Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một văn bản pháp lý quan trọng, ghi nhận việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua. Để đảm bảo tính hợp pháp, an toàn cho giao dịch, Luật Đất đai và Luật Công chứng quy định chặt chẽ về việc công chứng hợp đồng này. Bài viết này sẽ trình bày chi tiết các quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Căn cứ tại Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014 quy định chi tiết về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Chủ thể chuyển nhượng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bản sao giấy tờ chứng thực cá nhân như CMND/CCCD/hộ chiếu.
Sổ hộ khẩu.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc Đăng ký kết hôn).
Hợp đồng ủy quyền (nếu có yêu cầu ủy quyền để thực hiện chuyển nhượng).
Chủ thể nhận chuyển nhượng
Bản sao giấy tờ chứng thực cá nhân như CMND/CCCD/hộ chiếu.
Sổ hộ khẩu.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc Đăng ký kết hôn).
Bên cạnh đó, căn cứ theo Khoản 1, Điều 2, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định về hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ gồm các loại giấy tờ sau:
- Mẫu đơn đăng ký biến động theo Mẫu 09/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Phần quan trọng nhất là hợp đồng chuyển nhượng, bạn cần lập hợp đồng thành văn bản, đảm bảo rằng hợp đồng được lập theo quy định của pháp luật, có đầy đủ các điều khoản quan trọng. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi cả hai bên đồng ý và ký tên chính thức.
Cuối cùng, đừng quên chuẩn bị các giấy tờ bổ sung như:
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản: Đảm bảo rằng nguồn gốc của tài sản được chuyển nhượng là hợp pháp và rõ ràng.
Giấy tờ chứng minh nộp thuế, lệ phí: Cần phải có các giấy tờ liên quan đến việc nộp thuế và lệ phí liên quan đến giao dịch.
Giấy tờ chấp thuận của cơ quan nhà nước: Trong một số trường hợp, có thể cần phải có giấy tờ chấp thuận từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.2. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định
Trước khi tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng, đảm bảo bạn đã chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ cần thiết theo quy định của pháp luật. Điều này bao gồm các giấy tờ về bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, tài sản và hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng
Sau khi đã hoàn tất hồ sơ, bạn cần phải đến văn phòng công chứng để nộp hồ sơ và bắt đầu quy trình công chứng. Tại đây, các nhân viên sẽ hướng dẫn bạn về các bước tiếp theo.
Bước 3: Kiểm tra hồ sơ và thực hiện công chứng
Công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra các tài liệu trong hồ sơ của bạn để đảm bảo tính chính xác và hợp lệ. Sau đó, họ sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy trình đã được quy định.
Bước 4: Ký tên vào hợp đồng
Khi hợp đồng đã được công chứng, các bên liên quan sẽ ký tên vào tài liệu này như một cam kết và sự đồng ý chính thức với các điều khoản và điều kiện đã được thỏa thuận.
Bước 5: Nộp lệ phí công chứng
Sau khi công chứng hoàn tất, bạn sẽ cần phải thanh toán các khoản phí liên quan đến dịch vụ công chứng. Các nhân viên tại văn phòng công chứng sẽ hướng dẫn bạn về quy trình thanh toán.
Bước 6: Nhận hợp đồng đã được công chứng
Cuối cùng, sau khi đã hoàn thành các bước trên và thanh toán lệ phí, bạn sẽ nhận được bản hợp đồng đã được công chứng. Đây là bước quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch của giao dịch chuyển nhượng.
2. Ai chịu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định về phí công chứng như sau:
“Phí công chứng
- Phí công chứng bao gồm phí công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, phí lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng.
Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.
- Mức thu, chế độ thu, nộp, sử dụng và quản lý phí công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định trên, chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ do người yêu cầu công chứng chi trả và không xác định người yêu cầu công chứng là bên mua hay bên bán.
Như vậy, việc chi trả chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận, có thể là bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên cùng chi trả chi phí này.
3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên thì có hiệu lực pháp luật không?
Căn cứ theo điểm a, d khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực"
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất đã có công chứng do đó đã đảm bảo về mặt hình thức nên sẽ không bị vô hiệu và hợp đồng này có giá trị pháp lý.
Căn cứ tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Vì vậy,chưa làm thủ tục đăng ký sang tên nên quyền sử dụng đất vẫn đang thuộc về chủ cũ
4. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
Căn cứ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau:
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành nơi có nhà đất.
5. Câu hỏi thường gặp
5.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng hay không?
Có, bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng sẽ không có hiệu lực pháp luật.
5.2 Có thể ủy quyền cho người khác công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Có thể. Các bên tham gia giao dịch có thể ủy quyền cho người khác công chứng hợp đồng. Tuy nhiên, giấy ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực.
5.3 Ngoài công chứng hợp đồng, cần thực hiện thủ tục gì khác để hoàn tất giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Cần thực hiện thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ. Thời hạn đăng ký sang tên là trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng công chứng.
Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!