Quy định về diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng 2024

Trong bối cảnh đô thị đang phát triển nhanh chóng và nhu cầu xây dựng ngày càng tăng, quản lý và điều chỉnh quy định về diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng trở nên vô cùng quan trọng. Đối mặt với thách thức và cơ hội của thị trường bất động sản hiện nay, việc hiểu rõ về quy định này trở nên cực kỳ quan trọng. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu sâu hơn về Quy định về diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng trong ngữ cảnh xây dựng hiện đại. 

Quy định về diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng

Các quy định của pháp luật về diện tích được phép xây dựng công trình trên lô đất thường được tính bằng diện tích sàn xây dựng nhân với hệ số sử dụng đất.

Mục đích của việc quy định diện tích xây dựng nhà ở là để đảm bảo các yêu cầu về an toàn, mỹ quan, bảo vệ môi trường và phát triển đô thị. Cụ thể:

• Đối với nhà ở riêng lẻ trong các khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc đô thị, diện tích xây dựng nhà tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải tuân thủ các quy định của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và không được ít hơn 45m2.
• Đối với nhà ở riêng lẻ trong các khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc nông thôn, diện tích xây dựng tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải tuân thủ các quy định của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và không được ít hơn 36m2.

2. Diện tích tối thiểu để được cấp phép xây dựng là bao nhiêu?

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở được quy định cụ thể dựa trên các yếu tố như vị trí đất xây dựng, loại nhà ở và diện tích lô đất xây dựng. Dưới đây là một số quy định cơ bản về diện tích xây dựng nhà ở:

2.1. Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại nông thôn

Diện tích xây dựng nhà ở tại nông thôn được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở tại nông thôn là 25m2.
• Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở tại nông thôn là 24m2.
• Diện tích tối thiểu của một căn phòng ở tại nông thôn là 12m2.

Điều này có nghĩa là một căn nhà ở tại nông thôn ít nhất phải có diện tích là 24m2 và bao gồm ít nhất một căn phòng với diện tích tối thiểu là 12m2. Ngoài ra, để xây dựng một căn nhà ở tại nông thôn, người chủ đầu tư cũng cần đảm bảo có ít nhất một lô đất có diện tích tối thiểu là 25m2.

2.2. Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị

Trong các khu vực đô thị, quy định về diện tích xây dựng nhà ở được điều chỉnh để đảm bảo tính đồng bộ, hài hòa và an toàn trong kiến trúc đô thị. Theo quy định tại QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở tại đô thị là 40m2.
• Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở tại đô thị là 36m2.
• Diện tích tối thiểu của một căn phòng ở tại đô thị là 18m2.

Với các quy định này, một căn nhà ở tại đô thị ít nhất phải có diện tích là 36m2 và bao gồm ít nhất một căn phòng với diện tích tối thiểu là 18m2. Các chủ đầu tư cũng được yêu cầu đảm bảo có lô đất với diện tích tối thiểu là 40m2 để xây dựng một căn nhà ở tại đô thị.

2.3. Quy định về diện tích xây dựng nhà ở đối với nhà ở riêng lẻ

Đối với những ngôi nhà riêng lẻ, quy định về diện tích xây dựng nhà ở trở nên phức tạp hơn do ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Theo quy định tại QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở đối với nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở là 40m2 (đối với khu vực nông thôn) hoặc 80m2 (đối với khu vực đô thị).
• Diện tích tối đa của nhà ở riêng lẻ không vượt quá 50% diện tích lô đất.
• Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở là 30m2 (đối với khu vực có chiều cao trên 5 tầng) hoặc 60m2 (đối với khu vực có chiều cao dưới 5 tầng).
• Diện tích tối thiểu của một căn phòng ở là 12m2.

Với các quy định này, một ngôi nhà riêng lẻ cần có ít nhất diện tích 30m2 (đối với khu vực có chiều cao trên 5 tầng) hoặc 60m2 (đối với khu vực có chiều cao dưới 5 tầng). Tuy nhiên, diện tích này không được vượt quá 50% diện tích lô đất. Đồng thời, người chủ đầu tư cũng cần đảm bảo có ít nhất một căn phòng với diện tích tối thiểu là 12m2 để đáp ứng nhu cầu về phòng ngủ.

3. Tại sao cần tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu xây dựng?

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở là những quy định về tỷ lệ giữa diện tích xây dựng và diện tích đất xây dựng, được quy định trong các văn bản pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng nông thôn. Mục tiêu của các quy định này là đảm bảo các điều sau:

• Bảo đảm sự an toàn, ổn định của công trình xây dựng và môi trường xung quanh: Việc giới hạn diện tích xây dựng nhằm tránh tải trọng lớn lên nền móng, từ đó giảm nguy cơ sụt lún, đổ vỡ công trình. Đồng thời, hạn chế diện tích xây dựng giúp bảo vệ diện tích cây xanh, sân bãi, không gian công cộng, duy trì môi trường sống xung quanh.
• Đảm bảo tính thẩm mỹ, hài hòa của cảnh quan đô thị: Quy định về diện tích xây dựng cũng nhằm đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất về kiến trúc, cảnh quan đô thị, tạo ra một môi trường sống đẹp mắt, hài hòa với tự nhiên và văn hóa.
• Bảo đảm quyền lợi của người dân và nhà nước: Các quy định về diện tích xây dựng giúp bảo vệ quyền lợi của người dân trong việc sử dụng đất, đồng thời cung cấp cơ sở cho nhà nước trong việc quản lý, thu thuế đất đai, và phát triển đô thị và nông thôn một cách hợp lý và bền vững.

4. Thẩm quyền và thời gian cấp giấy phép xây dựng

4.1. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng 

Các công trình xây dựng được phân loại theo cấp độ và tính chất của chúng sẽ được ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện ủy quyền cho sở xây dựng hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng như sau:

• Các công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, công trình tôn giáo, công trình di tích lịch sử-văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng thuộc địa giới hành chính cấp tỉnh, những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị, công trình vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, công trình thuộc dự án và các công trình khác cấp tỉnh sẽ được ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho sở xây dựng cấp giấy phép xây dựng.
• Các công trình nhà ở riêng lẻ ở đô thị, các công trình không thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và thuộc địa giới hành chính do huyện quản lý sẽ được ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng.
• Nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng đã được duyệt và tại các khu vực theo quy định của ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ được ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng.

4.2. Thời gian cấp giấy phép xây dựng

Thời gian cấp giấy phép xây dựng mới và điều chỉnh giấy phép xây dựng thường dao động trong khoảng từ một đến hai tháng, với các bước cụ thể như sau:

Trong vòng 7 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra, thẩm định hồ sơ và đề xuất ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan.

Trong thời gian 12 ngày làm việc, các cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ sẽ phản hồi bằng văn bản về các nội dung liên quan đến chức năng quản lý của mình.

Đối với diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng năm 2023, quy định cụ thể như sau:

Thời gian cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép có thời hạn, giấy phép điều chỉnh và giấy phép di dời, là 30 ngày kể từ khi cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ. Đối với giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, thời gian cấp là 15 ngày từ khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ.

Trong trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ cần thêm thời gian để xác minh, kiểm tra, xem xét thêm, được phép gia hạn thêm không quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn, nhưng phải có thông báo cụ thể bằng văn bản cho chủ đầu tư xây dựng và được cơ quan quản lý trực tiếp chấp thuận.

Đối với việc xin cấp lại hoặc gia hạn giấy phép xây dựng, thời gian xử lý là 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

5. Câu hỏi thường gặp 

5.1 Lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2 không được phép xây dựng nhà mới?

Sai. Lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2 vẫn được phép xây dựng nhà mới nhưng cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất mặt tiền: chiều rộng từ 3m trở lên được xây mới tối đa hai tầng, chiều cao không quá 13,4m.
• Đất trong hẻm: chiều rộng từ 2m đến dưới 3m được xây mới hai tầng, chiều cao tối đa không quá 12,2m.

5.2. Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở phải bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Đúng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những hồ sơ bắt buộc phải có khi xin cấp phép xây dựng nhà ở theo Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014

5.3. Diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng có thể quy định khác nhau tùy theo địa phương và loại hình khu vực?

Đúng vậy, quy định về diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng có thể khác nhau tùy theo địa phương và loại hình khu vực.

1. Theo địa phương:

Mỗi tỉnh, thành phố có thể có những quy định riêng về diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và đặc điểm quy hoạch của địa phương.

2. Theo loại hình khu vực:

Diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng có thể khác nhau đối với các khu vực như:

• Khu vực nông thôn: Diện tích tối thiểu thường thấp hơn so với khu vực đô thị.
• Khu vực đô thị: Diện tích tối thiểu thường cao hơn so với khu vực nông thôn và có thể phân biệt theo khu vực trung tâm, nội thành và ngoại thành.
• Khu vực quy hoạch mới: Diện tích tối thiểu có thể cao hơn so với khu vực hiện hữu để đảm bảo tính đồng bộ và quy hoạch chung.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Quy định về diện tích tối thiểu cấp phép xây dựng 2024. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.