Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà

Cách tính thuế khi cho thuê nhà dưới đây được Luật ACC cập nhật theo quy định tại Thông tư mới nhất, trong đó chỉ rõ quy định về phương pháp tính thuế, công thức tính thuế và hồ sơ, hạn nộp thuế.

Lưu ý: Doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng mới phải nộp lệ phí môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

1. Thuế môn bài (lệ phí môn bài)

* Mức lệ phí môn bài phải nộp

Lưu ý: Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

* Hồ sơ, hạn nộp lệ phí môn bài

2. Thuế GTGT và thuế TNCN

Căn cứ khoản 1 Điều 9 và Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cách tính thuế khi cho thuê tài sản được quy định như sau:

* Quy định về phương pháp tính thuế

- Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

- Bên cho thuê khai thuế theo từng kỳ thanh toán (từng kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. . Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê trên địa bàn do cùng một cơ quan thuế quản lý.

- Người cho thuê tài sản không phát sinh thu nhập từ đủ 12 tháng trong năm dương lịch (kể cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì căn cứ vào mức thu nhập từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định người đó. đối với hoạt động cho thuê bất động sản thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT, thuế TNCN là doanh thu tính thuế của năm dương lịch (12 tháng); Doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là thu nhập tương ứng với số tháng thực tế phát sinh hoạt động cho thuê tài sản.

Ví dụ: Ông B có giao kết hợp đồng thuê nhà với giá thuê nhà là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Như vậy doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng nhưng tổng cộng là 12 tháng. doanh thu năm 2022 là 120 triệu đồng; số thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng nhưng tổng số thu 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

- Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

* Công thức tính thuế

Xác định số thuế phải nộp theo công thức sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Trong đó, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền. Cách tính thuế khi cho thuê nhà Cách tính thuế khi cho thuê nhà theo thông tư 40 (tác phẩm)

3. Hồ sơ kê khai thuế, thời hạn nộp thuế GTGT, IPP

* Hoàn thuế

Theo quy định tại Điều 14 Điều 14 Khoản 1 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì hồ sơ khai thuế của cá nhân cho thuê nhà khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế, cụ thể:

- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế và khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS.

- Phụ lục chi tiết hợp đồng cho thuê bất động sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế nếu là kỳ khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục của Hợp đồng) theo mẫu số 01 -1/BK-TTS.

- Bản sao Hợp đồng thuê tài sản, các phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc các Phụ lục hợp đồng).

- Bản sao giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp người thuê tài sản ủy quyền cho người đại diện theo pháp luật thực hiện thủ tục kê khai, nộp thuế).

Cơ quan quản lý thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu và xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

* Nộp tờ khai thuế ở đâu

- Cá nhân nhận thu nhập từ cho thuê bất động sản (không bao gồm bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

- Cá nhân nhận thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam phải nộp hồ sơ khai thuế với Cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

* Thời hạn nộp tờ khai thuế, thời hạn nộp thuế

- Thời hạn nộp tờ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với trường hợp cá nhân thuê nhà khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế như sau:

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cá nhân khai thuế theo từng kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10, kể từ ngày bắt đầu thời hạn thuê của kỳ thanh toán.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần trong năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

- Thời hạn nộp thuế: Thời hạn nộp thuế là ngày cuối cùng của thời hạn nộp tờ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế thì thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai sót, thiếu sót.