản phù hợp với  quy định của pháp luật về đất đai thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất mà được  xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 25  Nghị định này.  
3. Thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường đối với đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng  được xác định từ việc Nhà nước giao đất để  sản xuất nông nghiệp, công nhận quyền sử dụng đất và công nhận  quyền sử dụng đất. theo quy định của pháp luật về đất đai thì được áp dụng  đối với  đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định, bền vững. 

 Theo đó, căn cứ vào quy định nêu trên áp dụng đối với  vấn đề bạn đang gặp phải thì bạn  xác định được gia đình có được hỗ trợ các khoản nêu trên hay không? Ngoài ra, để giúp  xác định thêm hỗ trợ khi khai hoang, ranh giới đất nông nghiệp  sẽ dựa trên các điều khoản của Đạo luật Đất đai 2013: 

 Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp 

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: 

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc vùng Đông Nam Bộ và vùng Đồng bằng sông Cửu Long; 
 

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.  
     2.Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, huyện, huyện thuộc đồng bằng; đối với xã, huyện, trung tâm và huyện miền núi không quá 30 héc ta. 
    3. Diện tích giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất: 
 

a) Đất rừng phòng hộ; 
 
b) Đất rừng sản xuất. 

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất  gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.  

 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, huyện, huyện thuộc đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, huyện và huyện miền núi.  

 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.  

5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch  sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là không quá hạn mức giao đất hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước trong nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan  có thẩm quyền phê duyệt. cơ quan nhà nước. 
6. Hạn mức giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại Điều 1 của Nghị định này. khoản 1, 2, 3, 4 và 5 điều này.  
7. Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài phạm vi xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất đã đăng ký hộ khẩu. thu tiền sử dụng đất phải tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân.  Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm gửi thông báo đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân  đăng ký hộ khẩu thường trú về hạn mức giao đất nông nghiệp. . 
8. Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, cho thuê lại,  thừa kế,  tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn, mua quyền sử dụng đất của người khác,  được Nhà nước cho thuê đất. không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại điều này.  

 Thứ hai, nếu anh trai bạn là người đứng tên quyền sử dụng đất  thì sẽ căn cứ vào  quy định  trên. Anh trai bạn sẽ được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.  Thứ ba, theo quy định của Luật đất đai 2013: 

 Điều 10. Phân loại đất 

 Tùy thuộc vào mục đích của họ, đất  được phân loại như sau: 

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: 

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; 
 
b) Đất trồng cây lâu năm; 
 
c) Đất rừng sản xuất; 
 
 đ) Bảo vệ đất lâm nghiệp; 
 
 đ) đất rừng đặc dụng; 
 
e) Đất nuôi trồng thủy sản; 
 
g) Đất làm muối; 
 
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức canh tác không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản phục vụ mục đích học tập, nghiên cứu, thực nghiệm; đất ươm  cây giống, cây non và đất trồng hoa, cây cảnh; 

 Theo đó, đất nông nghiệp sẽ được sử dụng vào các mục đích trên. Trường hợp bạn xây nhà trên đất nông nghiệp là đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không tuân thủ các quy định của pháp luật. Do đó, bạn sẽ không được bồi thường đối với căn nhà được xây dựng trên mảnh đất này.  

3. Hướng dẫn  mức  bồi thường về đất khi thu hồi đất nông nghiệp? 

Xin chào luật sư,  cho tôi hỏi: Gia đình tôi sống bằng nghề nông nghiệp, đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh bị nhà nước thu hồi để sử dụng vào các mục đích khác nhau, nơi đó là UBND tỉnh làm đường, nay gia đình tôi có để lại một số diện tích đất nông nghiệp để trồng rau màu, nhưng chính phủ đã lấy lại mọi thứ. Tôi xin hỏi gia đình tôi, việc lấy hết  đất của gia đình tôi được hưởng những lợi ích gì? Quy định như thế nào? Cảm ơn bạn rất nhiều.  

 Luật sư tư vấn: 

 Trong trường hợp này, gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 77 luật đất đai năm 2013: 

 Điều 77. Bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 

1. Hộ gia đình, cá nhân  sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất  được bồi thường  chi phí đầu tư vào đất và đất còn lại theo quy định sau đây: 

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức  quy định tại mục 129 và mục 130 của Luật này và diện tích đất  được  thừa kế; 
 
b) Diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; 
 
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.  

2.Đối với đất nông nghiệp  sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng chưa có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các loại đất khác. tài sản  gắn liền với đất theo quy định của pháp luật này thì  bồi thường theo diện tích đất sử dụng thực tế, diện tích  bồi thường không vượt quá thời hạn sử dụng đất. mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”. 

 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: 

 …” 2. Việc bồi thường được thực hiện bằng  giao đất có cùng mục đích sử dụng với  đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định tại cấp tỉnh tại thời điểm quyết định thu hồi đất.... (khoản 2 Điều 74).  Như vậy, khi UBND tỉnh thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn thì phải bồi thường bằng hình thức giao đất có cùng mục đích sử dụng cho gia đình bạn. nếu không có đất để bồi thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh  bồi thường bằng tiền. 

  Ngoài ra, trường hợp thu hồi đất mà gây thiệt hại về hoa màu thì phải bồi thường như sau: 

1. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại về thực vật thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định sau đây: 

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản xuất của vụ thu hoạch. Giá trị năng suất cây trồng được tính trên cơ sở năng suất cây trồng cao nhất trong 03 năm liên tục gần nhất của cây trồng chính tại địa phương và giá  bình quân tại thời điểm thu hồi đất; 
 

 ...c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đi nơi khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do  di chuyển,  trồng lại; 

 Theo quy định tại điều 90 luật đất đai 2013: 

 Mục 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi 

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây: 

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất; 
 
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất; 
 
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại; 
 
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. 

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây: 

a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; 
 
b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Vậy, khi thu hồi đất ruộng của gia đình bạn, nếu trên đất có hoa màu thì ngoài việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, UBND còn phải bồi thường giá trị sản xuất cây trồng tại thời điểm thu hồi đất. . 

 4. Tiêu chuẩn bù đắp và giải phóng mặt bằng? 

Xin chào Luật sư! Tôi có một vấn đề mong  luật sư tư vấn giúp: gia đình tôi đấu thầu thả cá và được ủy ban nhân dân xóm tạo điều kiện  xây dựng nhà ở và chuồng trại  chăn nuôi gia súc từ năm 1994. Qua nhiều năm ao cá  của gia đình bị hư hỏng. bị Nhà nước thu hồi để xây dựng trường học, sở chỉ huy quân sự. Nhà tôi  mảnh đất  hẹp nên  chủ động đổi ruộng với các hộ xung quanh để trồng hoa màu. Năm 2012, thành phố ra quyết định mở rộng trường  và thu hồi toàn bộ diện tích đất thổ cư, ao hồ mà gia đình đã đấu thầu.  Sau nhiều lần chính quyền địa phương xuống vận động gia đình tôi  đồng ý nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng nhưng do gia đình lên đất để ở nên xảy ra tranh chấp nên không có chỗ ở nên gia đình không thể di dời được. , nên họ nhờ đến ủy ban nhân dân khu phố. Tuy nhiên, địa phương không có quỹ đất nên trưởng địa phương hứa sẽ tạo điều kiện cho gia đình ở tạm  phần cuối cùng chưa xây dựng (nhưng không có văn bản  và cũng không có dấu hiệu yêu cầu gia đình). . Đến nay, ban nhân dân khu phố đề nghị tôi  thu dọn và  chuyển ra ở riêng, nếu không sẽ bị cưỡng chế. Bản thân là thương binh đã nghỉ hưu, hiện tôi đang làm bảo vệ ở một trường học, con gái tôi làm bí thư tổ dân phố nhưng chính quyền quay lưng với chiến dịch nói rằng gia đình có thể ở đó và nhận tiền bồi thường. để giúp con bạn phát triển. Đến nay thanh lý hợp đồng cho con gái tôi với lý do không vận động được gia đình và ủy thác cho nhà trường việc thanh lý hợp đồng bảo vệ của tôi  buộc gia đình phải chuyển đi. Hiện tại, ban nhân dân khu phố đã ra thông báo  gia đình thu dọn chậm nhất đến ngày 24/8/2015  sẽ  lập án xử lý. Tôi tự hỏi nếu những gì chính phủ đang làm là đúng? 

 Xin kính chúc quý luật sư những điều tốt đẹp nhất! 

 Trả lời: 

 Trong bài viết bạn gửi đến công ty có đề cập đến việc UBND khu phố thực hiện 2 hành vi: thu hồi đất; thanh lý hợp đồng với con gái bạn và yêu cầu nhà trường  thanh lý hợp đồng bảo vệ với bạn. Chúng tôi phân tích hai hành vi này như sau; 

 Thứ nhất liên quan đến hành vi thu hồi  đất đã cho gia đình bạn thuê năm 1994 để xây dựng trường học và sở chỉ huy quân sự. 

 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 quy định  Nhà nước quyết định thu hồi, trưng dụng đất: 

 Đầu tiên. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: 

1. a) Khai hoang vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; 
2. b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; 
3. c) Khai hoang do ngừng sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.  2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai. 

  Điều 61 luật đất đai  2013 quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh: 

 Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây: 

1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; 
2. Xây dựng căn cứ quân sự; 
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; 
4. Xây dựng đồn, bến cảng quân sự; 
5. Xây dựng các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; 
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; 
7. Xây dựng trường bắn, bãi tập, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; 
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; 
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; 
10. Xây dựng các trại tạm giam, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý. 

 Với trường hợp của bạn, bạn có nhận được quyết định thu hồi đất đối với khu đất mà bạn đấu thầu để xây dựng trường học và xây dựng trụ sở quân đội. Đây là trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng do đó cơ quan có thẩm quyền có quyền ra quyết định thu hồi đất. Vì vậy quyết định thu hồi đất trong trường hợp này là không vi phạm pháp luật 

 Khoản 3 điều 26Luật đất đai năm 2013 quy định: 

 Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.  

 Tại Điều 76 Luật đất đai quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi vì mục đích, quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: 

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: 

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này; 
b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất; 
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; 
d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; 
 đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. 
  Trong trường hợp của gia đình bác mặc dù đất mà bác bị thu hồi là đất được nhà nước cho thuê. Tuy nhiên, gia đình ông thuộc trường hợp được sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng nên  khi  thu hồi đất ông được bồi thường. 

 Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai  2013 quy định: 

 Việc bồi thường được thực hiện bằng  giao đất có cùng mục đích sử dụng với  đất khai hoang, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Uỷ ban nhân dân  quyết định. tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. 

  Trong bài viết bạn có đề cập đến việc bạn đã đồng ý nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng nhưng do gia đình lên đất để ở nên xảy ra tranh chấp nên gia đình không có chỗ ở. Địa phương không có quỹ đất nên lãnh đạo địa phương hứa sẽ tạo điều kiện cho gia đình ở tạm  phần đầu ngõ chưa xây dựng (nhưng không có văn bản  và cũng không có dấu hiệu yêu cầu của gia đình). Đến nay, ban nhân dân khu phố đề nghị anh chị thu dọn và  chuyển ra ngoài, nếu không sẽ bị cưỡng chế. Việc làm của tổ dân phố không  vi phạm pháp luật. Vì căn cứ Điều 74 luật đất đai, ông đã nhận tiền đền bù nên không  được giao đất  cùng mục đích sử dụng nữa. Việc lãnh đạo địa phương hứa tạo điều kiện để gia đình ở tạm tại phần cuối chưa xây dựng là cho gia đình bác tạm mượn nhằm tạo điều kiện cho gia đình bác vì nhà nước chỉ thu hồi đất đã cho gia đình bác thuê và họ đã bồi thường ( còn đất ở của bác đang có tranh chấp nên không thể ở được) và địa phương không có trách nhiệm phải bố trí chỗ ở cho gia đình bác trong trường hợp này. Do đó khi cần sử dụng đất để xây dựng trường, bộ chỉ huy quân sự, UBND phường có quyền yêu cầu gia đình bác phải thu dọn và di chuyển nếu không sẽ bị cưỡng chế 

 Thứ hai, về hành vi thanh lý hợp đồng của UBND phường với con gái bác, và yêu cầu trường học thanh lý hợp đồng bảo vệ đối với bác (tức là chấm dứt hợp đồng lao động). Điều 34, Bộ luật lao động năm 2019 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng lao động như sau: 

 Trong bài viết bác có nói đến lý do đưa ra để chấm dứt hợp đồng lao động của bác và con gái bác là không thực hiện quyết định thu hồi đất của nhà nước. Do đó chúng tôi hiểu là hợp đồng lao động của con gái bác và của bác chấm dứt không phải vì lý do hết hạn hợp đồng lao động hay đã hoàn thành hợp đồng lao động. Do đó trong trường hợp này UBND phường và trường học đã thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động với con gái bác và bác 

 Căn cứ khoản 1 điều 38 Bộ luật lao động năm 2019, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 quy định các trường hợp người sử dụng lao động được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động thì việc bác và con gái bác bị chấm dứt hợp đồng lao động vì lý do không thực hiện quyết định thu hồi đất không thuộc các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động. Vì vậy, việc ủy ​​ban nhân dân khu phố và nhà trường đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động là trái quy định của  pháp luật. Trong trường hợp này, bạn và con gái bạn có quyền khởi kiện  tranh chấp lao động ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi gia đình bạn cư trú để được bảo vệ. 

 5. Tư vấn về bồi thường  đất khi Nhà nước thu hồi đất ?  

Kính gửi Công ty ACC GROUP, Lời đầu tiên chúng tôi xin cảm ơn quý công ty đã cung cấp dịch vụ tư vấn hỗ trợ người dân về các vấn đề pháp lý. Tôi xin  trình bày công việc của mình, mong được sự tư vấn từ quý công ty. Như sau: 

1. Nguồn gốc đất: 

 Gia đình ông H có mảnh đất rộng khoảng 400 m2 và  căn nhà cấp 4 tại thửa đất số 169, tờ bản đồ số 10  thôn 8, T.H - T.T - Hà Nội Năm 1994, ông H và vợ là bà N có đã làm thủ tục chuyển nhượng cho gia đình tôi 1/2 diện tích đất trên, diện tích đất chuyển nhượng khoảng 189 m2, trên đất có  nhà cấp 4 (đo diện tích thực tế khoảng 30 m2), và gia đình tôi đã trả tiền mua nhà và  đất  H theo giá thỏa thuận tại thời điểm đó. Việc mua bán bằng giấy tờ viết tay có công chứng. Hiện  gia đình chúng tôi có đầy đủ giấy tờ gốc từ việc chuyển nhượng  trên. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng  lâu dài nhà đất nêu trên đã được sự đồng ý của chính quyền địa phương tại thời điểm đó, xác nhận tính đúng đắn, hợp pháp và được UBND xã T.H chứng thực  bằng văn bản. » cho gia đình. Hiện  gia đình chúng tôi đã có đầy đủ giấy tờ gốc từ chính quyền xã để xác nhận. Trong quá trình sử dụng nhà  đất trên: gia đình đã đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chấp hành đầy đủ các quy định của nhà nước về nộp thuế nhà đất, đóng góp  xây dựng cơ bản cho thành phố… và hiện tại gia đình vẫn còn giữ một số hóa đơn thành phố để thu  thuế tài sản. Ông Hà còn  khoảng 200 m2 đất và đã xây nhà mới để ở trên diện tích đất còn lại. 

2. Thủ tục hải quan và bồi thường: 

 Hiện tại, khu đất trên nằm trong diện  giải phóng mặt bằng của mặt bằng Khu công nghiệp Láng Hòa Lạc 2. Ban GPMB đã có thông báo chỉ giải phóng mặt bằng khu đất trên với giá trị: 200 m2 đất thổ cư, còn lại là đất vườn. Gia đình ông H được hưởng lợi hoàn toàn từ 200m2 đất ở, gia đình tôi chỉ được hưởng lợi từ diện tích 189 m2 đất canh tác với số tiền xấp xỉ 28 triệu. Nếu gia đình tôi thấy không  thỏa đáng thì hai bên  thương lượng hoặc đưa ra tòa nhưng người ủy quyền không được biết về giao dịch trên.  

 Vậy kính mong công ty xem trường hợp của gia đình tôi có được giải quyết theo pháp luật không? Rất vui được giúp đỡ. Gia Đình Xin chân thành cảm ơn quý công ty!

 Trả lời: 

 Để được bồi thường khi thu hồi đất, nhà nước sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc  đất  thực tế sử dụng có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  phải được công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng. 

  Ngoài ra, các bên phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, sang tên và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  nếu đủ điều kiện. Vì vậy, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phải qua quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm để tiến hành lập phương án bồi thường. Theo thông tin bạn chia sẻ, nếu gia đình bạn  có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện  nghĩa vụ tài chính về mảnh đất này theo đúng quy định của pháp luật thì gia đình bạn sẽ được bồi thường trong thời gian nhà nước thu hồi đất. Việc bồi thường sẽ căn cứ vào loại đất  ghi  trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn. Nếu  có lý do chứng minh việc bồi thường của ban giải phóng mặt bằng là sai thì bạn có thể gửi đơn khiếu nại lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường.