Quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất

1. Khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất

Trong các văn bản pháp luật hiện hành, tại các quy định liên quan không có nội dung nào đề cập chính xác về khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất hay định nghĩa dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, cách hiểu về dự án này dựa trên các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất.

Cụ thể, Dự án được xác định là dự án đầu tư có sử dụng đất nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, gồm:

Dự án thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.

Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất

Theo Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP, điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 11. Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất

Dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Nghị định này khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thuộc các dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định này mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình. Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.

Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.

Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 và Điều 26 của Luật Đấu thầu.

Khi thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thì có bắt buộc phải đấu thầu không?

Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 99 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020.

Căn cứ tại Điều 1 Luật Đấu thầu 2013, được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 quy định về phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu như sau:

“Luật này quy định quản lý nhà nước về đấu thầu; trách nhiệm của các bên có liên quan và các hoạt động đấu thầu, bao gồm:

Lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, hàng hóa, xây lắp đối với:..

Lựa chọn nhà thầu thực hiện cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, hàng hóa trên lãnh thổ Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư trực tiếp ra nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam mà dự án đó sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên hoặc dưới 30% nhưng trên 500 tỷ đồng trong tổng mức đầu tư của dự án;

Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

Lựa chọn nhà thầu trong lĩnh vực dầu khí, trừ việc lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ dầu khí liên quan trực tiếp đến hoạt động tìm kiếm thăm dò, phát triển mỏ và khai thác dầu khí theo quy định của pháp luật về dầu khí.”

Theo đó, nếu thuộc các trường hợp nêu trên thì phải thực hiện đấu thầu. Như vậy, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu hiện hành nên khi thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thì bắt buộc phải đấu thầu.

3. Quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất như thế nào?

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất như sau:

Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;

Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài;

Không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều 10.

Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:

Dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP;

Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.

Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu.

4. Đấu thầu dự án có sử dụng đất có bắt buộc phải thuộc danh mục thu hồi đất?

Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, tài liệu, giấy tờ giải trình đề xuất hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại các Khoản 1 và 2 Điều 33 Luật Đầu tư gồm bản sao danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua; giấy tờ chứng minh đất chưa được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trong trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, một trong các điều kiện dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định này là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, dự án đầu tư sử dụng đất phải thuộc danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua.

Quy trình đấu thầu dự án có sử dụng đất hiện nay

Sau đây là quy trình đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất:

Bước 1: Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:

Lập hồ sơ mời thầu;

Thẩm định và phê duyệt hồ sơ mời thầu.

Bước 2:Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:

Mời thầu;

Phát hành, sửa đổi, làm rõ hồ sơ mời thầu;

Chuẩn bị, nộp, tiếp nhận, quản lý, sửa đổi, rút hồ sơ dự thầu;

Mở hồ sơ đề xuất về kỹ thuật.

Bước 3: Đánh giá hồ sơ đề xuất về kỹ thuật, bao gồm:

Kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ đề xuất về kỹ thuật;

Đánh giá chi tiết hồ sơ đề xuất về kỹ thuật;

Thẩm định, phê duyệt danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật.

Bước 4: Mở và đánh giá hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại, bao gồm:

Mở hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại;

Kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại;

Đánh giá chi tiết hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại và xếp hạng nhà đầu tư.

Bước 5: Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư.

Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng, bao gồm:

Đàm phán, hoàn thiện hợp đồng;

Ký kết hợp đồng và công khai thông tin hợp đồng dự án.