Đất trồng cây lâu năm có phải đất nông nghiệp không?

1. Đất trồng cây lâu năm là gì?

 Theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Ngoài đất trồng cây lâu năm, nhóm đất nông nghiệp còn bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất nông nghiệp khác… Cây lâu năm được hiểu là loại cây trồng một lần nhưng có thời gian sinh trưởng, phát triển và cho thu hoạch kéo dài trong nhiều năm. Theo Phụ lục số 01 được ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14/12/2018 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, bao gồm các loại sau: - Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa, ...; - Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài, ...; - Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm, ...; - Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng, ...); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm. Theo đó, đất trồng cây lâu năm là loại đất chỉ được sử dụng cho mục đích trồng các loại cây lâu năm nêu trên mà không được sử dụng với mục đích khác. Nếu người sử dụng đất muốn sử dụng đất trồng cây lâu năm với mục đích khác thì phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành. 

đất phi nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm

2. Đặc điểm của đất trồng cây lâu năm 

Mỗi loại đất sẽ mang những đặc điểm riêng biệt để mọi người có thể dễ dàng phân biệt nó. Do đó, đất trồng cây lâu năm sẽ có đặc điểm như:

 - Là một trong các loại đất nông nghiệp 

- Đất trồng cây lâu năm được nhà nước giao cho các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp Ngoài ra, đất trồng cây lâu năm có một vài đặc điểm nổi bật như sau:

 - Đây là đất có thời hạn sử dụng Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thời hạn của đất trồng cây lâu năm sẽ được xác định trong 02 trường hợp sau: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất trồng cây lâu năm được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất nếu người dùng có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được gia hạn thời gian sử dụng không quá 50 năm tiếp theo. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp của nhà nước thì thời hạn thuê không quá 50 năm, trong trường hợp sau khi hết thời hạn mà chủ thể đang sử dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục thuê đất thì Nhà nước xem xét cho thuê. 

- Là loại đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Căn cứ quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất mà người sử dụng đất có thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất và phải thỏa mãn một số điều kiện sau: Thỏa mãn các điều kiện chung tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Đáp ứng nhu cầu mua bán hoặc chuyển nhượng của các bên; Thỏa mãn các điều kiện riêng được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 nếu diện tích đất trồng cây lâu năm thuộc phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; Các điều kiện cụ thể trong từng trường hợp khác nhau. 

- Là loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất và có thể chuyển sang đất thổ cư Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì đất đó phải có các điều kiện như: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp khác; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên và đất đang trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, đất trồng cây lâu năm chỉ cần đáp ứng các điều kiện nêu trên là được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đất trồng cây lâu năm đã hết thời hạn sử dụng thì không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, bên bán có thể làm thủ tục gia hạn sử dụng đất. Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở là việc người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 57 Luật đất đai 2013). Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 luật đất đai 2013. 

3. Có nên mua đất trồng cây lâu năm? 

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Vì vậy, để được phép xây dựng nhà ở, kinh doanh trên đất trồng cây lâu năm thì người có quyền sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ ​​đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Nhưng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương nơi có đất. Vì vậy, khi mua bán đất trồng cây lâu năm, người mua cần kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương để xác định đất trồng cây lâu năm mua có được chuyển mục đích sử dụng hay không. Đất trồng cây lâu năm với những ưu điểm đặc trưng là giá trị cao thu hút lượng lớn nhà đầu tư bởi nếu chuyển đổi được đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư và giá đất tăng thì nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận rất lớn. Lợi nhuận này thậm chí còn cao hơn nhiều so với đầu tư vào đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, mua bán đất trồng cây lâu năm cũng có nhiều kẽ hở, vừa là miếng mồi béo bở, vừa là cái bẫy ngầm. Nếu người mua không có sự quan sát đúng đắn và phán đoán tốt sẽ rất dễ mắc sai lầm, có thể đất không có giá trị, bị lừa hoặc đất nằm trong khu vực phát triển… Do đó, nếu nhà đầu tư chắc chắn muốn đầu tư vào đất thì phải mua, nếu không lỗ nhiều hơn lãi. 

4. Rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm 

Rủi ro thứ nhất, đất đai không an toàn về mặt pháp lý Khi tiến hành hoạt động mua bán đất đai, vấn đề pháp lý luôn được đặt lên hàng đầu, đặc biệt là trong các mối quan hệ đầu tư bất động sản. Như vậy, rủi ro đầu tiên thường gặp phải khi mua đất trồng cây lâu năm đó là đất trồng cây lâu năm không đảm bảo về mặt pháp lý. Khi nhà đầu tư bỏ ra một số tiền lớn để mua một lô đất trồng cây lâu năm nhưng lại không cầm được giấy tờ đất (sổ hồng hay bất kỳ giấy tờ, thông tin đất đai nào khác) thì dễ xảy ra rắc rối. vấn đề với những người xung quanh lô liền kề đó, hoặc thậm chí có thể với chủ sở hữu trước đây của lô đó. Khi xảy ra tranh chấp, các giấy tờ chuyển nhượng đất viết tay hoặc các giấy tờ không được pháp luật công nhận sẽ trở nên vô hiệu. Vì vậy, nếu nhà đầu tư mua đất trồng cây lâu năm mà không có giấy tờ rõ ràng, không đảm bảo tính pháp lý, nếu xảy ra tranh chấp, kiện cáo thì người thiệt thòi chính là nhà đầu tư. Ngoài ra, đất trồng cây lâu năm không có pháp lý rõ ràng nên nhà đầu tư không thể thế chấp ngân hàng và cũng khó bán lại cho người khác do thiếu tiền mặt. Hoặc trường hợp nhà đầu tư mua đất để trồng cây lâu năm không đủ điều kiện pháp lý, thuộc diện phải thu hồi đất thì không được bồi thường đất. Nguy cơ thứ hai, đất trồng cây lâu năm vướng quy hoạch Theo nguyên tắc của nhà nước, đất trồng cây lâu năm đã nằm trong diện quy hoạch thì không được chuyển nhượng. Bởi khi đã nằm trong vùng phát triển, khu đất này sẽ dễ dàng được thu hồi để phục vụ cho nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay nhiều chủ đất cố tình nói dối về tình trạng đất nằm trong diện quy hoạch. Với những nhà đầu tư non kinh nghiệm, rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm là rất dễ bị lừa mua phải những lô đất đang phát triển. Những khu đất này thường có giá trị rất thấp, gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Rủi ro thứ ba là đất trồng cây lâu năm khó chuyển đổi sang đất ở Tuy nhiên, đất trồng cây lâu năm có thể chuyển mục đích sử dụng sang thổ cư. Tuy nhiên, để được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, đất trồng cây lâu năm phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành và phải phù hợp với chính sách phát triển của địa phương. Khi đáp ứng đủ hai điều kiện này thì đất trồng cây lâu năm được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Tuy nhiên, không phải tất cả các mảnh đất đang trồng cây lâu năm đều có thể chuyển đổi sang đất thổ cư. Chỉ những nơi có điều kiện phát triển đặc biệt, những địa phương được nhà nước định hướng phát triển mới dễ dàng chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Vì vậy, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin khu đất này, đừng vội “hạ tiền” để tránh rủi ro mua phải đất nền lâu năm đang sốt ảo. Rủi ro thứ tư, gặp phải kẻ bán đất lừa đảo khi mua bán đất trồng cây lâu năm Khi mua bán đất trồng cây lâu năm, bên bán có thể là người đang có quyền sử dụng đất hoặc bên thứ ba được người có quyền sử dụng đất ủy quyền. Trên thị trường bất động sản hiện nay có rất nhiều người uy tín nhưng cũng có không ít kẻ luôn nghĩ ra đủ mọi chiêu trò để đánh lừa người mua. Có rất nhiều đơn vị bất động sản, đất nền lợi dụng lòng tin của khách hàng để tung những thông tin quảng cáo sai sự thật. Một trong những thủ đoạn phổ biến nhất là người bán đất thường nói rằng họ có nhiều mối quan hệ hoặc thủ tục pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất cho người mua rất đơn giản. Hoặc người bán đất đưa ra thông tin tiềm năng lô đất giả để lôi kéo người mua bán hoặc bán với giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Rủi ro thứ năm, dễ “hốt vốn” vì mua đất trồng cây lâu năm lướt sóng Một điều chắc chắn là ở mặt bằng giá chung, đất trồng cây lâu năm rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Do đó, nếu nhà đầu tư mua được những nền đất có pháp lý rõ ràng, đủ điều kiện xin cấp nhà ở thì lợi nhuận nhận được sẽ rất lớn. Tuy nhiên, trên thực tế không phải ai cũng đủ tỉnh táo và may mắn để có thể kiếm lời dễ dàng như vậy. Vì vậy, rủi ro mua phải đất treo hoa màu dễ xảy ra nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ. Nếu bị treo vốn như vậy mà chẳng may nhà đầu tư gặp rủi ro không thể định cư hoặc đất nằm trong khu phát triển của Nhà nước bị thu hồi đất thì nhà đầu tư sẽ bị lỗ vốn nặng nề. 

5. Một số biện pháp hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm

 Để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra khi mua đất trồng cây lâu năm, nhà đầu tư cần lưu ý một số điểm sau: Đầu tiên, hãy kiểm tra kỹ tính pháp lý của khu đất định đầu tư Pháp lý là yếu tố đầu tiên nhà đầu tư nên kiểm tra trước khi quyết định có nên mua mảnh đất này hay không. Đối với đất trồng cây lâu năm thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất khác. Khi cầm trên tay các loại giấy tờ này, nhà đầu tư sẽ biết được vị trí, diện tích và các thông tin quan trọng liên quan đến khu đất. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể xác minh tính pháp lý của mảnh đất bằng cách đến gặp trực tiếp chính quyền địa phương để xác minh tính chính xác của thông tin trên giấy tờ này. Đồng thời, nhà đầu tư không nên mua bán đất nền bằng giấy tờ mua bán viết tay hoặc thỏa thuận miệng khi mua đất bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ hai, nhà đầu tư nên xem xét kỹ quy hoạch đất trồng cây lâu năm sẽ mua. Bên cạnh việc xác minh tính pháp lý của mảnh đất, để tránh mua phải đất vướng quy hoạch thị trấn thì khâu kiểm tra thông tin quy hoạch thị trấn là một việc hết sức cần thiết. Hiện nay, thông tin quy hoạch sử dụng đất có thể tra cứu dễ dàng tại trụ sở UBND quận, huyện, thị trấn, cổng thông tin điện tử địa phương hoặc tra cứu trực tiếp từ cán bộ địa chính. Thứ ba, nhà đầu tư nên tìm kiếm thông tin về tiềm năng thực sự của khu đất Hiện nay, để bán được đất nền, người bán thường sử dụng nhiều thông tin thiếu chính xác, thậm chí thổi phồng tiềm năng của khu đất tại khu vực. Vì vậy, để hiểu được giá trị thực của mảnh đất và tránh mua phải đất “sốt ảo”, nhà đầu tư cần tìm hiểu thông tin từ nhiều nguồn (như hỏi giá đất liền kề giá bao nhiêu, hỏi han người dân xung quanh,… ..) cũng như tìm đọc thông tin trên báo chí chính thống. Thứ tư, nhà đầu tư cần tính toán khả năng xin cấp đất ở của khu đất Đối với khách hàng là nhà đầu tư có nhu cầu mua đất trồng cây lâu năm để sinh lời thì cần lưu ý điều kiện về loại đất xin phép xây dựng nhà ở. Vì khả năng sinh sống của đất trồng cây lâu năm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của mảnh đất đó. Đồng thời, năng lực này cũng quyết định việc sử dụng đất của nhà đầu tư ngay sau khi kết thúc giao dịch. Nếu mua được đất trồng cây lâu năm dễ dàng lên đất thổ cư, nhà đầu tư có thể bán lại nhanh chóng và sinh lời khủng hoặc muốn định cư lâu dài, nhà đầu tư cũng có thể xây nhà trên mảnh đất này bất cứ khi nào bạn muốn. Và ngược lại, khi mua đất trồng cây lâu năm khó lên thổ cư thì nhà đầu tư sẽ khó xuống tiền mua đất, nhất là những mảnh đất nhỏ vì không thích hợp làm nương, rẫy. sinh sản. Thứ năm, các nhà đầu tư cần phải thực sự đi bộ Chính việc khảo sát sẽ giúp nhà đầu tư có thể nhìn tận mắt khu đất mà mình sắp mua. Việc đi thực tế cũng giúp nhà đầu tư nắm bắt thông tin trực tiếp tại khu vực này, thông tin sẽ có chất lượng tốt hơn, rõ ràng, cụ thể và chính xác hơn. Tuy nhiên, khi điều tra, các nhà đầu tư nên cẩn thận với các chiến thuật của người bán, những người có thể khiến họ bị ảnh hưởng. Hiện nay có rất nhiều trường hợp lừa đảo đã đăng ký và một số thủ đoạn lừa đảo mà chúng sử dụng thường thuê người đóng giả nhà đầu tư khác để tạo ra tình trạng thiếu đất để nhà đầu tư có nhiều tiền. đất rất có giá và dễ “chốt lệnh” ngay và nhanh. Do đó, các nhà đầu tư nên cẩn thận với trò lừa đảo này.