Đất quy hoạch du lịch sinh thái là gì?

Quy hoạch không gian là vấn đề trọng đại, gắn trực tiếp với nền kinh tế - xã hội của một quốc gia. Trong những năm gần đây, pháp luật đất đai Việt Nam đã có nhiều thay đổi nhằm quy hoạch sử dụng đất hiệu quả hơn, trong đó lĩnh vực quy hoạch sử dụng đất du lịch có ý nghĩa quan trọng đáp ứng yêu cầu phát triển du lịch nước nhà. Vậy điểm phát triển du lịch là gì? Các quy định pháp luật hiện hành về đất phát triển du lịch có đặc điểm gì? Hãy cùng nhau tìm hiểu nhé!

1. Khu phát triển du lịch là gì?

Trước hết cần hiểu quy hoạch không gian là hệ thống các quy định, biện pháp kỹ thuật, kinh tế và pháp luật của nhà nước về tổ chức sử dụng hợp lý đất đai thông qua phân bổ nguồn vốn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. , phục vụ tối ưu các mục tiêu của Nhà nước về phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ quốc phòng, an ninh.
Theo Luật Du lịch 2017, “du lịch” là hoạt động liên quan đến việc đi lại của một người rời khỏi nơi thường trú của mình trong thời hạn tối đa là một năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí, học tập , thăm dò tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với các mục đích hợp pháp khác.

Đất du lịch phát triển mang lại diện mạo mới cho ngành du lịch Việt Nam
Như vậy về cơ bản, đất phát triển du lịch là diện tích đất được nhà nước giao theo các mục đích sử dụng khác nhau để phục vụ cho các hoạt động liên quan đến du lịch (tức là hoạt động liên quan đến du lịch con ngoài nơi thường trú) trong thời hạn không quá 01 năm liên tục theo thứ tự nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí, nghiên cứu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với các mục đích hợp pháp khác). Giải pháp phát triển du lịch hướng tới phát triển bền vững

Trở lại “đường ray” sau hơn 2 năm oằn mình vì đại dịch, du lịch Việt đang từng chút một phục hồi và tái tạo. Nhận xét về...
Cần lưu ý rằng quy hoạch sử dụng đất cho hoạt động du lịch khác với quy hoạch sử dụng đất du lịch ở chỗ quy hoạch sử dụng đất là ý tưởng, mục đích sử dụng đất do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dưới dạng văn bản và phải có tính ổn định tương đối trên cơ sở của các chiến lược hoạch định. điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau ở từng vùng, miền.

2. Nguyên tắc cần tuân thủ khi phát triển đất du lịch

Quy hoạch không gian dành cho du lịch phải tôn trọng các nguyên tắc nhất định
Theo Mục 35 của Luật Đất đai 2013, các nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất, bao gồm cả đất cho phát triển du lịch, bao gồm:

“Thứ nhất, phù hợp với chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh. 2. Soạn thảo từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất cấp dưới phải thống nhất với quy hoạch sử dụng đất; phương án sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Quy hoạch lãnh thổ quốc gia phải bảo đảm tính cụ thể, tính liên thông của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất cấp xã.
3. Sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. 4. Khai thác hợp lý tài nguyên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu.
5. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh.
6. Dân chủ và cởi mở.
7. Ưu tiên dành quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
8. Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

3. Cơ quan chuyên môn về đất đai phát triển du lịch

Theo quy định tại Điều 44 luật đất đai 2013 thẩm quyền giám định về đất phát triển nói chung và đất phát triển du lịch nói riêng được quy định như sau:

"Đầu tiên. Thẩm quyền lập hướng dẫn thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

a) Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Hội đồng rà soát trong quá trình rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

b) Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương có trách nhiệm giúp Hội đồng xét duyệt trong quá trình xét duyệt các Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

c) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm hỗ trợ Hội đồng xét duyệt trong quá trình xét duyệt Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất.
2. Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp có trách nhiệm thẩm định và gửi Thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại Điều 42 của Luật này; cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tiếp thu, giải trình theo nội dung thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.”

Hội đồng thẩm định đang thẩm định các nội dung về quy hoạch sử dụng đất
Đối với nội dung thẩm định quy hoạch sử dụng đất du lịch bao gồm:

- Cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học của việc lập quy hoạch sử dụng đất;

- Mức độ phù hợp của phương án quy hoạch sử dụng đất với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia và địa phương; quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực;

- Hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường;

- Tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất.

4. Quy trình quy hoạch đất sử dụng cho hoạt động du lịch

Một là, điều tra nghiên cứu, phân tích tổng hợp các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn có đất quy hoạch du lịch.
Hai là, đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.
Ba là, đánh giá những tiềm năng của vùng đất quy hoạch đối với sự phát triển của hoạt động du lịch. Thứ tư, đánh giá việc thực hiện các tiêu chí liên quan đến đất dành cho du lịch.
Thứ năm, xác định mục tiêu sử dụng đất cho hoạt động du lịch trong thời kỳ quy hoạch.
Thứ sáu, xây dựng phương án bố trí quỹ đất phù hợp nhu cầu phát triển du lịch.
Thứ bảy, lựa chọn phương án phân bổ hợp lý, mang lại hiệu quả cao nhất cho quỹ đất quy hoạch du lịch đã xác định.
Thứ tám, thể hiện quy hoạch phát triển lãnh thổ du lịch trên bản đồ phát triển chi tiết và xác định các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch.

5. Quy định về công tác công bố đất quy hoạch du lịch

Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai. Về trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất phục vụ hoạt động du lịch được quy định như sau:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

- Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch. Nếu việc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

6. Thời hạn sử dụng đất quy hoạch du lịch

Theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch hay làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Thời hạn sử dụng đất quy hoạch du lịch được pháp luật quy định cụ thể theo từng trường hợp nhất định
Tuy nhiên, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm hoặc đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Vậy, có thể hiểu rằng Luật Đất đai 2013 không cho phép người mua căn hộ condotel được quyền sử dụng đất du lịch ổn định lâu dài và đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, không được thay đổi mục đích sử dụng đất thành khu đô thị, nhà ở hay các hoạt động khác không nhằm mục đích phục vụ hoạt động du lịch.

7. Những câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch du lịch

Sau đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch cũng như những giải đáp liên quan để bạn hiểu rõ hơn về quy định pháp lý của loại đất này:

Đất quy hoạch du lịch có được xây nhà không? Do các khu đất du lịch được quy hoạch dành riêng cho mục đích nghỉ dưỡng, du lịch nên người dân sẽ không thể tự ý xây dựng nhà ở trên các khu đất này. Người dân chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu thực hiện đúng tiến độ quy hoạch tại khu du lịch này. Ngôi nhà được xây dựng sẽ được coi là nhà ở kết hợp kinh doanh.
Tuy nhiên, theo kiến ​​nghị mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Chính phủ, đất du lịch chỉ nên sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng, không chuyển đổi thành khu dân cư. Mục đích nhằm tránh quá tải cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực. Vì vậy, trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, người dân phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng theo quy trình để nắm rõ khu vực đó có thể xây dựng được hay không.

Do các khu đất du lịch được quy hoạch dành riêng cho mục đích nghỉ dưỡng, du lịch nên người dân sẽ không thể tự ý xây dựng nhà ở trên các khu đất này.
Đất dự kiến ​​phát triển du lịch có được cấp sổ đỏ?
Đây gần như là câu hỏi thường gặp của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do chưa có một định nghĩa chính xác về đất du lịch nên Nhà nước chưa ban hành thủ tục cấp Sổ đỏ riêng cho loại đất này.
Đất quy hoạch du lịch có được bán, chuyển nhượng? Do chưa có quy định về cấp sổ đỏ đất du lịch nên việc mua bán, chuyển nhượng loại đất này thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư sẽ được mua đất có quy hoạch và không nhận tiền đền bù để thông quan.
Trong trường hợp chủ đất tự ý viết giấy mua bán, chuyển nhượng thì đó sẽ là văn bản vô hiệu về mặt pháp lý theo quy định của Luật Dân sự 2015.
Thời hạn sử dụng đất quy hoạch du lịch là bao nhiêu năm?
Thời hạn sử dụng tối đa của đất du lịch là 50 năm (riêng 70 năm), kể cả đất du lịch sử dụng để phát triển loại hình căn hộ nghỉ dưỡng. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.
Trên cơ sở này, người mua sản phẩm condotel tại các dự án du lịch, nghỉ dưỡng sẽ được cấp Sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn của dự án.
Như vậy, so với quy hoạch sử dụng đất chung, quy hoạch sử dụng đất du lịch có những đặc điểm riêng do chịu sự tác động và ảnh hưởng của các nội dung liên quan đến lĩnh vực du lịch. Mặc dù pháp luật hiện hành chưa thực sự có quy định cụ thể nào về “đất du lịch” nhưng có thể hiểu bản chất đó là đất dịch vụ, thương mại nhằm mục đích sử dụng cho hoạt động du lịch quốc gia. Quy hoạch đất du lịch và việc thực hiện quy hoạch hợp lý sẽ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện tốt nhất để ngành du lịch Việt Nam phát triển một cách tối ưu nhất./.