Khái niệm, đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất là gì

cho thuê quyền sử dụng đất là gì

1. Khái niệm và đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất 

 1.1 Khái niệm 

 Cho thuê tài sản là việc bên cho thuê chuyển tài sản đó cho bên thuê để sử dụng trong một thời gian, bên thuê phải trả tiền thuê bằng  hợp đồng ghi nhận sự thoả thuận của hai bên. Quyền sử dụng đất là  tài sản, tức là  tài sản của người sử dụng đất nên có thể  cho thuê theo  quy định của pháp luật. Quyền cho thuê quyền sử dụng đất của  tổ chức, cá nhân  phát sinh từ quyền sử dụng đất được nhà nước giao hoặc  công nhận. Vì tài sản ở đây là quyền sử dụng đất - một loại quyền tài sản đặc thù gắn liền với tài sản, đặc biệt là đất đai nên người có quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu phải được sự đồng ý của chủ sở hữu và tuân theo các quy định của pháp luật về đối tượng, thời hạn, hạn mức sử dụng và giá cho thuê quyền sử dụng đất.  Như vậy, cho thuê quyền sử dụng đất là việc  chuyển  quyền sử dụng đất từ ​​người sử dụng đất sang người đi thuê trong một thời hạn nhất định và người thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận. Việc cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hợp đồng, khi đó bên thuê có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.  

 1.2 Đặc điểm 

 Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, tức là cho thuê quyền sử dụng đất, có đầy đủ các đặc điểm chung của hợp đồng thuê bất động sản và phải tuân theo các quy định chung về cho thuê bất động sản của Bộ luật dân sự. Thuê tài sản trước hết là sự thoả thuận giữa các bên, được chuyển hoá thành hợp đồng, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn thì bên thuê phải trả tiền thuê. Ngoài ra, do tính chất đặc thù của loại hình sở hữu này nên cho thuê quyền sử dụng đất có một số đặc điểm cụ thể sau: 

 Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất là  hình thức giao dịch không  chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cho thuê là người sử dụng đất có quyền trực tiếp khai thác công dụng của đất, hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất và có thể chuyển nhượng quyền này cho người khác theo quy định. Khi người sử dụng đất không còn nhu cầu khai thác  đất thì có thể cho  người khác khai thác lợi ích của đất trong một thời hạn nhất định bằng hình thức cho thuê, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển giao  cho người đi thuê.  

 Thứ hai, về  cho thuê quyền sử dụng đất. Đối tượng của hoạt động này là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không thuộc sở hữu của người cho thuê là Nhà nước. Do đó, doanh nghiệp cho thuê đất này phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự, thủ tục cho thuê đất; đặc biệt tôn trọng sự phát triển của lãnh thổ trong từng thời kỳ phát triển và kế hoạch sử dụng đất. Nếu không căn cứ vào các quy định này, hoạt động cho thuê đất tất yếu sẽ dẫn đến lạm dụng, tùy tiện, thiếu tầm nhìn trong quản lý, khai thác tài nguyên đất đai,  ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của xã hội.  

 Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính khi thuê quyền sử dụng đất 

 Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất cho Nhà nước  thuộc về người thuê đất. Đây là một trong những điểm khác biệt giữa thuê đất và  giao đất của Nhà nước, bởi trong  giao đất có những trường hợp đặc biệt người sử dụng đất không phải nộp thuế sử dụng đất, chẳng hạn như trường hợp giao đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.  

 2. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất 

 Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: 

 - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại  Điều 186 Điều 3 và trường hợp  thừa kế quy định tại Điều 168 Điều 168 của luật đất đai năm 2013; 

 – Đất không có tranh chấp; 

 - Quyền sử dụng đất không bị hạn chế để bảo đảm thi hành án; 

 - Trong thời gian sử dụng đất.  Như vậy, người sử dụng đất có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.  

 3. Trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất 

 Trình tự, thủ tục  cho thuê quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm các bước như sau: 

 Bước 1: chuẩn bị hồ sơ 

 Theo quy định tại  Điều 7 Khoản 2 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ cho thuê quyền sử dụng bao gồm: 

 Đơn đăng ký biến động đất đai, bất động sản gắn liền  theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. 

  Hợp đồng  cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất. 

  Giấy chứng nhận gốc được cấp.  Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng,  góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. 

  Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản  đất  thuê tài sản  đối với trường hợp cho thuê tài sản  đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.  

 – Số lượng hồ sơ: 01 bộ 

 Bước 2: Nộp hồ sơ 

 Phương án 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp cho xã, huyện, phường nơi có đất nếu có nhu cầu 

 Phương án 2: Không nộp cho xã, huyện, thành phố nơi có đất 

 - Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa  nộp đất cho bộ phận một cửa của đơn vị bầu cử (huyện, quận, xã, thị xã, thành phố  trực thuộc tỉnh) nơi có đất. 

 - Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa liên hệ trực tiếp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận nếu chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. 

  Lưu ý: Trường hợp  thuê một phần diện tích thì người sử dụng đất phải yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai  đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích  thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ đề nghị thực hiện quyền của người sử dụng đất. 

 Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ 

 Bước 4: Xử lý yêu cầu và trả về kết quả 

 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau: 

 – Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. 

  – Xác nhận các nội dung điều chỉnh vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

 - Chỉnh lý, cập nhật biến động vào sổ đăng ký địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người điều hành hoặc gửi Ủy ban nhân dân xã, huyện, xã để giao trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã, huyện, xã. 

 Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày đối với chính quyền địa phương ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.