Đất ở xây dựng mới cao tầng là gì

1.Lãng phí hàng nghìn hecta đất  vì khái niệm trái phép 

 Gia đình ông Trần Vũ Vinh cách đây gần 10 năm mua khu đất nông nghiệp rộng 1.000 m2 tại xã Tân Kiên (huyện Bình Chánh). Diện tích đất trên đã được ông Vinh đăng ký và được cơ quan chức năng phê duyệt vào danh mục chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.  

 Năm 2021, ông Vinh có ý định chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư để xây nhà. Tuy nhiên, hồ sơ của ông hiện đang chờ xem xét do phát triển đất ở để xây dựng mới. Ông Vinh cho biết, theo quy định của pháp luật đất đai, căn cứ để  người dân được chuyển mục đích sử dụng đất là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất là đất ở và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt. Đất của ông đáp ứng đủ 2 điều kiện trên nhưng không được giải quyết vụ án là trái pháp luật.  

 Tương tự, ông D.H. có mảnh đất diện tích khoảng 1.500 m2 tại phường Long Thạnh Mỹ, TP.Thủ Đức. Khi ông nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì UBND TP.Thủ Đức trả lời ông Hùng là không có cơ sở giải quyết vì “việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong khu vực phù hợp với quy hoạch khu dân cư. .xây dựng mới”. Hiện  Sở TN-MT TP.HCM đã có văn bản xin ý kiến ​​Bộ TN-MT dưới sự chủ trì của UBND TP.HCM. ông H cho biết: “Việc bác đơn của tôi là vi phạm  quy định của pháp luật  đất đai, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân. Trong luật đất đai, các văn bản hướng dẫn  không quy định, không có loại  đất ở để xây dựng mới. “. 

 Việc hình thành chức năng phát triển khu dân cư kiểu mới thường được các sở, ngành lý giải là việc hình thành quỹ đất nhằm kêu gọi các nhà đầu tư ưu tiên xây dựng các công trình nhà ở,  phát triển các khu dân cư, khu đô thị đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Vì vậy, nếu  người dân chuyển nơi đến ở những khu vực này sẽ ảnh hưởng đến việc kêu gọi đầu tư vào các khu đô thị có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh. 

 Tuy nhiên, về mặt pháp luật, việc  đưa thêm các điều kiện mới ngoài quy định, đưa ra các điều kiện mới theo quy hoạch để phân loại rõ hơn các loại đất là không đúng. Chưa kể do công tác đầu tư xây dựng (quy hoạch, triển khai quy hoạch, lập dự án, thu hồi đất...) kém hiệu quả nên việc kêu gọi nhà đầu tư vào các khu đất này gặp nhiều khó khăn. 

  Đất thổ cư xây  mới tại TP.HCM: Tự tạo khái niệm mới, người dân gặp khó -  

2. Các quận, huyện bế tắc phải thí điểm

 Theo thống kê của UBND huyện Bình Chánh, huyện này có 33 tỷ lệ 1/2.000 dự án phát triển có quy hoạch mới chức năng  xây dựng khu dân cư, với tổng diện tích khoảng 1.200 ha. Theo quận này, nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ của người dân trong quận rất quan trọng, đặc biệt là các hộ sở hữu đất trong khu dân cư xây dựng mới của quận. 

 Thực tế nhiều năm qua, để tháo gỡ vướng mắc cho người dân, UBND huyện Bình Chánh liên tục có văn bản, gặp gỡ lãnh đạo TP và các sở, ngành kiến ​​nghị tháo gỡ vướng mắc, để người dân  chuyển mục tiêu, xây dựng. những ngôi nhà. Tuy nhiên, sau nhiều cuộc họp, sự việc vẫn đâu vào đấy. 

 Thậm chí, trước nhu cầu chuyển mục đích  của người dân quá lớn, Thường trực Huyện ủy Bình Chánh đã có ý kiến ​​chỉ đạo xem xét  chuyển mục đích  một số hộ dân, nhưng kèm theo nhiều điều kiện. Tuy nhiên, sau đó, không có hồ sơ nào đủ điều kiện. Cuối năm 2022, huyện Bình Chánh “gỡ vướng” bằng việc kiến ​​nghị UBND TP  thí điểm giải quyết  chuyển mục đích trong khu  quy hoạch dân cư xây dựng mới với  hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh khó khăn. hộ gia đình. 

 Đề xuất này đến nay vẫn chưa được chấp nhận nhưng luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng đề xuất này nếu được thông qua chỉ tạm thời tháo gỡ khó khăn và nguy cơ làm phát sinh thêm “giấy phép con”. . Việc kiểm tra, đánh giá “hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn” khó xác định. Mặt khác, để Bình Chánh có lái xe, người dân ở các huyện khác gặp bất lợi vì trái quy định  là không đúng. Theo ông Phương: “Đối với một quy định không có trong luật nhưng làm hạn chế quyền lợi hợp pháp của người dân thì nên nghiên cứu bãi bỏ. 

 Không làm được thổ cư, không  làm được dự án   

 Báo Tuổi trẻ từng phản ánh trường hợp gia đình chị H.T.B.T. (ngụ quận 5, TP.HCM) có diện tích đất  khoảng 9.400 m2 canh tác cây lâu năm tại xã An Phú Tây (huyện Bình Chánh), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 10/2019, bà T. làm đơn gửi UBND huyện Bình Chánh xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. 

  UBND huyện Bình Chánh có văn bản trả lời không chấp thuận hồ sơ do vị trí khu đất của bà T nằm trong quy hoạch là đất nhóm nhà ở  thấp tầng mới và một phần lộ giới, không phù hợp để quy hoạch  nhà ở riêng lẻ. . 

 Sau một thời gian dài khiếu nại không có kết quả, bà T. đã  lập công ty để xin đầu tư dự án vào lĩnh vực trên. Tuy nhiên, hiện nay, việc xin  dự án còn vướng bởi quy định muốn thực hiện dự án phải có đất ở, trong khi toàn bộ diện tích khu đất là đất nông nghiệp. 

  "Vì một loại quy hoạch đô thị không có trong luật mà gia đình tôi phải mất 4 năm làm thủ tục xin chuyển nhượng. Từ vấn đề này kéo theo hàng loạt vấn đề khác, ảnh hưởng  lớn đến quyền lợi của người dân. Người dân muốn nhận cũng không được". dám nghĩ, dám làm vì sự phát triển, sẽ không để vấn đề kéo dài  như vậy gây lãng phí tài nguyên đất đai, thất thu ngân sách, tiền của nhân dân”. , bà T. ép. 

 Đâu là nguồn gốc của quy định bất hợp pháp? Luật đất đai  2013, Luật quy hoạch đô thị  2009, Luật xây dựng  2013, Luật quy hoạch  2017 và các nghị định của chính phủ liên quan đến quy hoạch đô thị được quy định cụ thể trong Quy chế quản lý quy hoạch, xây dựng đô thị, kiến ​​trúc đô thị chung của TP.HCM  không  sử dụng thuật ngữ “đất ở xây dựng mới quy hoạch sử dụng”, “quy hoạch sử dụng đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc thuyết minh về kế hoạch này.  

 Tuy nhiên, điểm a, khoản 1, điều 5 quyết định số 60 năm 2017 của UBND TP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa (thay thế quyết định 33 năm 2014) lại mô tả hai khái niệm này làm hạn chế quyền tách thửa. người sử dụng đất theo lô. 

 Quy định này không phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định có liên quan. Theo quy định của Luật Đất đai  2013, UBND cấp tỉnh chỉ có  quyền quy định  diện tích tối thiểu của một thửa đất mà công dân có quyền phân chia chứ không thể căn cứ vào quy hoạch để ngăn cản, ngăn cấm việc thực hiện theo quy định của pháp luật. quyền tách thửa  của công dân theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp pháp luật  cấm tách thửa. Mặt khác, luật đất đai cũng chia đất ở thành 2 loại là đất ở  đô thị và đất ở  nông thôn, trong khi Quyết định 60 lại chia đất ở thành nhiều loại gắn với quy hoạch để cấm công dân thực hiện quyền tách thửa. 

 Ngoài ra, căn cứ Điều 143, 144 Luật Đất đai  2013, UBND cấp tỉnh chỉ được phép quy định diện tích tối thiểu để tách thửa thành 2 loại đất là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. . Luật đất đai  2013 không trao quyền cho chính phủ mà mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất khác. Vì vậy, quy định nêu trên của Quyết định 60 là không tuân thủ quy định của pháp luật và không đảm bảo nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật. Về quy định  chuyển mục đích sử dụng đất ở mới, đất hỗn hợp thì chưa có  luật nên mỗi quận, huyện của TP.HCM áp dụng  khác nhau, nơi cho, nơi không. Sau này, khi có  chỉ đạo của UBND thành phố, các quận, huyện mới tạm dừng.