Hỏi đáp về thế chấp quyền sử dụng đất

Hỏi đáp về thế chấp quyền sử dụng đất

Câu hỏi: 

 ” Mọi người ơi cho em hỏi, theo Khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 có quy định :”Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” 

 Vậy nếu một người thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng mà các tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi tài sản bị xử lí ngân hàng chỉ được bán đấu giá mảnh đất thôi phải không ạ?. Nhưng nếu bán đấu giá mảnh đất mà quyền sử dụng đất đó lại bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt (của chủ các tài sản gắn liền với đất) thì khả năng bán được sẽ không cao. Vậy điều này có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu phải không ạ? Em xin cảm ơn! “ 

 Trả lời: Với câu hỏi của bạn, công ty Luật TGS tư vấn cho bạn như sau: 

 Theo quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 thì có 2 trường hợp xảy ra khi thế chấp quyền sử dụng đất như sau: 

 Trường hợp 1: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.  Ví dụ: A thế chấp quyền sử dụng 80 m2 đất để vay ngân hàng khoản tiền 500 triệu. Nhưng trên thực địa A  có  nhà 4 tầng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng 80 m2 đất. Hợp đồng hết hạn  nếu A không trả  nợ cho ngân hàng. Khi  phải quản lý tài sản bảo đảm, ngân hàng được quyền yêu cầu quản lý toàn bộ ngôi nhà 4 tầng trên đất của A. Tình huống 2: Trường hợp  thế chấp bằng quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất không đồng ý Khi sở hữu tài sản trên đất đai thì khi quản lý quyền sử dụng đất thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất thuộc quyền và nghĩa vụ của mình; Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp đối với chủ sở hữu  đất được chuyển  cho bên nhận  quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác. – Trong trường hợp này, quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có ba chủ thể khác nhau, đó là: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Do đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong khuôn khổ quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (bên thế chấp) sẽ  chuyển  cho bên nhận chuyển nhượng (bên nhận tài sản thế chấp).  Ví dụ: Ông A cho ông B thuê quyền sử dụng 800 m2 đất trong thời hạn 20 năm. Ông B đã  xây dựng nhà xưởng và cải tạo 800m2 đất để khai thác giá trị sử dụng của  đất. Do cần tiền  làm ăn nên ông A đã  thế chấp quyền sử dụng 1000m2 đất của mình  cho ngân hàng để vay tiền trong thời hạn 10 năm. Sau 10 năm A không trả được nợ cho ngân hàng, Ngân hàng tiến hành các bước quản lý toàn bộ 1000m2 đất của A. Trong phiên đấu giá quyền sử dụng 800m2 ruộng, ông C đã nhận chuyển nhượng thành công. Toàn bộ thời gian để ngân hàng xin xử lý, xử lý,  đấu giá thành công là 6 tháng. Theo quy định trên, ông B vẫn được ủy quyền khai thác quyền sử dụng 800m2 đất cho đến khi hết thời hạn (còn 9 năm 6 tháng). Mặc dù ông C  đã nhận chuyển nhượng thành công và là chủ sở hữu quyền sử dụng 800 m2 đất này nhưng ông C vẫn phải tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ông A trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông B và ông B vẫn được quyền sử dụng đất, tiếp tục sử dụng nhà máy trong khuôn khổ quyền và nghĩa vụ của mình. Mặt khác, giữa ông A, ông B và ông C  có thể có một thỏa thuận hoàn toàn khác. Ví dụ, thay vì ông C được quyền khai thác, sử dụng 800m2 trong thời hạn 9 năm 6 tháng thì các bên có thể thỏa thuận thời hạn  dài hơn hoặc ngắn hơn. Hoặc thay vì việc ông A chấm dứt hoàn toàn các quyền của mình trong hợp đồng thuê nhà hoặc quyền sở hữu quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận rằng ông A vẫn sở hữu các quyền trong hợp đồng thuê nhà với ông B, còn bên kia có thể thỏa thuận rằng Ông A vẫn giữ quyền trong hợp đồng thuê nhà với ông B. M. C.  ⇒ Như vậy, nếu một người thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng nhưng tài sản gắn liền với đất không thuộc  sở hữu của mình thì khi phát mãi tài sản đó, ngân hàng tài sản chỉ được  đấu giá quyền sử dụng đất, còn chủ sở hữu tài sản gắn liền với mặt đất được tiếp tục sử dụng mặt bằng thuộc quyền và nghĩa vụ của mình; Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp đối với chủ sở hữu  đất được chuyển  cho bên nhận  quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác. – Nếu ngân hàng bán đấu giá  đất mà quyền sử dụng đất  bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt (của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì khả năng bán được sẽ không cao. Và đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ khó đòi. – Trường hợp bên thế chấp và bên nhận cầm cố không thống nhất được về giá bán tài sản cầm cố, kể cả khi bên bảo lãnh từ chối, ngân hàng cũng có thể chỉ định tổ chức giám định  để xác định giá bán tài sản. Tuy nhiên, với loại tài sản đặc thù như quyền sử dụng đất thì rất khó xác định điều này vì không có cơ sở xác định “giá thị trường” cho loại đất này trong khi có hai cơ chế  tính giá  quyền sử dụng đất: 

 Thứ nhất: Tính theo “khoảng giá” do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành khi giao đất có thu tiền, cho thuê đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất. . Thứ hai: Được xác định theo thỏa thuận của người có quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, cho  chủ thể khác thuê.