Đất quy hoạch khu dân cư là gì?

Lập kế hoạch là gì? Khu dân cư là gì? Quy hoạch khu dân cư là gì? Thu hồi đất trong khu dân cư có được đền bù không? Thế nào là đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới? Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu khởi công và xây dựng của các dự án sử dụng diện tích đất lớn. Vì vậy, các khu đất trong các dự án phát triển, nhất là các khu dân cư có quỹ đất phát triển, quy hoạch ngày càng khó khăn. Vậy quy hoạch khu dân cư là gì? Thế nào là đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới?

Cơ sở pháp lý:

– Luật Quy hoạch không gian 2017;

– Luật đất đai 2013.

1. Lập kế hoạch là gì?

Theo Khoản 1 Mục 3 Luật Quy hoạch không gian 2017: Quy hoạch không gian là sự sắp xếp, phân bố trong không gian của các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên một lãnh thổ xác định nhằm sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của đất nước vì mục tiêu phát triển bền vững trong một thời kỳ nhất định.
Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động quy hoạch theo quy định tại Mục 13 Luật Quy hoạch 2017 như sau:

- Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch không phù hợp với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
- Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, quy định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm sản xuất, tiêu thụ. Lựa chọn văn phòng thiết kế độc lập hoặc tổ chức thẩm định không đủ điều kiện năng lực chuyên môn phù hợp với công việc đảm nhận hoặc trái với quy định của pháp luật.
- Cản trở ý kiến ​​của cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân.
- Không công bố, công bố chậm, công bố không đầy đủ hoặc từ chối cung cấp thông tin quy hoạch, trừ trường hợp thông tin thuộc bí mật nhà nước; cố ý công bố sai quy hoạch; cố ý cung cấp sai thông tin quy hoạch; hủy, làm sai lệch hoặc làm sai lệch hồ sơ, giấy tờ, tài liệu.

– Thực hiện không đúng quy hoạch đã được phê duyệt hoặc quyết định.
– Can thiệp bất hợp pháp, cản trở hoạt động quy hoạch.

2. Khu dân cư là gì?

Khu dân cư được hiểu là một cộng đồng người cùng sinh sống trên một địa bàn, khu vực nhất định. Thường gọi là xóm, ấp,… Thời đất nước chưa phát triển, các khu dân cư được hình thành lâu đời, di truyền qua nhiều đời nhưng hiện nay nhiều khu dân cư mới ra đời dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

3. Quy hoạch khu dân cư là gì?

Quy hoạch dân cư được hiểu là đất nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm tiến hành hoạt động xây dựng địa điểm dân cư mới để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân cư. Theo quy định của pháp luật việc quy hoạch sử dụng đất tại các khu dân cư phải đồng bộ với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiện nay, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc đất quy hoạch khu dân cư cần đáp ứng điều kiện sau:

Căn cứ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Ngoài ram đối với các trường hợp chủ sở hữu không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;

– Không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Thu hồi đất trong khu dân cư có được bồi thường không?

Theo quy định tại Điều 74 luật đất đai 2013 thì nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất như sau:

(i) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của luật này thì được bồi thường. Đặc biệt:

“Điều 75. Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Đầu tiên. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. 4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nộp thuế sử dụng đất hoặc tiền nhận chuyển nhượng đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ khác tài sản liền kề với đất theo quy định của luật này chưa được ban hành.

5. Tổ chức nước ngoài thực hiện chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu thuế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Luật này vẫn chưa được ban hành." Việc bồi thường được thực hiện bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất khai hoang, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Uỷ ban nhân dân quyết định. tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, nhanh chóng và tôn trọng các quy định của pháp luật.

5. Thế nào là đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới?

Đất ở khu dân cư mới được hiểu là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của nhân dân trong một phạm vi nhất định như thôn, xóm, ấp, bản… Đất trong khu dân cư có diện tích lớn và được quy định là khu dân cư • phân chia ranh giới đất rõ ràng giữa các hộ gia đình. Hiện nay việc xác định đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới là tương đối khó khăn. Do quy hoạch sử dụng đất ở mỗi địa phương là khác nhau. Vì vậy, dưới đây là một số lưu ý để bạn đọc có thể nhận biết các khu đất thuộc diện quy hoạch khu dân cư mới như:

Đầu tiên cần xác minh thông tin trên sổ đỏ, sổ hồng. Đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ), các thông tin về chủ sử dụng, thông tin quy hoạch thị trấn sẽ được ghi trực tiếp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt trong các thông báo cụ thể.

Thứ hai, thông qua môi giới đất đai, các bên cung cấp dịch vụ nghiên cứu quy hoạch. Điều này giúp người chủ nhập thông tin tại hiện trường một cách nhanh chóng và chính xác,...

Thứ ba, đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Vì cơ quan nhà nước có liên quan ở địa phương cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) chịu trách nhiệm duy trì và thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Ngoài ra, bạn đọc có thể yêu cầu cấp giấy xác nhận việc phát triển phần đất mình muốn mua để hạn chế rủi ro khi mua bán.