giá chuyển đổi đất vườn sang đất ở

1. Đất thổ cư là gì?

  Đất thổ cư là  cách gọi truyền thống của đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hay  là các loại đất được phép ở, xây dựng nhà ở, các công trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn liên kế với nhà ở liền kề trong khu dân cư. cùng khu đất trong khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất ở. 

 Vậy tóm lại đất thổ cư  là  cách gọi khác của đất thổ cư. 

 Đất ở có thể chia thành 2 loại: đất ở tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu  trên sổ đỏ là ODT).  Đất thổ cư khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về sổ đỏ của pháp luật  vẫn được cấp sổ đỏ bình thường. Các yêu cầu cơ bản để được cấp sổ đỏ  đất thổ cư như  được giao đất, nhận chuyển nhượng đất theo đúng quy định của pháp luật, đất phù hợp với quy hoạch đô thị, sử dụng ổn định lâu dài, không kiện tụng, chiếm dụng để thi hành án hoặc để đảm bảo vay vốn... Người  sử dụng đất ở có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ  có thể thực hiện các bước để xin cấp. Việc mua đất thổ cư cũng cần lưu ý đến giấy tờ nhà đất khi mua để tránh những rủi ro sau này. 

  Thứ hai, sự khác biệt giữa đất ở và đất nông nghiệp là gì? 

 Như chúng ta đã biết, đất thổ cư  là đất ở nằm trong khu dân cư và được chia làm 2 loại  là đất ở nông thôn và đất ở đô thị. 

2.  Để phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp  khác nhau như thế nào, trước tiên chúng ta cần  biết đất nông nghiệp là gì? 

Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: đất trồng lúa và đất trồng cây hoa màu hàng năm; đất trồng cây lây năm; đất trồng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản; và đất nông nghiệp khác như đất để làm nhà kính, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; đất ươm cây giống;… 

 Như vậy, có thể hiểu, đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng để sản xuất, canh tác nông nghiệp, trong cả lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, làm muối và nuôi trồng thủy sản. 

  Sự khác biệt giữa đất ở và đất nông nghiệp có thể nói nôm na là đất ở là đất để ở, đất nông nghiệp là đất để làm nông. Nhưng để rõ ràng cụ thể hơn, chúng tôi xin được chỉ ra những điểm khác nhau cơ bản của đất ở và đất nông nghiệp cả về mặt pháp lý và trên thực tế đời sống như sau: 

 Về mục đích sử dụng: 

 – Đất ở là đất dùng để ở, để xây dựng nhà cửa và cả công trình phục vụ đời sống dân sinh khác.  

 – Đất nông nghiệp được sử dụng trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp như là trồng trọt các loại lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây công nghiệp…; chăn nuôi các loại gia súc, gia cầm, vật nuôi; làm muối; nuôi trồng thủy sản,… 

 Trên thực tế, đất thổ cư nếu chủ sở hữu chưa có ý định xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác, thì vẫn có thể trồng các loại hoa màu, hoặc làm một số hoạt động nông nghiệp khác trên đất của mình, nhưng đối với đất nông nghiệp, chủ sở hữu đất không thể xây dựng nhà ở hay các công trình trên đó, nếu muốn xây dựng thì phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

  Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất: 

 Nếu như từ đất nông nghiệp khi đủ điều kiện thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp, và được sử dụng vào mục đích để làm đất ở, thì ngược lại, việc chuyển đổi từ đất ở thành đất nông nghiệp là chuyện không thể thực hiện được.  

 Do tính chất của đất nông nghiệp là đất để sản xuất nuôi trồng, nên một khi đã chuyển đổi thành đất ở thì nó sẽ không thể trở lại đặc tính ban đầu của nó nữa, ví dụ như một diện tích đất dùng để trồng lúa, nếu xây nhà trên mảnh đất này, một thời gian sau không dùng nữa phá nhà đi, thì mảnh đất này cũng không thể dùng để trồng lúa nữa do việc cải tạo, sử dụng đất đã khiến cho đất không còn màu mỡ, thích hợp cho việc trồng lúa như ban đầu. Do tính chất một đi không trở lại này, để bảo vệ sản xuất nông nghiệp vốn là rất quan trọng ở nước ta, nên Nhà nước cũng rất chú trọng bảo vệ nguồn đất nông nghiệp này. Các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp đều phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người thực hiện tự ý chuyển đổi có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật. 

3.  Một số lưu ý về việc chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở (đất thổ cư).  

 Hiện nay do nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng tăng cao, mà như chúng ta đã biết, chỉ có đất thổ cư mới được xây dựng nhà ở còn đất nông nghiệp thì không, vậy nên nhu cầu chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư của người dân cũng ngày càng ra tăng, tuy nhiên có một số điều mà mọi người cần phải lưu ý khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư như sau: 

 Các trường hợp chuyển đổi đất thành đất thổ cư cần phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước. Theo quy định tại Điều 57 luật đất đai 2013 thì có 03 trường hợp  chuyển  mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất, đó là: 

 - Đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp. Ví dụ chuyển từ đất trồng lúa sang đất  xây dựng khu công nghiệp. 

 - Đất phi nông nghiệp chuyển sang đất  ở. Đất phi nông nghiệp có nhiều loại  như đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh… Các loại đất phi nông nghiệp này khi được chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất thổ cư. Tất cả đều phải xin phép cơ quan nhà nước. 

 - Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao  không thu tiền sử dụng (như đất giao cho đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính, đất giao cho cơ sở tôn giáo, đất  xây dựng công trình tái định cư..) chuyển sang mục đích phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.  Ngoài ba trường hợp này thì không phải xin phép nhưng  phải làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp  huyện tại địa phương. 

 Phí, lệ phí chuyển  mục đích sử dụng đất từ ​​đất nông nghiệp sang đất ở. 

 Người chuyển  mục đích sử dụng đất  nông nghiệp sang đất ở phải nộp phí, lệ phí khi chuyển  mục đích sử dụng đất. Các khoản phí và lệ phí này bao gồm: 

 - Chi phí  thực hiện các biện pháp. 

 – Tiền chuyển  mục đích sử dụng đất: Bằng 1/2 mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất  ở tại địa phương tại thời điểm  cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển  mục đích sử dụng đất.  – Lệ phí trước bạ: tính bằng 0,5% giá trị lô đất xin chuyển đổi.  

 Đây là điều  người dân cần lưu ý trước khi  chuyển  mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi và thực hiện  nghĩa vụ đối với đất đai. 

 Trên đây là bài viết của Luật Dương Gia nhằm giải đáp câu hỏi "Đất thổ cư có phải là đất thổ cư?" Phân biệt giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp? Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm các dịch vụ khác của Luật Dương Gia trong lĩnh vực đất đai như sau: 

2. Luật sư tư vấn về việc chia di sản thừa kế là  đất ở: 

 Tổng hợp câu hỏi: 

 Gia đình tôi có 3 anh chị em  và bố mẹ. Năm 1967, bố mẹ tôi  mua một mảnh đất thổ cư diện tích 250 m2 bằng tiền của bố mẹ tôi và có giấy tờ hợp pháp do mẹ tôi đứng tên. Năm 2000, khi kê khai đất để làm GCNQSDĐ. Bố mẹ tôi không cho con cái nhưng vẫn đứng tên người đứng tên mảnh đất là mẹ tôi. Cha mẹ tôi đã qua đời (2016 và 2019).  3 anh chị em còn lại  đều có sức khỏe tốt, có nhà và  hộ khẩu ở nơi khác trên địa bàn Hà Nội. Bố mẹ tôi lập di chúc chia tài sản cho 3 người con nhưng không có người làm chứng. Nay chúng tôi muốn chia tài sản theo pháp luật thừa kế. Vậy tôi muốn hỏi việc phân chia di sản sẽ được thực hiện như thế nào?  

 Luật sư tư vấn: 

 Trong trường hợp này, khối di sản là quyền sử dụng đất 250 m2 được chia theo quy định của pháp luật. Khoản 1 Điều 51 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những người thừa kế theo pháp luật được quy định như sau: 

 “a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; 

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; 

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.” 

 Khi chia thừa kế theo pháp luật thì di sản thừa kế được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất là: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết (trường hợp không có hàng thừa kế thứ nhất thì mới chia cho hàng thừa kế thứ hai; không có hàng thừa kế thứ nhất, thứ hai mới chia cho hàng thừa kế thứ ba). 

Thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư: 

 Tóm tắt câu hỏi: 

 Bố tôi là thương binh được Nhà nước cấp cho mảnh đất 1043m2, trong đó có 400m2 đất thổ cư, còn lại là đất nông nghiệp. Diện tích đất thổ cư bố tôi đã chuyển cho các con hết rồi. Giờ bố tôi muốn chuyển thêm phần diện tích đất nông nghiệp (100m2) sang thổ cư được không? Có thất thu thuế không? Và thủ tục như thế nào?  

 Luật sư tư vấn: 

 Mục 57 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất: 

 "Thứ nhất. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được  cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm: 

 đ) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên áp dụng theo loại đất sau khi  chuyển mục đích sử dụng. 

 Như vậy, căn cứ  quy định nêu trên của Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. Mặt khác, khi  chuyển mục đích sử dụng mảnh đất trên, bạn phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có liên quan và phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

  Nghĩa vụ tài chính (lệ phí): 

 Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định  45/2014/NĐ-CP thì khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. như sau: 

 “Điều 5. Thu thuế đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 

 ..... 

Đối với hộ gia đình, cá nhân: 

a) Chuyển  đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 của Luật Đất đai thành đất ở; di dời khỏi đất có nguyên là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách thửa để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo đạc lập phương án địa chính  trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách  thửa  đất ở riêng , Thuế sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch giữa thuế sử dụng đất tính theo giá nhà đất và thuế sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất ở đất. cơ quan nhà nước. b) Trường hợp chuyển đất từ ​​đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì  tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở. đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi chủ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  

 ……” 

 Giá đất được xác định trên bảng giá đất của từng địa phương do Uỷ ban nhân dân cấp xã ban hành tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng trường hợp là khác nhau. 

 Thủ tục chuyển nhượng: 

 Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ ​​đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: 

 "Thứ nhất, người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.  2. Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, đánh giá nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chủ trì việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, sổ địa chính. 

 Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ​​người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục nhận chuyển nhượng đất. sử dụng thủ tục ủy quyền thay đổi. mục tiêu.trái đất.  

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. 

Có được thay đổi  vị trí lô đất thổ cư  không? Tổng hợp câu hỏi: 

 Xin chào luật sư! 

 Tôi có một mảnh đất với diện tích  1000 m2 là đất nông nghiệp. Tôi đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng  100 m2 đất và hiện đã bắt đầu xây  nhà. Nhưng do trong quá trình xây dựng có vướng mắc nên tôi có thể yêu cầu thay đổi  vị trí mảnh đất thổ cư này được không?  

 Luật sư tư vấn: 

 Thứ nhất, liên quan đến việc giao đất ở, hiện nay chưa có quy định pháp luật nào quy định về vấn đề này. Để  đảm bảo quyền lợi của mình, bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp  muốn sử dụng thêm vào việc xây dựng nhà ở. 

  Thứ hai, các quy định về  sử dụng đất đang thay đổi. 

 – Việc chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật Đất đai  2013. Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được  cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trong đó có trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.  Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp  thuế theo quy định của pháp luật. Cụ thể, nghĩa vụ nộp thuế được quy định cụ thể tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về “Thu thuế sử dụng đất khi chuyển  mục đích sử dụng đất”. 

5. Điều kiện chuyển  đất ở sang đất ở: 

 Tóm tắt các vấn đề: 

 Xin chào luật sư. Xin luật sư cho tôi hỏi: Tôi có 3 ha đất  thuộc diện trồng cây lâu năm. Trên bản đồ địa chính, mảnh đất của tôi được đánh dấu màu vàng. Em muốn chuyển đổi sang đất thổ cư nhưng họ bảo đất em k chuyển được thổ cư vì trên bản đồ quy hoạch thể hiện màu vàng. Vậy luật sư cho em được hỏi như sau: a) vì sao màu vàng không chuyển được thổ cư? b) em muốn chuyển lên đất thổ cư thì em phải làm sao?  

 Tại Phụ lục I Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, sửa đổi bởi Khoản 4 Điều 20 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định về màu đối tượng bản đồ trên bản đồ dạng số như sau: 

 – Thể hiện bằng màu đen, mã màu = 0, có chỉ số màu đồng thời Red = 255, Green = 255, Blue = 255 đối với ranh giới thửa đất theo hiện trạng sử dụng, ranh giới nhà và công trình xây dựng, ranh giới đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất là đường giao thông bộ, đê điều và địa vật; địa giới hành chính; khung bản đồ; điểm khống chế và ghi chú; 

 – Thể hiện bằng màu xanh, mã màu = 5, có chỉ số màu đồng thời Red = 0, Green = 255, Blue = 0 đối với ranh giới đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất là sông, suối, kênh, rạch và đối tượng thủy hệ khác và tên đối tượng; 

 – Thể hiện bằng màu nâu, mã màu = 38, có chỉ số màu đồng thời Red = 255, Green = 117, Blue = 0 đối với đối tượng đường bình độ và ghi chú độ cao; 

 – Thể hiện bằng màu đỏ mã màu = 3, có chỉ số màu đồng thời Red = 255, Green = 0, Blue = 0 đối với ranh giới thửa đất theo quy hoạch và ranh giới chỉnh lý. 

  Như vậy, theo quy định trên thì pháp luật không quy định cụ thể đối tượng kí hiệu màu vàng trên bản đồ địa chính thể hiện nội dung gì. Do đó, bạn dựa vào phần chú giải trên bản vẽ sơ đồ địa chính để xác định phần màu vàng thể hiện nội dung của bản đồ