Những quy định về quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp

I.Đất hỗn hợp là gì?

Đất hỗn hợp là một khái niệm không được định nghĩa cụ thể trong Luật đất đai năm 2013. Trong Luật này, đất được chia thành ba nhóm chính là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào bất kỳ một nhóm đất nào trong các nhóm được quy định trên. Trong Thông tư số 01/2021/TT-BXD, đất hỗn hợp được định nghĩa là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc có thể phục vụ cho mục đích khác.

Việc phát triển đất ở hỗn hợp nhằm tạo ra một không gian đô thị, khu dân cư và hạ tầng vật chất hoàn chỉnh, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và thay đổi mặt kinh tế-xã hội của khu vực tương ứng.

Do không thuộc vào bất kỳ nhóm đất nào theo Luật đất đai năm 2013, hiện chưa có quy định cụ thể nào về đất hỗn hợp trong Bộ Luật này. Điều này gây ra những khó khăn cho người dân khi xin cấp phép xây dựng và tách thửa. Các hộ gia đình sống trên đất hỗn hợp thường chỉ được cấp phép xây dựng tạm thời, và trong trường hợp đã hoàn thành xây dựng, không có thủ tục hoàn công. Hơn nữa, các công trình và nhà ở xây dựng trên đất hỗn hợp không được công nhận là tài sản riêng. Trong trường hợp chính quyền địa phương quyết định chuyển đổi quy hoạch, các khu đất này có thể nằm trong diện bị thu hồi. Điều này có thể gây rủi ro cho nhà đầu tư nếu họ đầu tư vào một dự án thuộc đất hỗn hợp.

II.Những quy định cấp phép xây dựng đất ở hỗn hợp

Việc cấp phép xây dựng đối với đất ở hỗn hợp được xem xét từng trường hợp cụ thể. Trong trường hợp đất ở hỗn hợp không có chức năng ở, các hộ dân sẽ không được cấp phép xây dựng, chuyển đổi mục đích thành đất thổ cư và tách thửa. Điều này gây khó khăn cho người dân sinh sống trên đất quy hoạch khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai và xây dựng công trình.

Vào tháng 11/2018, Sở Xây dựng đã đồng ý đề xuất về việc phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân như sau:

Khu vực chiếm 50% diện tích đất ở hỗn hợp:

Khu vực này có chức năng chính là đất nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ - thương mại văn phòng, không bao gồm công viên hoặc công trình công cộng.

Nếu khu vực đất để ở đã có nhiều cư dân cư trú và ảnh hưởng đáng kể đến cuộc sống của họ, sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.

Khu vực chiếm 30% diện tích đất ở hỗn hợp:

Khu vực này có cơ cấu chức năng chính là các công trình dịch vụ - thương mại - văn phòng, không có nhà ở.

Các khu vực nhà xưởng hoặc xưởng sản xuất thuộc ngành công nghiệp gây ô nhiễm cũng thuộc vào loại này.

Trong những khu vực này, người dân phải di dời hoặc được cấp phép xây dựng có thời hạn.

Để được cấp phép, người dân cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.

Khu vực chiếm 20% diện tích đất ở hỗn hợp:

Khu vực nào có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích và đồng thời có nhiều nhà ở hiện có và đất lụp xụp của người dân, cần thu hút các chủ đầu tư dự án tái thiết.

Sở quy hoạch - kiến trúc đề nghị chưa cấp phép xây dựng tại khu vực này, và các địa phương sẽ tiến hành rà soát và điều chỉnh để chuyển đổi thành đất dân cư hiện hữu.

Sau khi điều chỉnh hoàn tất, người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.

Nhờ việc phân loại này, việc cấp phép xây dựng trên đất ở hỗn hợp sẽ được thực hiện theo từng tiêu chí và tình huống cụ thể.

III.Đất ở hỗn hợp có lên thổ cư được không?

Việc lên thổ cư đối với đất ở hỗn hợp phụ thuộc vào tình hình quy hoạch của địa phương và thành phố. Tuy nhiên, để xây dựng mới trên đất hỗn hợp, cần tuân thủ những điều kiện quy định trong Khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 như sau:

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hoặc Nhà nước: Người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện: Người sử dụng đất trong khu vực đó phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, họ vẫn có quyền tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Đáng chú ý, việc xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép trong trường hợp này.

Do đó, khả năng lên thổ cư đối với đất ở hỗn hợp vẫn có thể xảy ra, nhưng điều này phụ thuộc vào tình hình quy hoạch cụ thể của địa phương và sự tuân thủ các quy định pháp luật về sử dụng đất.