Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

06 loại đất được thế chấp  vay vốn 

 Căn cứ Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tín dụng, cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng đối với các loại đất sau đây nếu có đủ: Điều kiện: 

 (1) Khai thác đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức  quy định tại Điều 129 luật đất đai 2013.  (2) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (đất ở).  (3) Đất được Nhà nước cho thuê thu tiền  một lần cho cả thời gian thuê.  Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: 

 - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.  - Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.  - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khai thác khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.  - Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng phục vụ chuyên môn. (4) Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.  Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người  sử dụng đất ổn định, không có nguồn gốc và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bằng hình thức cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) lần đầu đối với khu đất quy định.  (5) Đất nhận chuyển đổi.  Chuyển đổi quyền sử dụng đất là  hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó các bên (hộ gia đình, cá nhân  cùng  xã, cùng huyện, cùng xã) chuyển nhượng cho nhau quyền sử dụng đất nông nghiệp  (đổi đất nông nghiệp), quyền sử dụng đất nông nghiệp. các bên vừa là người chuyển đổi vừa là người nhận chuyển đổi.  (6) Đất  nhận chuyển nhượng (mua),  tặng cho,  thừa kế.  

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

06 trường hợp không thế chấp 

 Ngoài các loại đất được thế chấp  như trên, pháp luật còn quy định rõ các loại đất và các trường hợp không được thế chấp, cụ thể: 

 (1) Không đủ điều kiện để thế chấp.  Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai  2013 quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: 

 - Có  chứng chỉ. - Nền đất không  tranh chấp.  - Quyền sử dụng đất không bị hạn chế để bảo đảm thi hành án.  - Trong thời gian chiếm dụng mặt bằng. Do đó, nếu thiếu một trong các điều kiện trên thì anh sẽ không đủ điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất.  (2) Quản lý di sản là quyền sử dụng đất.  Điểm b Điều 617 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định  nghĩa vụ của người quản lý di sản theo di chúc hoặc theo thỏa thuận của những người thừa kế chỉ định như sau: 

 “Bảo tồn di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt bằng các thủ đoạn khác đối với tài sản  nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của những người thừa kế”. Như vậy, người quản lý lĩnh vực quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất này nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của những người thừa kế. (3) Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.  Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: 

 "1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan quy định cấm mua bán,  chuyển nhượng hoặc mọi hình thức chuyển giao quyền tài sản khác vào thời điểm xác lập thỏa thuận bảo đảm, biện pháp bảo đảm; 

2. Tài sản bán theo hợp đồng mua bán nhà đất có bảo lưu quyền sở hữu; 
3. Tài sản là đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm về biện pháp đặc quyền; 
4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân, nếu luật liên quan có quy định”. Tuy nhiên, tại khoản 4, điều 10 của nghị định này cũng nêu rõ, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Tức là quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để thế chấp.  (4) Đất  cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.  Khoản 2 Điều 181 Luật đất đai  2013 quy định cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.  Như vậy, kể cả đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì  không được thế chấp.  (5) Đất  hoạt động hàng không dân dụng. Theo khoản 1 Điều 156 Luật đất đai 2013, đất phục vụ  hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm: 

 - Đất xây dựng trụ sở  cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay.  - Đất xây dựng  kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay.  - Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ hoạt động dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay.  - Đất xây dựng các công trình phục vụ công ty dịch vụ phi hàng không.  Cũng theo quy định tại khoản 4 điều này thì tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.  Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất  cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.  (6) Đất thuê trả tiền hàng năm.  So với loại hình thuê đất  trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thì người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không có một số quyền như không được thế chấp quyền sử dụng đất, không được bồi thường thiệt hại. đất khi Nhà nước thu hồi, đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.