Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất

Trong thế giới pháp lý, việc đối mặt với tranh chấp hợp đồng thuê đất có thể đặt ra những thách thức lớn. Việc đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất trở thành một bước quan trọng, đòi hỏi sự hiểu biết vững về quy định pháp luật và chiến lược pháp lý chặt chẽ. Bài viết này sẽ tìm hiểu chi tiết về quá trình này.

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất

Quy định pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một hiệp định được đạt được thông qua sự thoả thuận giữa các bên. Theo nó, bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian cụ thể cho bên thuê, với điều kiện rằng bên thuê phải sử dụng đất theo mục đích đã thoả thuận, thanh toán tiền thuê đúng hạn và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật về đất đai.

Vì đất đai là một tài sản quan trọng và thường xuyên gặp tranh chấp, việc ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất yêu cầu phải được thực hiện bằng văn bản và có công chứng. Điều này nhằm giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thương lượng và thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các bên cần phải hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê, các điều khoản thanh toán, các trường hợp không thể kiểm soát được miễn trừ nghĩa vụ và các điều khoản giải quyết tranh chấp.

Lưu ý rằng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

1. Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
2. Đất không có tranh chấp.
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4. Trong thời hạn sử dụng đất.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, thực chất, là một cuộc tranh chấp về việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Vì vậy, việc giải quyết theo phương pháp hòa giải không bắt buộc. Các bên tranh chấp có thể thực hiện đàm phán để tìm ra giải pháp chung. Trong trường hợp không đạt được thương lượng, các bên có thể tiến hành khởi kiện tại Tòa án.

Quy trình và thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tại Tòa án được quy định chi tiết tại Điều 189 và 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Hồ sơ này bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu;
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện: sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân, hoặc hộ chiếu còn giá trị;
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo: sổ đỏ, hoặc các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, văn bản đo đạc, hồ sơ địa chính.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án phải gửi thông báo xác nhận đã nhận đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán để xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có thể ra quyết định sửa đổi, bổ sung đơn, thụ lý vụ án, chuyển hồ sơ lên Tòa án có thẩm quyền nếu cần, hoặc trả lại đơn khởi kiện nếu vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Trả kết quả

Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất vô hiệu

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất vô hiệu

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập- Tự do- Hạnh phúc

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày ,.... tháng ... năm 2021

ĐƠN KHỞI KIỆN

(V/v: Tranh chấp Hợp đồng cho thuê đất số

......ngày ....tháng... năm.....giữa ........ và ...........)

Kính gửi : TÒA ÁN NHÂN DÂN

..................................................................................................

Địa chỉ :

.....................................................................................................................

................

Người khởi kiện : ..............................................................................................

Số CMND/CCCD : ..............................................................................................

Địa chỉ thường trú : ..............................................................................................

Địa chỉ liên hệ : ..............................................................................................

Số điện thoại : ..............................................................................................

Người bị kiện : ..............................................................................................

Số CMND/CCCD : ..............................................................................................

Địa chỉ thường trú : ..............................................................................................

Địa chỉ hiện tại : ..............................................................................................

Nội dung sự việc như sau:

Tôi là chủ sử dụng thửa đất số..........................tại địa chỉ..................theo Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất số......................cấp ngày........................do

............................................cấp.

Ngày ....................., tôi ký Hợp Đồng ....................“Hợp đồng”) với

.................................... để cho cho thuê diện tích đất tại địa chỉ

số................................. Diện tích đất cho thuê thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số ...................., số vào sổ cấp GCN:

............................ do ...............................cấp ngày ................. (“Giấy chứng

nhận”) cấp cho ..................................Mục đích cho thuê đất nhằm kinh doanh bất động

sản.

Theo Giấy chứng nhận, chùa ....................được quyền sử dụng..................... m2 đất thông

qua việc Nhà nước giao đất (Do Ủy ban nhân dân ......................... không thu tiền sử dụng đất

với mục đích sử dụng là Cơ sở tôn giáo và thời gian sử dụng lâu dài.

Theo Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, căn cứ vào Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ của

cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng:

“1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều

166 và Điều 170 của Luật này.

Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...”

Tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về những hành vi bị cấm như sau:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

...

4. 4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng

đất.

...

Khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định:

Người sử dụng đất gồm có nhiều đối tượng, trong đó có “cơ sở tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ,

nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo,

trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo”.

Từ những quy định trên, tôi nhận thấy cơ sở tôn giáo được giao đất, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất không được cho thuê quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức.

Căn cứ Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành

vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa

nhận và tôn trọng.”.

Như vậy, pháp luật quy định đất của cơ sở tôn giáo là đất thuộc trường hợp sử dụng lâu dài và

được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không được phép cho thuê. Hợp đồng cho

thuê đất cơ sở tôn giáo trong trường hợp này thì sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu theo quy định pháp

luật do vi phạm điều cấm của luật.

Vì những lý do trên, tôi làm đơn này kính gửi đến Tòa án nhân dân

................................................................ yêu cầu:

1. Tuyên Hợp đồng................................giữa tôi ..................... và

.......................................................... vô hiệu.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau

những gì đã nhận, do đó:

• Buộc ông Duy phải trả lại cho tôi nguyên hiện trạng diện tích đất đã thuê tại địa chỉ

số...........................................................ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

• ............................... đã sử dụng diện tích đất này từ khi ký Hợp đồng đến nay

để........................................... nên phải chịu trách nhiệm trả đầy đủ số tiền thuê

còn thiếu theo Hợp đồng.

• ................................... Duy trả lại nguyên hiện trạng diện tích thuê cho tôi trên thực

tế.

• ........................... vẫn phải chịu trách nhiệm trả tiền thuê ........................ cho đến

ngày .................................... trả lại nguyên hiện trạng diện tích thuê cho tôi trên

thực tế.

Kính mong Quý Tòa xem xét, giải quyết nguyện vọng của tôi.

Trân trọng!

Người khởi kiện

(Ký, ghi rõ họ tên)

Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện gồm có:

1/ Hợp đồng .................................

2/ Căn cước công dân và hộ khẩu sao y;

3/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................................................

Mọi thông tin, thư từ Quý Tòa án vui lòng liên hệ:

Bà:......................................

Số điện thoại:..........................

Địa chỉ:................................

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

……⁽¹⁾, ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

                   Kính gửi: Toà án nhân dân ⁽²⁾……………………………………

Người khởi kiện: ⁽³⁾...................................................................................................................

Địa chỉ: ⁽⁴⁾ ...................................................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………................................................. (nếu có)

Người bị kiện: ⁽⁵⁾...................................................................................................................

Địa chỉ ⁽⁶⁾ ...................................................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………................................................. (nếu có)

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)⁽⁷⁾...................................................................................................................

Địa chỉ: ⁽⁸⁾...................................................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………...(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử : ………………………………............(nếu có)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) ⁽⁹⁾...................................................................................................................

Địa chỉ: ⁽¹⁰⁾ ...................................................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ..………………………..……............. (nếu có)

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:⁽¹¹⁾...................................................................................................................

...........................................................................................................

Người làm chứng (nếu có) ⁽¹²⁾...................................................................................................................

Địa chỉ: ⁽¹³⁾ ...................................................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………………………...…….…......... (nếu có).

Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: ⁽¹⁴⁾...................................................................................................................

1...................................................................................................................

2...................................................................................................................

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) ⁽¹⁵⁾ ...................................................................................................................

Người khởi kiện ⁽¹⁶⁾

Hướng dẫn cách viết đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất đúng chuẩn?

Hướng dẫn cách viết đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất đúng chuẩn

Theo Mẫu số 23-DS Danh mục ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, quy trình việc lập Đơn khởi kiện hợp đồng thuê đất được thực hiện như sau:

1. Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện, bao gồm thành phố hoặc tỉnh (ví dụ: Hà Nội, ngày….. tháng….. năm……).
2. Ghi tên và thông tin chi tiết về Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án, bao gồm Toà án nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), và địa chỉ của Toà án đó.
3. Ghi thông tin về người khởi kiện, bao gồm họ tên, địa chỉ nơi cư trú, và người đại diện hợp pháp nếu người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự.
4. Nêu rõ địa chỉ nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện, bao gồm đầy đủ thông tin về địa chỉ nơi cư trú của cá nhân hoặc trụ sở chính của cơ quan, tổ chức khởi kiện.
5. (7), (9), và (12): Thực hiện như hướng dẫn tại điểm (3).
6. (8), (10), và (13): Thực hiện như hướng dẫn tại điểm (4).
7. Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết.
8. Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện, liệt kê và đánh số thứ tự (ví dụ: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
9. Ghi những thông tin quan trọng mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: thông báo về việc đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh khi xảy ra tranh chấp).
10. Ký tên hoặc điểm chỉ của người khởi kiện, người đại diện hợp pháp, hoặc sử dụng chứng nhận của người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ. Cơ quan tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ thông tin và đóng dấu của cơ quan, tổ chức theo quy định của Luật doanh nghiệp. Nếu người khởi kiện không biết chữ, cần có người làm chứng ký xác nhận theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Khi tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất xuất hiện, quy trình hòa giải không phải là bắt buộc như trong Luật Đất đai. Tuy tranh chấp liên quan đến bất động sản, nhưng nó chủ yếu tập trung vào nghĩa vụ thực hiện hợp đồng thay vì vấn đề bất động sản cụ thể như đất đai. Do đó, hai phương pháp phổ biến để giải quyết tranh chấp là thương lượng và khởi kiện ra Toà án.

Thương lượng

Thương lượng được ưu tiên hơn khi xảy ra tranh chấp, vì nó cho phép các bên tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp và hướng giải quyết chung mang lại lợi ích cho cả hai bên. Đặc biệt, thương lượng chỉ diễn ra nội bộ, không có sự can thiệp của bên thứ ba, giảm lo ngại về bảo mật thông tin và giảm chi phí giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, hiệu quả của thương lượng phụ thuộc vào sự đồng thuận và thiện chí của các bên.

Khởi kiện ra Toà án

Toà án thường là lựa chọn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng, đặc biệt trong trường hợp hợp đồng quốc tế mua bán hàng hóa. Khi cần, đương sự có thể nộp đơn khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền, kèm theo tạm ứng án phí. Toà án sau khi xem xét hồ sơ, nếu đáp ứng điều kiện, sẽ mở thủ tục xét xử theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Bản án sẽ được cưỡng chế để thi hành, tuy nhiên, quá trình giải quyết tại Toà án có thể mất nhiều thời gian và tiền bạc.

Câu hỏi thường gặp

1. Câu hỏi: Theo quy định nào, bên cho thuê cần phải thông báo khi muốn cho thuê đất đang thế chấp tại ngân hàng?

Trả lời: Theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê cần phải thông báo cho bên thuê về tình trạng tài sản cho thuê, đặc biệt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng. Thông báo này phải được thực hiện khi giao kết hợp đồng thuê đất và thể hiện trên văn bản xác nhận của ngân hàng.

2. Câu hỏi: Hậu quả của việc giao kết hợp đồng thuê có thông tin bị che giấu?

Trả lời: Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, khi thông tin bị che giấu và dẫn đến bên thuê bị lừa dối, hợp đồng thuê đất sẽ bị coi là vô hiệu. Hậu quả pháp lý bao gồm việc hợp đồng không có giá trị, bên cho thuê phải hoàn trả số tiền nhận từ bên thuê, và bên cho thuê có thể phải bồi thường thiệt hại.

3. Câu hỏi: Ai là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?

Trả lời: Hiện nay, theo quy định của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là Toà án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú. Tuy nhiên, nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài, thì cần nộp đơn tới Toà án nhân dân cấp tỉnh.

Câu hỏi: Những giấy tờ nào cần có trong hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?

Trả lời: Hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cần bao gồm:

• Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương.
• Biên bản hoà giải.
• Giấy tờ tuỳ thân người khởi kiện.
• Giấy tờ khác có liên quan.