Đất đang có tranh chấp có được chuyển nhượng không

Đất đai là tài sản quý giá. Xung đột đất đai hiện nay xảy ra nhiều khi cơn sốt đất diễn ra ngày càng mạnh. Vậy câu hỏi đặt ra là khi đất đang có tranh chấp thì có được làm thủ tục chuyển nhượng, mua bán hay không?

1. Các loại tranh chấp đất đai:

Theo quy định tại khoản 24 mục 3 Luật đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Như vậy, căn cứ quy định trên thì tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với các bên khác. Tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng. Cụ thể hơn, có thể kể đến các loại tranh chấp đất đai sau:

Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng đất:

Loại tranh chấp này thường phát sinh khi các bên có giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; hoặc các tranh chấp liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư; ...

Tranh chấp quyền sử dụng đất:

Loại tranh chấp này là giữa các bên tranh chấp về người có quyền sử dụng hợp pháp thửa đất, ví dụ tranh chấp về ranh giới đất đai; tranh chấp khai hoang đất đai;…

Tranh chấp đất đai:

– Mâu thuẫn về quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn;

- Mâu thuẫn về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất;

Việc xác định các loại tranh chấp đất đai này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong quá trình giải quyết: cụ thể là sẽ giúp người dân hiểu rõ về hồ sơ, quy trình giải quyết khi xảy ra tranh chấp đất đai. Và cán bộ, tổ chức có thẩm quyền có kế hoạch tiếp nhận hồ sơ để tiến hành giải quyết theo trình tự vụ việc tranh chấp đất đai.

2. Đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng, mua bán không?

Căn cứ tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để một thửa đất có thể chuyển nhượng được như sau:

* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Trong thời hạn sử dụng đất.
* Ngoài các điều kiện quy định tên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013.
* Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, theo quy định trên, đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai thì trước hết phải giải quyết tranh chấp theo đúng trình tự của luật quy định.

3. Hồ sơ, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

3.1. Thứ nhất, hòa giải tranh chấp đất đai:

Theo Mục 202 của Luật đất đai 2013, quy trình hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

– Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp:

Theo quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

Người dân có nhu cầu gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai

Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác minh, tìm hiểu nguyên nhân tranh chấp, thu thập tang vật, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp, cung cấp thông tin về nguồn gốc đất, lịch sử hình thành và sử dụng đất. sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất

Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tiến hành hòa giải. Các thành viên của Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng. đại diện các Ủy ban Mặt trận Tổ quốc của các thành phố, quận, huyện. tổ trưởng dân phố khu vực đô thị. thôn, bản tiến tới nông thôn. người có uy tín trong dòng họ, nơi sinh sống và làm việc. người có trình độ pháp luật, hiểu biết xã hội. già làng, chức sắc tôn giáo, người biết làm ăn. đại diện một số hộ dân sinh sống lâu năm trên địa bàn xã, huyện, xã đều nắm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng mảnh đất này. cán bộ đăng ký đất đai, thừa phát lại của thành phố, huyện và bang. Tùy từng trường hợp cụ thể có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Liên hiệp Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
Tổ chức phiên họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp có mặt. Nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì việc hòa giải coi như không thành.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm các nội dung sau: Thời gian, địa điểm hòa giải; người tham gia hòa giải; bản tóm tắt nội dung tranh chấp, trong đó chỉ rõ nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả kiểm toán, điều tra); ý kiến ​​của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; nội dung đã hoặc chưa được các bên tranh chấp thỏa thuận.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

3.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

Sau khi tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai, có hai trường hợp xảy ra cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Hòa giải tại cơ sở thành:

Khi hòa giải thành sẽ kết thúc tranh chấp.
Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 Luật đất đai năm 2013.

Trường hợp 2: Hòa giải không thành:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

Theo thủ tục hành chính:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân do Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất giải quyết

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.
Theo thủ tục tố tụng dân sự:

Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đang xảy ra tranh chấp). Hồ sơ bao gồm các tài liệu sau:

- Đơn kiến ​​nghị

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)

– Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân)

- Giấy tờ chứng minh tranh chấp đất đai (ví dụ: bản đồ địa chính,...)