Điều kiện, thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ 2024

Trong nền kinh tế hiện đại, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ không chỉ là nhu cầu cơ bản mà còn là biểu tượng của sự ổn định và thành công trong cuộc sống. Tuy nhiên, để thực hiện dự án xây dựng này, điều kiện và thủ tục cấp phép không phải lúc nào cũng đơn giản.Việc đạt được giấy phép xây dựng nhà ở đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về quy định pháp luật và quy trình hành chính. Bài viết này sẽ đưa ra cái nhìn tổng quan về các Điều kiện, thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ 2024 trong bối cảnh pháp lý hiện nay.

Điều kiện, thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ 2024

1. Nhà ở riêng lẻ là gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 của Luật Nhà ở 2014, nhà ở riêng lẻ được giải thích như sau:

Nhà ở riêng lẻ là loại nhà được xây dựng trên một thửa đất ở riêng biệt, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân. Đây có thể là các loại nhà bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Điều này ám chỉ rằng nhà ở riêng lẻ không chia sẻ không gian với các đơn vị khác và có quyền sử dụng riêng biệt trên một lô đất độc lập.

2. Điều kiện cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định của Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020), điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, để được cấp giấy phép xây dựng, phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
• Bảo đảm an toàn cho công trình, các công trình lân cận và tuân thủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy, nổ; đồng thời phải đảm bảo an toàn cho hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; và đảm bảo khoảng cách an toàn đến các công trình có nguy cơ cháy, nổ, độc hại và các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng, an ninh.
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ các quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng 2014.
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải đáp ứng các quy định tại khoản 1 của Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng 2014.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, ngoài các điều kiện đã nêu ở trên, còn phải tuân thủ các quy định của quy hoạch chi tiết xây dựng. Đối với những nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, cần phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, khi xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

3. Thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

3.1. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ

Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định này.

Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo:

• Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu.
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, bao gồm:
• Báo cáo đánh giá tác động môi trường: Trường hợp nhà ở riêng lẻ có diện tích sàn xây dựng từ 500m² trở lên: Báo cáo đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.
• Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, bao gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề, phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương và quy định của khoản 3 của Điều này, UBND tỉnh sẽ công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng 2014.

3.2. Trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng, theo quy định của khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020), được thực hiện như sau:

• Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng tới cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
• Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và ghi giấy biên nhận. Trong trường hợp hồ sơ đáp ứng đủ quy định, cơ quan sẽ ghi nhận và tiếp tục xử lý. Đối với hồ sơ không đáp ứng đủ, cơ quan sẽ thông báo cho chủ đầu tư bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ.
• Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải thẩm định hồ sơ và tiến hành kiểm tra thực địa. Nếu phát hiện thiếu sót hoặc không phù hợp, cơ quan sẽ thông báo cho chủ đầu tư bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ.
• Trong trường hợp hồ sơ bổ sung không đáp ứng yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ hướng dẫn chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ trong vòng 05 ngày làm việc.
• Nếu sau các lần bổ sung hồ sơ mà vẫn không đáp ứng được yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo cho chủ đầu tư lý do không cấp giấy phép trong vòng 03 ngày làm việc.
• Cơ quan có thẩm quyền sẽ gửi văn bản để đối chiếu các điều kiện theo Luật Xây dựng và nhận ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước liên quan.
• Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ từ ngày nhận hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước phải trả lời văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Quá thời hạn trên, sự im lặng của các cơ quan này sẽ được coi là đồng ý.
• Cơ quan có thẩm quyền phải xem xét và cấp giấy phép xây dựng trong vòng 20 ngày đối với công trình và 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh và giấy phép di dời.

4. Các trường hợp xây nhà ở riêng lẻ phải xin giấy phép xây dựng

Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ cần xin giấy phép xây dựng nếu không thuộc một trong các trường hợp được miễn dưới đây:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, đang thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có quy mô dưới 07 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; ngoại trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn hay khu di tích lịch sử – văn hóa.
• Nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng; ngoại trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn hay khu di tích lịch sử – văn hóa;

(Những nội dung này được căn cứ theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020).

Như vậy, đối với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc một trong 03 trường hợp kể trên, gia chủ/ chủ đầu tư cần phải thực hiện xin giấy phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền và dựa trên quy định mới về xây dựng nhà ở Việt Nam.

Lưu ý: Chủ đầu tư được miễn giấy phép xây dựng, nhưng có trách nhiệm gửi thông báo về thời điểm khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng theo đúng quy định đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để quản lý.

5. Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Dựa trên quy định của Luật Xây dựng 2014, thẩm quyền cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được xác định thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện nơi có đất. Cụ thể, Điều 103 của Luật Xây dựng 2014 và Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định như sau:

Điều 103. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
• Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.
• Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

Việc xác định thẩm quyền cấp phép xây dựng cũng được hướng dẫn tại Điều 17 của Thông tư 15/2016/TT-BXD về cấp phép xây dựng. Đối với trường hợp của gia đình bạn, theo nhu cầu xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện nơi có đất của gia đình.

6. Câu hỏi thường gặp 

Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở?

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị và 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn.

Trong trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp để xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn (Theo Điều 102 của Luật Xây dựng 2014).

Tại sao cần phải có giấy phép xây dựng?

Giấy phép xây dựng đảm bảo rằng các công trình xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn, môi trường và cộng đồng dân cư. Nó cũng giúp quản lý và kiểm soát việc xây dựng, đảm bảo phát triển bền vững của đô thị và nông thôn.

Tiến hành xây nhà trước khi được cấp giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?

Đối với công trình nhà ở bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, việc khởi công trước khi được cấp giấy phép có thể bị xử phạt từ 60 – 80 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ, phạt 80 – 100 triệu đồng với nhà ở xây trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hay công trình xây dựng khác.

Nội dung này được quy định tại Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. 

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Điều kiện, thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ 2024. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.