Đất phân lô bán nền là gì? Khi nào chủ đầu tư được phân lô bán nền?

Thuật ngữ chia nhỏ được sử dụng rộng rãi trong thế giới kinh doanh bất động sản. Đây là hình thức đầu tư phổ biến và mang lại lợi nhuận cao cho  nhà đầu tư.  

1. Đất nền phân lô bán nền là gì?  

Theo quy định của văn bản pháp luật, thuật ngữ “phân lô bán nền” chỉ hình thức phân lô bán nền để chuyển nhượng cho  cá nhân, tổ chức khác.  Tuy nhiên, thực tế  hơi khác so với lý thuyết. Trên thực tế, những khu đất này phải là đất được Nhà nước giao và cấp  cho chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là  người sử dụng đất là cá nhân không được phép phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai mà chỉ  chủ đầu tư xây dựng công trình mới được  phân lô, bán nền. Sau khi  tách thửa, chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất cho người khác hoặc tổ chức  để xây dựng  nhà ở, văn phòng thương mại, v.v. 

 2. Chủ đầu tư phải đáp ứng những điều kiện gì để mở bán dự án phân lô? 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), đối với  dự án đầu tư xây dựng công ty sở hữu nhà ở để bán để bán hoặc để ở kết hợp cho thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì chủ đầu tư  phải đáp ứng các điều kiện sau: 

 Thứ nhất là  hoàn thành việc đầu tư xây dựng  hạ tầng bao gồm:  công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội  theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Ngoài ra, chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho  cá nhân tự xây dựng nhà ở. Đặc biệt, cần đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, vệ sinh môi trường và thu gom rác thải.  Thứ hai là thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu đất  dự án, bao gồm thuế sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc  nộp đầy đủ các loại thuế, phí, lệ phí liên quan nếu có.  Thứ ba, dự án đất nền phân lô bán nền phải nằm trong khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phân lô bán nền theo quy định tại khoản 2 Điều này. Cụ thể, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền nhưng phải đảm bảo thửa đất không nằm trong các địa bàn sau: 

 - Phường của các đô thị đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương 

 - Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu trung tâm và điểm nhấn kiến trúc trong đô thị xung quanh các công trình 

 - Các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị và mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên.  Thứ tư, chủ đầu tư phải tuân theo các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.  Phân lô bán nền là hình thức đầu tư được nhiều người ưa chuộng 

 Đối với người mua, ngoài những điều kiện nói trên, để xem xét dự án có pháp lý chuẩn chỉnh người mua nên kiểm tra thêm các điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh quy định theo Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể như sau: 

 Đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh cần có các điều kiện sau: 

 - Đã đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. 

 - Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 

 - Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay công trình xây dựng gắn liền với đất; 

 - Không bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án.  Các điều kiện để được phép kinh doanh quyền sử dụng đất: 

 - Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 

 - Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; 

 - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

 - Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực