Đơn giá thuê đất công ích là gì? Có thể điều chỉnh không?

1. Cơ quan nào có thẩm quyền cho thuê đất công? 

Đất công ích về cơ bản  là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, mỗi địa phương sẽ dành  một diện tích đất công  nhất định theo  quy định của pháp luật về đất đai, nhằm mục đích sử dụng quỹ đất này vào mục đích sử dụng vào các mục đích khác nhau. tương lai . Như vậy, trong trường hợp UBND xã, phường, thị trấn  chưa sử dụng  quỹ đất này thì có thể giao cho  hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý để  thuê dưới nhiều hình thức khác nhau. sản xuất, nuôi trồng thủy  sản theo  quy định của pháp luật theo hình thức đấu giá. 

 Để hiểu rõ hơn về phạm vi công cộng, theo quy định tại Điều 132 Luật đất đai hiện hành năm 2013, việc xác định phạm vi công cộng sẽ  căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, từng đô thị, quận, huyện. thành phố . quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công cộng nhưng không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản  phục vụ  nhu cầu công cộng của địa phương này. Số tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ công  cũng phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được sử dụng cho nhu cầu công cộng phù hợp của xã, khu phố, thành phố. đúng pháp luật, tránh trường hợp tham ô, lạm dụng.  

 2. Đơn giá thuê đất công: 

 Như đã thảo luận ở trên, đất công  của thành phố, còn được gọi là đất 5%, có thể được cho các hộ gia đình hoặc cá nhân  địa phương thuê thông qua  đấu giá. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai  2013  quy định UBND cấp xã  là cơ quan được ủy quyền cho thuê  quỹ đất nông nghiệp  vào mục đích công ích. 

 Pháp luật đất đai hiện hành còn tồn tại hai hình thức cho thuê đất là thuê đất trả tiền hàng năm và  trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, chưa có  quy định  bắt buộc nào rằng việc cho thuê đất công  chỉ được thực hiện dưới một hình thức  nhất định. Vì vậy, căn cứ vào các trường hợp  thuê đất với các hình thức thu tiền sử dụng đất khác nhau thì việc tính đơn giá thuê đất cũng khác nhau. Chi tiết: 

 Thứ nhất, cho thuê đất công theo hình thức trả tiền  hàng năm. Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 46/2014/ND/CP của Chính phủ, phương pháp tính tiền thuê đất được xác định như sau: 

 Tiền thuê đất phải nộp = Diện tích phải nộp  x Đơn giá  đất. 

  Cụ thể, đơn giá thuê đất đối với trường hợp  cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất công đấu giá theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 46/2014/ND-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 3 Nghị định 135/2016/ND -CP) tiền thuê đất được tính như sau: 

 - Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá trong thời gian một năm; 

 – Đơn giá trúng đấu giá  ổn định trong 10 năm, sau khi hết thời gian ổn định được điều chỉnh không  quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của thời gian ổn định  trước đó. 

 - Trường hợp thuê đất để xây dựng công trình ngầm thì đơn giá thuê đất không quá 30% tiền thuê mặt đất theo hình thức thuê mặt đất trả tiền hoặc thuê mặt bằng hàng năm với cùng mục đích. sử dụng. Đơn giá thuê đất này ổn định trong 5 năm; 

 – Đối với phần diện tích đất có mặt nước thì đơn giá thuê đất hàng năm không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng; 

 – Đối với phần diện tích đất không có mặt nước thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được xác định như sau: 

 Đơn giá thuê đất hàng năm = 1% x Giá đất tính thu tiền thuê đất; 

 Giá đất để tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể; 

 Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất có thể dao động từ 0,5% đến 3% tùy vào từng khu vực, từng loại đất cho thuê và điều kiện thực tế của địa phương theo quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 

  Thứ hai, đối với thuê đất công ích bằng hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Thì căn cứ điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ/CP của Chính phủ, trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì cách tính giá thuê đất được xác định như sau: 

 – Đối với trường hợp thuê đất không có mặt nước: 

 Tiền thuê phải nộp = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, cụ thể là: 

 Đơn giá thuê đất thông qua đấu giá được xác định là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất; 

 Đơn giá trong trường hợp đất xây dựng công trình ngầm thì đơn giá thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất. 

  – Đối với trường hợp thuê đất có mặt nước: 

 Tiền thuê đất phải nộp = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê.  

 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng; 

 Mức thu do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sau khi Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xây dựng và trình lên.  

đơn giá thuê đất công ích

3. Có được điều chỉnh giá thuê đất công  không?  

Theo điểm đ khoản 1 mục 118 Luật Đất đai  hiện hành 2013, có thể thấy, trong việc cho thuê đất công, các đối tượng phải thực hiện hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. . Theo đó, kết quả  đấu giá  là cơ sở để xác lập quan hệ  thuê đất công ích, việc nhận hợp đồng sử dụng đất sẽ được bổ sung vào hồ sơ thuê đất và là căn cứ để giao kết, ký kết hợp đồng thuê đất. 

  Ngoài ra, căn cứ  Điều 3 Nghị định 135/2016/ND-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 46/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, có quy định về  đấu giá quyền sử dụng đất thuê. Để ký hợp đồng thuê đất, thông tin về thời hạn thuê và giá thuê phải được xác định theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật. Trường hợp Ủy ban nhân dân xã ký hợp đồng thuê đất công  với thời hạn  5 năm của một hộ gia đình và đã thực hiện thủ tục đấu giá trước khi ký hợp đồng thì giá thuê đất đã được xác định. 

 Trường hợp đấu giá tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá trong thời gian một năm. Trong trường hợp này, đơn giá trúng đấu giá được ổn định trong thời gian 10 năm, sau khi hết thời gian ổn định, đơn giá thuê đất sẽ được điều chỉnh theo chính sách  thu tiền thuê đất đối với trường hợp “thuê đất hàng năm”. thanh toán tiền thuê mà không cần thông báo. Thông qua  đấu giá. Trường hợp đấu giá tiền thuê đất trả  một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá cho thời hạn thuê đất. Pháp luật không quy định  điều chỉnh  nội dung  giá thuê đất của hợp đồng thuê mặt bằng công ích mà các bên đã ký trong thời hạn thuê mặt bằng như  phân tích ở trên.  Vì vậy, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc  điều chỉnh giá thuê đất công như thế nào hoặc ở mức độ nào, vậy trong trường hợp này, đối với câu hỏi giá thuê đất công có được điều chỉnh hay không? Hiện chưa có cơ sở điều chỉnh giá thuê  đất công  của các xã, huyện, thành phố như đã nêu.  

 4. Một số lưu ý khi cho thuê đất công của UBND xã: 

 Một số lưu ý  khi ký hợp đồng thuê đất công với cơ quan nhà nước có liên quan như sau: 

 Thứ nhất, người tham gia đấu giá tài sản phải  nộp phí tham gia đấu giá và  đặt cọc trước  để thể hiện thiện chí, tránh thiếu trách nhiệm với hoạt động mà mình đăng ký tham gia; 

 Thứ hai, việc  đấu giá  chung bất động sản, bao gồm cả bất động sản, trong trường hợp  một người tham gia đấu giá không  áp dụng đối với tài sản cấu thành quyền sử dụng đất vì  không bảo đảm giá trị pháp lý của tài sản. Cạnh tranh khách quan, bình đẳng theo tính  chất của hoạt động kinh doanh đấu giá. Trường hợp Nhà nước giao đất có thu thuế sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tức là khi chỉ có một đối tượng tham gia đấu giá thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức lại cuộc đấu giá  hoặc đề nghị UBND cấp huyện ủy quyền cho đối tượng duy nhất có nhu cầu này. 

 Thứ ba, về hợp đồng thuê đất đã ký với UBND xã. Thông thường  hợp đồng sẽ được viết ra và người thuê nhà đọc và đồng ý ký vào. Tuy nhiên, hợp đồng thuê đất cần có những nội dung cơ bản sau: 

 – Tên, địa chỉ của các bên; 

 – Quyền và nghĩa vụ của các bên; 

 – Loại đất, loại đất, diện tích, vị trí, số lượng, ranh giới và tình trạng đất; 

 – Thời hạn thuê đất là bao lâu; 

 – Giá thuê được tính như thế nào; 

 - Phương thức và điều khoản thanh toán là gì; 

 - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; 

 – Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn. 

  Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

 – Luật Đất đai 2013; 

 – Nghị định 43/2014/ND-CP hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013; 

 – Nghị định 46/2014/ND-CP về thu tiền thuê đất, thu phí mặt nước; 

 – Nghị định 135/2016/ND-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 46/2014/ND-CP về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước.