Định giá tài sản thế chấp trong hoạt động ngân hàng

Thời gian gần đây là những năm tháng đầy sóng gió đối với nền kinh tế và hệ thống ngân hàng. Nhiều thách thức đang diễn ra trong tầm quản lý kinh tế vĩ mô, sự tác động lớn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và ngân hàng. Hệ quả tích tụ là có hàng trăm ngàn doanh nghiệp đã phá sản, nợ xấu trong hoạt động kinh doanh ngân hàng gia tăng đáng kể. Theo đánh giá có khoảng 60% giá trị nợ xấu ngân hàng thương mại là tài sản thế chấp bằng bất động sản, chiếm khoảng 180 ngàn tỷ đồng, nhưng việc xử lý tài sản thế chấp cũng đang gặp nhiều khó khăn, bởi mỗi ngân hàng có phương pháp định giá khác nhau và cho kết quả định giá khác nhau trong quá trình xử lý tài sản. Vậy Định giá tài sản thế chấp trong hoạt động ngân hàng được quy định như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng

1. Định giá tài sản là gì?

Định giá tài sản là việc xác định mức giá cụ thể cho từng loại tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.

2. Căn cứ định giá tài sản theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập hội đồng định giá khi có các căn cứ sau đây:

– Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

– Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;

– Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.

Trình tự, thủ tục thành lập Hội đồng định giá, định giá tài sản như sau:

– Hội đồng định giá do Tòa án thành lập gồm Chủ tịch Hội đồng định giá là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Người đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó, người quy định tại Điều 52 của Bộ luật này không được tham gia Hội đồng định giá.

Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá. Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá. Quyền quyết định về giá đối với tài sản định giá thuộc Hội đồng định giá;

– Cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan có trách nhiệm cử người tham gia Hội đồng định giá và tạo điều kiện để họ làm nhiệm vụ. Người được cử làm thành viên Hội đồng định giá có trách nhiệm tham gia đầy đủ vào việc định giá. Trường hợp cơ quan tài chính, các cơ quan chuyên môn không cử người tham gia Hội đồng định giá thì Tòa án yêu cầu cơ quan quản lý có thẩm quyền trực tiếp chỉ đạo cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn thực hiện yêu cầu của Tòa án. Người được cử tham gia Hội đồng định giá không tham gia mà không có lý do chính đáng thì Tòa án yêu cầu lãnh đạo cơ quan đã cử người tham gia Hội đồng định giá xem xét trách nhiệm, cử người khác thay thế và thông báo cho Tòa án biết để tiếp tục tiến hành định giá;

– Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành viên, đương sự nếu họ tham dự. Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản.

Việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự.

Định giá tài sản được tiến hành như sau:

1. Trước khi Tòa án ra Quyết định định giá tài sản đang tranh chấp, Tòa án phải xác định tài sản cần định giá, cơ quan chuyên môn có liên quan, số lượng thành viên Hội đồng định giá. Trên cơ sở đó, Toà án gửi văn bản đề nghị cơ quan tài chính cùng cấp cử người đại diện làm Chủ tịch Hội đồng định giá, các cơ quan chuyên môn khác có thẩm quyền cử người có trình độ chuyên môn liên quan đến tài sản cần định giá tham gia làm thành viên Hội đồng định giá. Văn bản của Tòa án phải nêu rõ tài sản cần định giá, yêu cầu cụ thể đối với Chủ tịch Hội đồng định giá, thành viên Hội đồng định giá. Trong thời hạn mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận được công văn yêu cầu của Tòa án, cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn khác phải có công văn gửi Tòa án về việc cử người tham gia Hội đồng định giá. Trường hợp không thể thực hiện theo đúng thời hạn yêu cầu về việc cử người, thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.
2. Sau khi nhận được văn bản cử người tham gia Hội đồng định giá của cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn, Thẩm phán giải quyết vụ việc phải kiểm tra những người được cử có thuộc các trường hợp quy định tại Điều 46 BLTTDSvà hướng dẫn tại Điều 13 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTPngày 03-12-2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “Những quy định chung” của Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự hay không. Nếu thuộc trường hợp nêu trên thì Toà án yêu cầu cơ quan đã cử người tham gia Hội đồng định giá cử người khác thay thế.
3. Trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày Toà án nhận được công văn cử người tham gia Hội đồng định giá tài sản của cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn, Tòa án ra Quyết định định giá tài sản.
4. Tòa án cử một Thư ký Toà án để giúp việc cho Hội đồng định giá ghi biên bản về việc tiến hành định giá tài sản
5. Trong trường hợp cần thiết, Tòa án mời đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tài sản cần định giá tham gia chứng kiến việc định giá tài sản của Hội đồng định giá.

3. Thực trạng định giá tài sản của một số ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay

a) Ðịnh giá tài sản ngân hàng để cổ phần hóa

Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN) là việc chuyển doanh nghiệp có chủ sở hữu là Nhà nước thành công ty cổ phần có chủ sở hữu hỗn hợp. Thực chất của quá trình này là việc bán bớt một phần hay toàn bộ phần vốn nhà nước tại DNNN cho các đối tượng khác. Ðể có thể bán phần vốn này, đòi hỏi phải có quá trình định giá nhằm xác định giá trị doanh nghiệp, trong đó có xác định giá trị phần vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp.

Trong quá trình cổ phần hóa các ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, công tác định giá ngân hàng có thể được coi là công việc quan trọng nhất, tốn nhiều thời gian thực hiện và kết quả định giá luôn là vấn đề được tất cả các nhà quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm. Quá trình này không chỉ mang tính nghiệp vụ kỹ thuật thuần túy mà có ý nghĩa kinh tế - xã hội quan trọng, liên quan đến việc bảo toàn vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp, đến quyền lợi của người lao động, khả năng bán được cổ phần và đảm bảo hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của ngân hàng cổ phần trong tương lai. Có thể đánh giá rằng quy trình định giá ngân hàng là DNNN cổ phần hóa vẫn còn nặng về các yếu tố liên quan đến nội tại của doanh nghiệp, ít chú trọng đến các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp và công tác chuẩn bị cho việc định giá, tiến độ thực hiện. Hiện nay, việc xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa được thực hiện theo Nghị định 59/2011/NÐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần và Thông tư 202/2011/BTKT-BTC ngày 30/12/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn xử lí tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 59/2011/NÐ-CP.

Qua trao đổi với một số lãnh đạo then chốt của DNNN đã cổ phần hóa, thì cho thấy, một số DNNN sử dụng phương pháp tỷ số P/E. Ðối với Vietcombank, Vietinbank, việc xác định giá trị ngân hàng được tính theo hai phương pháp chủ yếu là phương pháp tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu; đồng thời có xem xét thêm yếu tố hệ số K so với các ngân hàng đã có giá niêm yết chính thức trên thị trường giao dịch chính thức. Trong đó, phương pháp tài sản được sử dụng nhiều nhất, tuy nhiên, kết quả xác định giá trị ngân hàng theo phương pháp này chỉ có ý nghĩa là xác định giá sàn của ngân hàng khi chào giá bắt đầu tham gia sàn giao dịch chứng khoán. Ðối với những DNNN thuộc danh mục cổ phần hóa, đã tiến hành các bước cổ phần hóa nhưng không đủ điều kiện để cổ phần hóa, mà chuyển sang hình thức bán doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp bán được lấy theo giá trị doanh nghiệp được xác định khi thực hiện cổ phần hóa và được điều chỉnh giảm trừ giá trị tài sản mà bên mua không mua vào giá trị doanh nghiệp đã được xác định.

b) Ðịnh giá tài sản để thế chấp, cầm cố, bảo lãnh vay vốn ngân hàng

Ðiển hình khi nghiên cứu định giá tài sản của Ngân hàng TMCP Bưu Ðiện Liên Việt, theo Quyết định số 3207/2011/HD-LienVietpostbank, ngày 28/12/2011 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt, hướng dẫn thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản được xây dựng trên những căn cứ quy định như sau: Căn cứ Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 16/6/2005 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Căn cứ vào Luật Ðất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Căn cứ vào Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Căn cứ vào Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Căn cứ vào Nghị định 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi bổ sung liên quan; Căn cứ Nghị định số 83/2010/NÐ-CP ngày 23/07/2010 của Chính phủ về Ðăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư số 203/2009/TT-BTC về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng khấu hao tài sản cố định; Căn cứ Quyết định về việc Ban hành Quy chế Bảo đảm tiền vay số 141/2011/QÐ-HÐQT của Hội đồng quản trị ngày 05/04/2011; Căn cứ Quy định bảo đảm tiền vay số 1774/2011/QÐ-LienVietPostBank ngày 25/08/2011;

Khi nghiên cứu định giá tài sản của Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank) hiện hành có quy định: Thẩm định giá bất động sản (BÐS) để đảm bảo tiền vay của Eximbank là việc xác định hoặc xác định lại giá trị của BÐS phù hợp với thị trường tại một địa điểm vào thời điểm ký hợp đồng bảo đảm đối với BÐS dùng để bảo đảm tiền vay theo phương pháp phù hợp. Việc thẩm định giá trị của BÐS là một trong những cơ sở để Eximbank xem xét duyệt mức cho vay theo phương thức có tài sản bảo đảm. Mức cho vay được tính toán có sự kết hợp với sự xem xét tính ổn định của thị trường, cũng được xem là giá tài sản để xử lý tài sản thế chấp, cấn trừ nợ vay ngân hàng khi khách hàng không trả được nợ vay. Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất phải tuân thủ Nghị định số 85/CP-NÐ/2002, ngày 25/10/2002 của Chính phủ là giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương ở thời điểm thẩm định. Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo các văn bản: Nghị định 101/2005/NÐ-CP về thẩm định giá, Thông tư 17/2005/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 101/2005/NÐ-CP, Quyết định 29/2008/QÐ-BTC về việc ban hành 6 tiêu chí thẩm định giá (đợt 3). Bảng giá chuẩn xây dựng cho các loại kiến trúc áp dụng theo bảng giá do cơ quan chức năng tỉnh, thành phố nơi có BÐS cần thẩm định ban hành. Việc sử dụng phương pháp nào để thẩm định giá tùy thuộc vào đặc điểm của BÐS cần thẩm định giá. Riêng việc thẩm định giá BÐS để đảm bảo tiền vay của Eximbank được tiến hành bằng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp thặng dư:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp sử dụng các chứng từ giao dịch thị trường của các BÐS có đặc điểm tương tự với BÐS cần thẩm định để xác định giá thị trường của BÐS này. Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tìm kiếm các thông tin BÐS - ít nhất 02 BÐS- đã được giao dịch trên thị trường có thời điểm gần với thời điểm thẩm định giá (trong vòng 3 tháng), để tiến hành phân tích, so sánh sự giống nhau và khác nhau giữa chúng với BÐS cần thẩm định giá, để từ đó có điều chỉnh giá thích hợp nhằm xác định giá trị thị trường của BÐS cần thẩm định giá.

Phương pháp thặng dư  là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Việc thẩm định giá BÐS theo phương pháp thặng dư được áp dụng theo công thức:

Giá trị thị trường BÐS thẩm định giá = Doanh thu phát triển - Chi phí phát triển

Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển.

Việc định giá tài sản của các công ty, ngân hàng  niêm yết trên sàn giao dịch TTCK cũng nằm ở những quy định định giá tài sản của Eximbank trong việc đầu tư kinh doanh chứng khoán, cũng như việc bán cổ phần của Eximbank tại một số ngân hàng TMCP mà Eximbank làm góp vốn làm chủ sở hữu trong thời gian qua.

c) Ðịnh giá tài sản để M&A ngân hàng

Qua nghiên cứu thực tế các ngân hàng TMCP sáp nhập, hợp nhất thì nhận thấy điển hình việc định giá tài sản ngân hàng TMCP Sài Gòn (hợp nhất của 3 ngân hàng TMCP Sài Gòn - Ðệ Nhất - Việt Nam Tín Nghĩa, tháng 2/2012) trong hoạt động này được quy định và có một số đặc điểm như sau:

Xuất phát từ chính quan điểm chủ sở hữu của 3 ngân hàng, một số nhóm đại diện cổ đông đứng tên sở hữu cổ phần chung trong các ngân hàng này nên việc định giá lại tài sản của 3 ngân hàng rất dễ dàng thống nhất với nhau về các trị giá tài sản từng ngân hàng. Lấy số liệu của từng khoản mục trên bảng cân đối của từng ngân hàng cộng gộp chung lại với nhau trên bảng cân đối kế toán thành bảng cân đối chung của ngân hàng sau sáp nhập, hợp nhất; thống nhất việc định giá tài sản cho vay tín dụng của từng ngân hàng riêng rẽ trước đây là tương đồng nhau, không cần phải định giá lại tài sản thế chấp, bảo lãnh ngân hàng; thống nhất định giá cổ phiếu của 3 ngân hàng tương đương nhau với tỷ lệ 1:1:1.

Xuất phát thực tế của hoạt động kinh doanh của 3 ngân hàng trên, sau khi hợp nhất thành Ngân hàng TMCP Sài Gòn, việc xây dựng quy trình chuẩn chung cho định giá tài sản ngân hàng và định giá tài sản đảm bảo để ngân hàng cho vay, bảo lãnh như sau: Quy trình định giá tài sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn được ban hành theo Quyết định số 62/2012/QÐ-SCB-TGÐ, ngày 18/06/2012 của Tổng Giám đốc Ngân hàng SCB, theo quyết định thể hiện một số nội dung sau: Tiêu chuẩn ISO 9001:2008; Quyết định 129/2008/QÐ-BTC, ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá; Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính về việc ban hành hướng dẫn chế độ quản lý sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; Quyết định của UBND tỉnh/thành phố về việc ban hành giá đất hàng năm; các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Thực tế, trong quá trình sáp nhập và hợp nhất Ngân hàng TMCP Việt Nam Tín Nghĩa, Ngân hàng TMCP Ðệ Nhất vào Ngân hàng TMCP Sài Gòn, để có ngân hàng TMCP Sài Gòn như hiện nay, giá chuyển đổi cổ phiếu giữa các ngân hàng theo tỷ lệ 1:1:1; thừa nhận các kết quả hoạt động kinh doanh sau khi được thực hiện kiểm toán độc lập và gần như có sự thống nhất cao về việc bố trí và sử dụng lại nguồn nhân lực cho ngân hàng sau khi sáp nhập, hợp nhất, có yếu tố thuận lợi là 3 ngân hàng này đều có chung một số cổ đông chính, cùng mục đích và phương châm kinh doanh, cùng rơi vào hoàn cảnh tự nguyện sáp nhập, hợp nhất với nhau theo gợi ý của NHNN nếu không muốn nói là bắt buộc phải sáp nhập, hợp nhất trong giai đoạn hiện nay. Ðây là 3 ngân hàng TMCP thực hiện sứ mệnh hợp nhất đầu tiên theo lộ trình phải tăng vốn điều lệ đạt tối thiểu 3.000 tỷ đồng trong năm 2012.

4. Ðánh giá chung về định giá tài sản ngân hàng

- Chưa có khung pháp lý chung về định giá tài sản trong hoạt động ngân hàng; nhất là trong hoạt động sáp nhập, hợp nhất và mua lại ngân hàng, chủ yếu là các ngân hàng tự thỏa thuận thống nhất với nhau theo mỗi cách định giá ngân hàng khác nhau.

- Chưa có hệ thống cơ sở tham chiếu phục vụ cho công tác định giá doanh nghiệp và sự phức tạp về mặt kỹ thuật làm cho việc tham khảo các hệ số và chỉ số để áp dụng vào phương pháp định giá ngân hàng của các tổ chức tư vấn khác nhau sẽ cho kết quả định giá khác nhau.

- Mỗi ngân hàng có một phương pháp định giá tài sản khác nhau nên rất khó khăn để so sánh, xác định chính xác tổng tài sản ngân hàng thực tế, chỉ căn cứ các số liệu được hạch toán trên bảng cân đối kế toán của từng ngân hàng để đánh giá. Cách thức xác định giá trị tài sản thế chấp khác nhau và tỷ lệ cho vay trên tài sản thế chấp cũng khác nhau: có ngân hàng áp dụng tối đa 85% giá trị tài sản, nhưng cũng có ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị thị trường (trừ khung giá nhà nước quy định cho các tỉnh / thành phố / địa phương) hoặc như không vượt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung giá đất nhà nước do UBND tỉnh/thành phố quy định… đã tỏ ra bất cập, chồng chéo không thống nhất việc định giá cùng một tài sản nhà, đất ở mỗi ngân hàng cho ra một kết quả khác nhau.

- Chưa xây dựng được các tiêu chí và chế độ hạch toán định giá lại tài sản ngân hàng thay đổi thực tế từng năm theo chế độ báo cáo tài chính công khai, chưa có cơ sở hạch toán điều chỉnh tăng giảm giá trị tài sản cố định ngân hàng.

- Ðối với tài sản ngân hàng là máy móc thiết bị, hàng hóa việc định giá dựa trên trị giá của hóa đơn có VAT, xuất nhập khẩu mua bán hàng hóa, thông qua khấu hao để đánh giá giá trị còn lại.

- Ða số các ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung và ngân hàng TMCP nói riêng chưa được niêm yết công khai trên sàn giao dịch chứng khoán.

- Các hoạt động M&A ngân hàng còn mới với thị trường Việt Nam, ít có nhiều thương vụ lớn điển hình, nên ít có bài học kinh nghiệm cho công tác định giá tài sản ngân hàng trong hoạt động M&A, mà việc định giá tài sản vô hình ngân hàng có một ý nghĩa rất thiết thực.

- Việc xử lý các khoản nợ tồn đọng còn nhiều khó khăn, đặc biệt việc xử lý nợ xấu mất rất nhiều thời gian, công sức do thiếu sự phối hợp đồng bộ, chặt chẽ của ngành ngân hàng, thuế, tài chính, Bộ Xây dựng, Toà án, Thi hành án; mặt khác, có nhiều hạn chế về cơ chế giám sát kết quả định giá tài sản ngân hàng, tiến độ, chất lượng công tác định giá ngân hàng.

Trên đây là bài viết Định giá tài sản thế chấp trong hoạt động ngân hàng. Công ty Luật ACC tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, thủ tục giấy tờ cho khách hàng là cá nhân và doanh nghiệp trên Toàn quốc với hệ thống văn phòng tại các thành phố lớn và đội ngũ cộng tác viên trên tất cả các tỉnh thành: Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương, TP. Cần Thơ, TP. Đà Nẵng và Đồng Nai... Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.