Giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư năm 2020

1. Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư 

 * Tiền sử dụng đất 

 Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).  Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất) 

 Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: 

 “Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” 

 Như vậy, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích: 

 - Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.  - Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.  Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau: 

 Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) 

 Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).  Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau: 

 “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.  Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau: 

 Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) 

 Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp cần theo 03 bước sau: 

 Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở 

 - Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền - càng lùi sâu giá càng thấp).  - Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).  

Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).  

Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp 

 Mặc dù có công thức như vậy nhưng để tính tiền sử dụng đất cho 01 thửa đất cụ thể khá phức tạp, để dễ hiểu hơn bạn đọc hãy xem qua ví dụ sau: 

 Ông A có 01 thửa đất trồng cây hàng năm khác với diện tích là 1000m2, vì con ông A lập gia đình và có nhu cầu ở riêng nhưng không có đất ở nên ông A muốn chuyển 100m2 đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở. Thuế đất được tính như sau: 

 Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở 

 Mảnh đất của ông A tại vị trí 1 (nằm cạnh đường) có giá đất ở trong bảng giá đất là: 01.000.000 đồng/m2.  Bước 2: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ruộng 

 Cũng tại nơi này, giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất là 250.000 đồng/m2.  Bước 3: Tiền sử dụng đất phải nộp cho 01 m2 là 750.000 VNĐ (01 triệu  - 250.000 VNĐ). Tổng tiền sử dụng đất  ông A phải nộp khi xin chuyển 100 m2 đất thành đất ở là 75 triệu đồng.  Lưu ý: Riêng đối với đất  từ ​​chuyển nhượng hợp pháp thì tùy theo nguồn gốc đất này để thu thuế sử dụng đất, cụ thể: 

 - Đất có  vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền thu đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất là thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.  

- Đối với đất nhận chuyển nhượng từ nguồn  đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu thuế sử dụng đất bằng số chênh lệch giữa tiền thuế sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất. Thuế. thuế đất tính theo giá đất nông nghiệp.  

* Lệ phí cấp giấy chứng nhận 

 - Đối tượng áp dụng: nộp lệ phí trước bạ khi  cấp mới Giấy chứng nhận. - Mức chi: từ 100.000 đồng trở xuống/số. 

 * Phí đăng ký 

 - Khoản nợ: Hầu hết các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp  được miễn lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận, sau đó  chuyển mục đích sử dụng đất và thuộc đối tượng nộp lệ phí. . - Cách tính lệ phí trước bạ: 

 Phí niêm yết = (Giá đất trong Bảng giá đất x Diện tích) x 0,5% 

 * Phí thẩm định hồ sơ 

 Lệ phí thi do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định quản lý như sau: 

 - Không phải tỉnh, thành nào cũng thu loại thuế này.  

- Nếu có thu phí thì mức thu giữa các tỉnh, thành phố là không giống nhau.  

 2. Thời hạn giải ngân vốn vào ngân sách 

 Theo Khoản 4 và Khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ như sau: 

 * Tiền sử dụng đất 

 - Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.  

- Trong thời hạn 90 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền thuế sử dụng đất còn lại theo thông báo. 

 * Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ra thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.