Theo luật đất đai, đất thương mại dịch vụ có được xây nhà không ?

1. Có được xây nhà ở trên đất thương mại dịch vụ năm 2023 hay không?

Dựa vào khái niệm nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, và mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 và Phụ lục số 01 đính kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, có thể nhận thấy rằng đất thương mại, dịch vụ không được sử dụng để xây dựng nhà ở.

Lý do cho điều này là khá rõ ràng:

Nhà ở là công trình xây dựng được thiết kế để phục vụ mục đích sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Đất thương mại, dịch vụ là loại đất được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh, dịch vụ, thương mại.

Do đó, việc xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ bị cấm, và thay vào đó, nhà ở phải được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư).

Lưu ý: Nhà ở khác với ki ốt, cửa hàng (có thể có không gian để ở), vì vậy khi xây dựng cần phân biệt rõ ràng giữa các loại công trình này.

2. Đất thương mại dịch vụ có lên thổ cư được không?

Theo như đã trình bày ở phần trước, pháp luật hiện hành không cho phép xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ.

Do đó, nếu muốn xây dựng nhà ở hợp pháp trên đất thương mại, dịch vụ, chủ sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp này yêu cầu chủ sử dụng đất phải xin phép từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

…

Để chuyển đất từ mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ thành đất ở, phải đáp ứng hai điều kiện cơ bản quy định tại Điều 52 Luật Đất đai:

Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, theo mẫu sử dụng mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 11/2022/TT-BTNMT;

Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong đơn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất.

Nói cách khác, để được chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất thổ cư/đất ở, chủ sử dụng đất phải nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất với nhu cầu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Ngoài ra, để chuyển mục đích từ đất thương mại, dịch vụ thành đất ở, cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định;

Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền;

Tuân thủ trình tự và thủ tục quy định của pháp luật;

Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích, thực hiện thủ tục chuyển tên/chủ thể sở hữu/ban hành giấy chứng nhận mới.

Lưu ý: Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm các bước quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm:

Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tới cơ quan Tài nguyên và Môi trường;

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích và hướng dẫn người yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau đó trình cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Trả kết quả cho người yêu cầu đúng thời hạn trong phiếu tiếp nhận.

Vì vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ là không hợp pháp. Để xây nhà ở theo đúng quy định, chủ sử dụng đất phải nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy định pháp luật hiện hành.