Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản

Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội tồn tại hai hình thái kinh tế là kinh tế tự nhiên và kinh tế hàng hoá. Kinh tế tự nhiên là hình thức sản xuất mà sản phẩm của lao động được sử dụng chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu của người sản xuất trong một đơn vị kinh tế.

Hợp đồng mua bán tài sản là loại hợp đồng dân sự phổ biến, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
Đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật và quyền tài sản. Vật và quyền tài sản phải có thực và là đối tượng của giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định giá trị sử dụng, chủng loại, số lượng, chất lượng. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền sở hữu thì phải có tài liệu hoặc chứng cứ khác chứng minh quyền đó thuộc về bên bán. Chất lượng của vật mua bán phải do các bên thoả thuận. Nếu đã đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải đúng tiêu chuẩn đã đăng ký hoặc theo quy định đã được xác định tùy theo mục đích sử dụng và mục đích sử dụng. chất lượng trung bình của vật cùng loại. Giá cả, phương thức thanh toán và thời hạn thực hiện hợp đồng do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Giá cũng có thể được xác định bởi bên thứ ba theo yêu cầu của các bên. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá trong trường hợp có biến động về giá. Bên bán có thể giao tài sản trước nếu bên mua đồng ý... Đối lập với hình thức kinh tế này là kinh tế hàng hóa. Nền sản xuất thị trường là nền sản xuất xã hội, trong đó các quan hệ kinh tế giữa những người sản xuất được thể hiện thông qua thị trường, thông qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ.

1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản

Hàng hoá có thể thoả mãn các nhu cầu sản xuất và tiêu dùng của con người và thông qua trao đổi con người có thể thoả mãn các nhu cầu đó. Sự phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hóa đã tạo ra tiền. Tiền giữ vai trò thước đo giá trị vì bản thân nó là hàng hóa đặc biệt, có giá trị ngang bằng với các hàng hóa khác. Giá trị của mỗi hàng hóa được biểu hiện bằng một lượng nhất định là giá cả. Giá của một hàng hóa thay đổi từ trên xuống dưới, nhưng tổng giá luôn bằng tổng giá trị của hàng hóa. Như vậy, trao đổi hàng hóa và tiền tệ là một phần của sản xuất thị trường. Quá trình giao dịch chủ yếu được thực hiện thông qua mua và bán. Mua bán trong xã hội có giai cấp không những phải phù hợp với quy định của nhà nước mà còn phải phù hợp với đạo đức xã hội. Mua bán là quan hệ pháp luật trong đó bên mua và bên bán có các quyền và nghĩa vụ nhất định mà thông qua việc mua bán làm phát sinh hoặc chấm dứt các quyền tài sản của bên mua và của bên bán. Việc bán hàng làm chấm dứt quyền sở hữu của bên bán đối với vật được rao bán và làm phát sinh quyền sở hữu của bên mua đối với vật đó.
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu, quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền bán tài sản, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tiền bán tài sản. tài sản. trả tiền cho người bán theo thời hạn, số lượng và phương thức do các bên thoả thuận.

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà đất

Hợp đồng mua bán bất động sản có các đặc điểm sau:

2.1 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ

Bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Trong hợp đồng này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận hàng và thanh toán tiền mua hàng; ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao vật và nhận tiền bán vật.

2.2 Hợp đồng mua bán là hợp đồng có cam kết

Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản là tiền bồi thường thiệt hại do phát mại tài sản. Tính chất bù trừ của hợp đồng mua bán bất động sản là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng này với hợp đồng tặng cho là hợp đồng không có sự đền bù.

2.3 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua.

Đây là cơ sở của việc thừa kế quyền sở hữu đất đai. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán bất động sản với hợp đồng mượn tài sản hoặc hợp đồng cho thuê bất động sản.

3. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán

Thông thường, hợp đồng mua bán được thực hiện ngay sau khi các bên đã thoả thuận xong về vật và giá cả - bên mua thanh toán tiền, bên bán chuyển vật cho bên mua. Nhưng cũng có thể do các bên thỏa thuận khác như nhận tiền trước - giao hàng sau hoặc giao hàng trước - trả tiền sau. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán hàng hoá là một số lượng lớn thì các bên có thể chuyển giao đối tượng đó nhiều lần, mỗi lần với số lượng, khối lượng nhất định. Khi các bên giao kết hợp đồng sẽ đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Hiện nay, trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần của nhân dân ta được thỏa mãn dưới hình thức mua bán giữa các cá nhân, tổ chức thuộc các thành phần kinh tế. Mặt khác, thương mại xã hội chủ nghĩa có vai trò tương đối quan trọng. Các cửa hàng thương mại quốc doanh, hợp tác xã thương mại không chỉ kinh doanh lấy lợi nhuận làm ưu tiên, mà còn phục vụ nhân dân, nhất là nhân dân vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa. , vùng sâu vùng xa.
Việc lưu thông, phân phối hàng tiêu dùng và một số tư liệu sản xuất không chỉ theo nguyên tắc thuận mua vừa bán mà phải cung ứng theo kế hoạch của nhà nước nhằm ổn định đời sống nhân dân; tạo điều kiện để nhân dân phát triển sản xuất, từng bước nâng cao đời sống nhân dân nói chung và đồng bào dân tộc thiểu số nói riêng. Hợp đồng mua bán hàng hóa là phương thức pháp lý tạo điều kiện cho công dân, tổ chức trao đổi hàng hóa, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh hàng ngày. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ thương mại phản ánh mối quan hệ kinh tế về trao đổi vật chất, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Từ đó tạo điều kiện cho các ngành kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần của nhân dân.

4. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đất còn phải đáp ứng các quy định của pháp luật về chế độ pháp lý của đối tượng trong giao dịch dân sự. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải có thể thương lượng được. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì phải xác định rõ vật đó. Do sự phát triển của các quan hệ xã hội về tài sản ngày càng đa dạng và phong phú nên đối tượng của hợp đồng mua bán vì thế không chỉ là vật chất cụ thể. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản vẫn là quyền sở hữu thì phải có tài liệu hoặc chứng cứ khác chứng minh quyền này thuộc về bên bán. Quyền sở hữu là đối tượng của hợp đồng mua bán chung như chuyển nhượng quyền đòi nợ, mua bán quyền sử dụng đất, mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, v.v. . . Cho dù đối tượng của hợp đồng mua bán là vật cụ thể hay quyền sở hữu thì vật này hay quyền sở hữu này phải được xác định rõ ràng.
Đối tượng của hợp đồng mua bán hàng hóa có thể là vật hình thành trong tương lai.
Ví dụ: Mua bán cây trồng chưa thu hoạch, mua bán căn hộ đang xây dựng... Trong trường hợp này, bên bán phải có căn cứ chứng minh đối tượng đang trong quá trình hình thành hoặc sắp hình thành.

5. Giá hợp đồng mua bán tài sản

Giá của hợp đồng mua bán do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Giá cả là biểu hiện giá trị thực tế của một vật, nó phụ thuộc vào chất lượng, số lượng, tính chất, tác dụng của vật đem bán và cung cầu của thị trường đối với loại vật đó.

Trên thực tế, giá cả do các bên thỏa thuận và phụ thuộc vào nhu cầu của các bên. Vì vậy, giá cả trong hợp đồng mua bán được thể hiện bằng một số tiền nhất định do các bên thoả thuận. Đối với hợp đồng mua bán bất động sản mà Nhà nước có quy định mức giá thì các bên thoả thuận về các mức giá này. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá trong trường hợp có biến động về giá. Việc áp dụng này một mặt đảm bảo sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán tài sản, mặt khác cũng là điều kiện để các bên có thể thỏa thuận với nhau về hợp đồng liên quan đến tài sản. . dài để chạy. Trường hợp các bên có thỏa thuận về mức giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá hàng hóa được xác định trên cơ sở giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng (Điều 433 của Bộ luật Dân sự). 2015).

6. Mẫu hợp đồng mua bán tài sản

Hình thức của hợp đồng mua bán có thể bằng miệng, bằng văn bản do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là nhà ở phải đăng ký quyền sở hữu thì hình thức của hợp đồng mua bán phải bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Ví dụ: mua bán nhà, xe cơ giới… Hình thức của hợp đồng mua bán là căn cứ để xác định việc bên bán và bên mua đã giao kết hợp đồng mua bán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. người mua và người bán các bên trong hợp đồng; xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp đồng.

7. Thời hạn chuyển quyền sở hữu tài sản bán

Thông thường, khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và nhận tài sản thì bên mua có quyền sở hữu đối với tài sản đã mua. Đối với tài sản phải đăng ký tài sản thì sau khi đăng ký tài sản và được cấp Giấy chứng nhận, đăng ký tài sản thì bên mua có quyền sở hữu. Việc mua tài sản có đăng ký quyền sở hữu phải được chuyển nhượng trong thời hạn luật định. Khi việc mua bán chưa chuyển giao tài sản thì bên bán có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản nên phải chịu rủi ro khi tài sản bị hư hỏng. Trong trường hợp bên mua cố tình không đăng ký sang tên thì hết thời hạn pháp luật quy định bên bán không phải chịu trách nhiệm về thiệt hại tài sản.

8. Phương thức thực hiện hợp đồng mua bán

Đối với hợp đồng mua bán thông thường, sau khi các nội dung của hợp đồng mua bán được thoả thuận đầy đủ thì bên mua thanh toán tiền và bên bán chuyển giao vật. Tuy nhiên, ngày nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu bán hàng của các doanh nghiệp bị cạnh tranh gay gắt. Hoặc do nhu cầu tiêu dùng, sản xuất kinh doanh tăng cao nhưng không đủ kinh phí để mua bán hàng hóa. Để tháo gỡ những khó khăn trong mua bán hàng hóa, thị trường và xã hội đã tìm ra những phương thức mua bán đa dạng, phong phú, tạo điều kiện để người bán có hàng và người mua cùng tháo gỡ khó khăn. Về tài chính và các khó khăn khác, các hình thức mua bán này được pháp luật bảo hộ, bao gồm: mua bán trả chậm, trả góp, mua bán sau bản án, mua lại hàng đã bán (xem các điều 453, 454 Bộ luật Dân sự).