Đền bù hoa màu trên đất nông nghiệp

Việc bồi thường thiệt hại về vật chất đối với đất đai, quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất  luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm, thắc mắc. Luật sư tư vấn về giải quyết bồi thường khi nhà nước thu hồi đất bao gồm: 

 1. Khi bị thu hồi có được bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất  không?  

Kính gửi công ty! Hiện  tôi đang làm công việc đền bù đất đai, tôi có  thắc mắc liên quan đến việc tìm hiểu  pháp luật đất đai như sau: 

 Theo quy định tại Điều 90 Luật đất đai  2013. Bồi thường  cây trồng, vật nuôi. Điều 19, Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 05/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ngãi: 

 Như vậy, theo  quy định trên, theo tôi hiểu: Khi nhà nước thu hồi đất trong vùng dự án mà làm ảnh hưởng đến hoa màu, cây trồng trên đất thì dù là đất do nhà nước quản lý nhưng hộ gia đình trồng cây thì họ vẫn bị ảnh hưởng, phải đền bù cây cối cho các hộ dân nếu đúng mật độ  trồng do UBND tỉnh quy định. Xin cho biết cách hiểu trên của tôi có đúng hay không? Và nếu sai thì  công ty  phân tích giúp em để em hiểu rõ luật với ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn! 

 Trả lời: 

 Theo  Điều 90 Luật đất đai 2013 quy định chi tiết về  bồi thường cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại. Luật đã chỉ rõ việc bồi thường với từng loại cây trồng từ cây hằng năm đến cây lâu năm. Cụ thể tại Khoản 1 Điều này quy định như sau: 

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây: 

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất; 
 

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất; 
 

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại; 
 

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. 
  Và theo quy định chi tiết tại Điều 19 Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 05/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ngãi đã quy định thêm về điều kiện để được bồi thường khi xảy ra thiệt hại về mật độ, số lượng,...cây. Khi đủ điều kiện được bồi thường thì  hộ gia đình, cá nhân  bị thu hồi đất được bồi thường. 

 Vậy cách hiểu của bạn về hai quy định này là chính xác. Quyết định 48/2017/QĐ-UBND tỉnh Quảng Ngãi Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi (có hiệu lực từ ngày 01/9/2017) đang trong quá trình áp dụng. Bạn có thể tham khảo quyết định này để hiểu rõ hơn các quy định về nguyên tắc và điều kiện  bồi thường đất đai. 

 2. Pháp luật đất đai quy định như thế nào về đất sử dụng cho khu kinh tế? 

Quy định về đất sử dụng cho khu kinh tế được quy định tại Điều 151 Luật đất đai 2013 như sau: 

1. Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm đất để xây dựng khu kinh tế, khu kinh tế cửa khẩu do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập. Đất sử dụng cho khu kinh tế là diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng bao gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí,  du lịch, khu đô thị và khu dân cư, khu hành chính và khu đô thị khác . các khu chức năng  phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế nhằm tạo môi trường đầu tư  kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư. 
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Hội đồng quản lý khu kinh tế để tổ chức triển khai xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất  trong quy hoạch chi tiết xây dựng  khu kinh tế đã được phê duyệt. 
3. Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đã được cơ quan nhà nước có liên quan thu hồi để xử lý trước khi giao  đất, cho thuê đất. Ban quản lý khu kinh tế được giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho  người có nhu cầu sử dụng đất thuê đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy định. Điều 54, 55 và 56 của luật này.  

 Thời hạn sử dụng đất  sản xuất kinh doanh trong khu kinh tế  không quá 70 năm.  

4. Người sử dụng đất trong khu kinh tế có quyền đầu tư, xây dựng, kinh doanh nhà và cơ sở hạ tầng,  sản xuất, kinh doanh,  dịch vụ và có các quyền, nghĩa vụ sau đây: 

a) Trường hợp  Ban quản lý khu kinh tế trả lại đất trong khu kinh tế thì có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước giao đất theo quy định của Luật này; 
 

b) Trường hợp  Ban Quản lý khu kinh tế cho Ban Quản lý khu kinh tế thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật này. 

1. Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng và khai thác kết cấu hạ tầng trong khu kinh tế, khuyến khích sử dụng đất để phát triển kinh tế.  
2. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người điều hành khu kinh tế  áp dụng đối với từng loại đất theo quy định của luật này.  
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư  sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế đã được Nhà nước giao đất,  chuyển nhượng  đất từ ​​tổ chức này cho tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước ngày luật này có hiệu lực thi hành được quyền được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Hết thời hạn thực hiện dự án, nếu có nhu cầu, Ban Quản lý Khu kinh tế xem xét cho thuê đất theo quy định của pháp luật này. 

 số 8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.  

 Ngoài ra, tại Khoản 7 Điều 31 Nghị định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hướng dẫn cụ thể Khoản 7 Điều 151 Luật Đất đai ở trên, theo đó: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngòai đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án, không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Ban Quản lý khu kinh tế xem xét cho thuê đất theo quy định tại Điều 151 Luật Đất đai 2013 và phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này.  

 Việc xác định tiền thuê đất trong trường hợp này được quy định cụ thể tại Khoản 8 Điều 5 Thông tư 77/2014/TT-BTC, nội dung của quy định chỉ rõ: Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư với thời hạn thuê đất dài hơn thời gian sử dụng đất còn lại của đất nhận chuyển nhượng thì phải nộp tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất mới tại thời điểm chuyển từ giao đất sang thuê đất và được trừ đi số tiền đã nhận chuyển nhượng. Số tiền nhận chuyển nhượng được trừ = (tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng từ giao đất sang thuê đất/ Tổng thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất) x Thời hạn sử dụng đất còn lại.  

3. Luật đất đai quy định như thế nào về đất có mặt nước ven biển? 

 Luật đất đai 2013 quy định như thế nào về đất có mặt nước ven biển? 

  Luật đất đai  quy định về đất có mặt nước ven biển như thế nào? 

 Trả lời: 

 Điều 140 Luật đất đai 2013 quy định đất có mặt nước ven biển như sau: 

 Đầu tiên. Đất có mặt nước ven biển được nhà nước cho  tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê để  sản xuất nông nghiệp, ngư nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, diêm nghiệp, phi nông nghiệp.  

2. Việc sử dụng đất có mặt nước ven biển phải tuân thủ các quy định sau: 

a) Tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 
 

b) Bảo vệ đất,  tăng cường bồi tụ đất ven biển; 
 

c) Bảo vệ hệ sinh thái, môi trường, cảnh quan; 
 

d) Không cản trở việc bảo vệ an ninh quốc gia và giao thông hàng hải. 
 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định  44/2014/NĐ-CP, trong đó có quy định về  quản lý đất đai, sử dụng  mặt nước ven biển được trình bày như sau: 

 - Đất  mặt nước ven biển chưa sử dụng được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho thuê  vào bất kỳ mục đích nào thì chế độ sử dụng đất phải theo quy định của pháp luật về đất đai đối với mục đích sử dụng đất. 

 - Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho thuê đất, thu hồi đất có mặt nước ven biển theo quy định tại Điều 59 của Luật Đất đai. Trường hợp dự án đầu tư sử dụng mặt nước biển trong vùng biển cách bờ biển thấp nhất từ ​​03 hải lý trở lên bình quân nhiều năm thì cơ quan có thẩm quyền cho thuê mặt  biển thực hiện theo quy định của pháp luật về biển. 

  Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Mục 59 Luật đất đai 2013 như sau: 

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; 
 

b) Giao đất cho cơ sở tôn giáo; 
 

c) Giao đất cho doanh nghiệp Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này; 
 

d) Cho  người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của luật này; 
 

 đ) Cho cơ quan nước ngoài thực hiện chức năng ngoại giao thuê đất. 

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau: 

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp  vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải được sự đồng ý bằng văn bản  của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. tỉnh trước khi quyết định; 
 

b) Giao đất cho cộng đồng dân cư. 

3.Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, huyện, quận.
4.Không được ủy quyền cho cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất,  chuyển đổi việc giao đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. 

4. Thỏa thuận (Về việc bồi thường đất để lập hồ sơ sử dụng đất)

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

GIẤY THỎA THUẬN

Về việc bồi thường đất để lập hồ sơ sử dụng đất

- Tôi tên là : .................................................... sinh năm :....................................

Chứng minh nhân dân số : ..................................... do :........................................

cấp ngày : ............................................... tháng............................. năm..............

Địa chỉ thường trú :.............................................................................................

.........................................................................................................................

- Tôi có lập hồ sơ xin sử dụng đất để xây dựng trên phần đất :

. Diện tích : ............................ m2

. Thuộc thửa :.............. Tờ bản đồ số .............. bộ địa chính.......................

...............................................................................................................

- Ranh giới, diện tích khu đất được xác định theo “Bản đồ hiện trạng vị trí đất tỷ lệ 1/500 số : ngày tháng năm

do đơn vị đo đạc lập là ........................................................................................

- Nguyên phần đất do người đang quản lý sử dụng có tên là :

. Ông (Bà):................................................................ sinh năm :..............

. Chứng minh nhân dân số :.............................. do :.................................

cấp ngày :............................... tháng........................... năm..................

. Địa chỉ thường trú :..............................................................................

......................................................................................................................

- Chúng tôi cùng thỏa thuận thống nhất để Ông (Bà):...........................................

lập hồ sơ xin sử dụng .................... m2 đất nêu trên. Khi có quyết định giao đất (hoặc cho thuê đất) của cơ quan có thẩm quyền cho Ông (Bà) :

.......................................................................................................................

.Chúng tôi sẽ tự chịu trách nhiệm thỏa thuận và giao nhận tiền bồi thường bằng giấy xác nhận hoàn tất việc bồi thường giữa hai bên.

1 Mẫu này được ban hành kèm theo Quyết định số: 58 /2004/ QĐ-UB ngày 15/3/ 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố.

5. Những loại giấy tờ về nhà đất có giá trị pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất?  

Những loại giấy tờ về nhà đất có giá trị pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất bao gồm: 

 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 

 - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam DCCH, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCN Việt Nam; 

 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993; 

 - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; 

 - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước 15/10/1993; 

 - Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; 

 - Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, theo Điều 15 Thông tư 02/2015/TT- BTNMT bao gồm: 

 Bằng khoán điền thổ. 

  Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.  

 Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ. Di chúc hoặc  thỏa thuận  phân chia di sản về nơi ở có xác nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ. 

 Giấy phép  xây dựng nhà ở hoặc giấy phép hợp pháp hóa kiến ​​trúc do cơ quan dưới chế độ cũ cấp. 

  Bản án của  Tòa án  chế độ cũ đã có hiệu lực. 

 Các  giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở hiện đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận. 

  - Các loại giấy tờ khác cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm: 

 Đầu tiên. Sổ đếm ruộng và sổ kiến ​​điền được lập trước ngày 18/12/1980. 

2. Một trong các loại giấy tờ được lập trong thủ tục đăng ký  đất đai theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và  thống kê  đất đai trong cả nước do các cơ quan nhà nước  quản lý. bao gồm: 

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng địa chính cấp thành phố về việc người đang sử dụng đất có tư cách pháp nhân tốt; 
 

b) Bản tóm tắt các trường hợp sử dụng đất hợp pháp của Uỷ ban nhân dân thị trấn hoặc Ban đăng ký  đất đai thị trấn hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh; 
 

c) Đơn  đăng ký quyền sử dụng  đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản này. 
3.Đề án hoặc danh mục hoặc văn bản  di dân đi xây dựng vùng kinh tế mới, di dân, tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có liên quan phê duyệt. 
4. Văn bản của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho công nhân nông, lâm trường  làm nhà ở (nếu có).  
5.Giấy tờ có nội dung  sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng xác nhận hoặc cho phép. 
6.Văn bản tạm giao đất của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn xin sử dụng đất phải được Uỷ ban nhân dân  xã, hợp tác xã nông nghiệp xét duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Uỷ ban nhân dân  huyện,  tỉnh xét duyệt. 
Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để phát triển quỹ đất cho  công chức, viên chức làm nhà ở riêng hoặc xây dựng nhà ở chia cho  công chức, viên chức bằng nguồn vốn không góp phần của ngân sách nhà nước hoặc do họ tự xây dựng và đóng góp. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì  giao quỹ nhà ở này cho cơ quan quản lý nhà ở  địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật. 
 số 8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và  giấy tờ quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước ở địa phương. cấp tỉnh trong trường hợp bản chính văn bản này  bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu trữ hồ sơ quản lý việc ban hành các văn bản này. 

 Như vậy,  giấy tờ nêu trên là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức đối với tài sản này trong trường hợp kiện tụng hoặc chứng minh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.