1. Khái niệm chỉ giới xây dựng
Tại khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 có giải thích về chỉ giới xây dựng, theo điều này thì chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Thêm nữa, trước ngày 5/7/2021, Thông tư 22/2019/TT-BXD có quy định về chỉ giới xây dựng chính là đường ranh giới mà được xác định dựa trên bản đồ quy hoạch và thực địa để có thể phân định ranh giới giữa các phần đất cho phép xây dựng công trình và phần đất lưu không. Nhưng cho dù Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD có câu từ khác so với quy định tại Luật Xây dựng 2014 nhưng về bản chất vẫn có sự thống nhất với Luật Xây dựng năm 2014. Ngày 19/05/2021 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 01/2021/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng thay thế Thông tư 22/2019/TT-BXD (05/7/2021 bắt đầu có hiệu lực). Tại Thông tư này đã có quy định thống nhất với Luật Xây dựng 2014 quy định về chỉ giới xây dựng, Thông tư này quy định rõ chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất, giống với quy định tại Luật Xây dựng 2014.
Có thể hiểu đơn giản, chỉ giới xây dựng chính là đường ranh giới được xác định ở trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng các công trình (phần nổi và phần ngầm) và phần đất lưu không. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu như công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất); hoặc lùi vào so với chỉ giới đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (vì yêu cầu của quy hoạch). Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Thông thường thì chỉ giới xây dựng thu hẹp hơn so với chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác. Tuy vậy, có khi phần không gian như mép ban công, mái hắt, ô văng… sẽ được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, khi đó chỉ giới xây dựng phần trên của nhà sẽ lớn hơn chỉ giới đường đỏ. Một thực trạng khá phổ biến hiện nay đó là khi cá nhân, tổ chức tiến hành thi công công trình thì thường hay lấn chiếm, xây dựng vượt mốc chỉ giới xây dựng cho phép.
2. Đất ngoài chỉ giới có được xây dựng không?
Dựa vào Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì công trình (nhà ở) có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình theo đó: Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu như sau:
Theo đó, ví dụ: trong trường hợp đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở có bề rộng nhỏ hơn 19m, nhà ở dự định xây dụng cao 24m thì khoảng lùi tối thiểu là 04m.
Đất ngoài chỉ giới xây dựng thuộc một trong hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đất thuộc chỉ giới đường đỏ (không có khoảng lùi)
Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, khi đó đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng cũng đồng nghĩa với việc nằm ngoài chỉ giới đường đỏ (thuộc chỉ giới đường đỏ). Căn cứ quy định về các chi tiết kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) thì công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
- Không cản trở hoạt động giao thông tại lòng đường;
- Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho hoạt động đi bộ trên vỉa hè;
- Không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố;
- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;
- Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Trường hợp 2: Đất thuộc khoảng lùi
Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. Kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường thuộc trường hợp này phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
- Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ;
- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;
- Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy. Mặc dù có quy định về yêu cầu kiến trúc đối với công trình như trên và bảo đảm khoảng lùi tối thiểu thì đất ngoài chỉ giới xây dựng cũng không được xây dựng, nếu xây dựng sẽ vi phạm chỉ giới (căn cứ theo khái niệm chỉ giới xây dựng, hành vi bị nghiêm cấm quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 và quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng).
3. Quy định mức phạt tiền vi phạm chỉ giới
Như vừa nêu ở mục trên, chỉ giới xây dựng chính là đường ranh để xác định giới hạn phần diện tích được phép xây dựng công trình chính ở trên thửa đất. Do đó, nếu như xây dựng công trình vượt quá chỉ giới xây dựng thì sẽ không đúng với quy hoạch xây dựng. Vì thế, sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng. Vi phạm về chỉ giới xây dựng sẽ bị phạt tiền như sau:
3.1. Phạt tiền với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng khi bắt đầu phát hiện hành vi
Tại khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có quy định tổ chức, cá nhân có hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt (vi phạm chỉ giới xây dựng) bị phạt tiền như sau:
– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
– Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
– Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm này đó chính là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
3.2. Phạt tiền với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng sau khi lập biên bản nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt
Khoản 12 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng quy định sau khi bị lập biên bản vi phạm hành chính nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt vi phạm về hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt (xây dựng vi phạm chỉ giới) mặc dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm nhưng tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt (xây dựng vi phạm chỉ giới) thì sẽ bị xử phạt như sau:
– Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
– Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 09 tháng đến 12 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm này đó chính là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
3.3. Phạt tiền với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng trong trường hợp tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự
Căn cứ khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có quy định tổ chức, cá nhân đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì sẽ bị phạt tiền như sau:
– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
– Phạt tiền từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
– Phạt tiền từ 950.000.000 đồng đến 1.000.0000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 09 tháng đến 12 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm này đó chính là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
4. Thủ tục xử phạt vi phạm chỉ giới xây dựng
Thủ tục xử phạt vi phạm chỉ giới xây dựng được quy định như sau:
Bước 1: Lập biên bản vi phạm hành chính Những người sau đây có quyền lập biên bản vi phạm hành chính sau khi phát hiện tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng:
– Thanh tra viên xây dựng (hoặc thanh tra viên Giao thông vận tải – Xây dựng);
– Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành;
– Chánh Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Chánh thanh tra Sở Giao thông vận tải – Xây dựng);
– Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng;
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện;
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
– Công chức thuộc Ủy ban nhân dân các cấp được giao nhiệm vụ kiểm tra;
– Công chức, viên chức, thanh tra viên thuộc cơ quan thanh tra nhà nước ngành Xây dựng được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra chuyên ngành độc lập hoặc thanh tra theo đoàn thanh tra;
– Công chức, viên chức được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra trong từng lĩnh vực quản lý nhà nước.
Bước 2: Ban hành quyết định xử phạt vi phạm chỉ giới xây dựng
Sau khi lập biên bản vi phạm hành chính về hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng, người có thẩm quyền sau đây sẽ ban hành quyết định xử phạt vi phạm chỉ giới xây dựng trong thời gian pháp luật quy định. Những người sau đây có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt vi phạm với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng:
– Thanh tra viên xây dựng (hoặc thanh tra viên Giao thông vận tải – Xây dựng);
– Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành;
– Chánh Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Chánh thanh tra Sở Giao thông vận tải – Xây dựng);
– Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng;
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện;
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Bước 3: Nộp phạt
Cá nhân, tổ chức là người có hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng đã nhận được quyết định xử phạt hành chính do người có thẩm quyền nêu trên ban hành phải có trách nhiệm, nghĩa vụ nộp tiền xử phạt đúng hạn quy định và thực hiện những hình thức xử phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả (nếu có) được quy định rõ trong quyết định xử phạt hành chính.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!