Cách tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ

1.Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực xây dựng. Khi hoạt động trong ngành xây dựng, các kiến ​​trúc sư, kỹ sư xây dựng và những người hoạt động trong ngành này đều hiểu rất rõ về khái niệm này. Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay là bao nhiêu? Mật độ xây dựng tối đa  cho phép để đảm bảo an toàn là bao nhiêu? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu những quy định trong lĩnh vực này trong nội dung bài viết dưới đây. cơ sở pháp lý 

  Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể: 

 - Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến ​​trúc chính trên diện tích  đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoại thất như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân). sân), bãi để xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối vào, mái thông gió  và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác). Ghi chú: Các phần tử công trình, các chi tiết kiến ​​trúc trang trí như: Seno, ô, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn. An toàn phòng cháy chữa cháy và an toàn xây dựng  không tính vào diện tích chiếm dụng đất nếu bảo đảm  không  cản trở việc đi lại của người và phương tiện, không kết hợp  sử dụng vào các mục đích khác.  

 – Mật độ xây dựng gộp của  khu  đô thị là tỷ lệ giữa diện tích chiếm dụng của các công trình kiến ​​trúc chính và diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm: sân, đường, diện tích…) cây xanh, mặt thoáng. không gian  và  khu vực phi công trình).  

 Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay là bao nhiêu?  Căn cứ vào quyết định 04/2008/QĐ-BXD ta có mật độ xây dựng của nhà ở riêng lẻ được tính theo công thức sau: 

 Mật độ xây dựng thuần = Diện tích  đất xây dựng nhà ở / Tổng diện tích  đất x 100%.  

 Trong đó: 

 Diện tích chiếm đất của công trình nhà ở được tính theo hình chiếu bằng của công trình 

 Tổng diện tích  đất không bao gồm diện tích  tiểu cảnh, sân thể thao, bể bơi ngoài trời,.. (trừ ao cảnh, sân quần vợt, sân thể thao xây dựng kiên cố, chiếm dụng diện tích sàn...). Ví dụ: Mảnh đất  của gia đình có tổng diện tích là 100m2, thổ cư là 75m2. Sân trước dùng để  xe có diện tích 25m2. Như vậy, mật độ xây dựng là 75%. 

  Mật độ xây dựng tối đa hiện nay là bao nhiêu?  * Mật độ xây dựng thuần cho phép tối đa  

 – Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau: 

 2.Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay là bao nhiêu?  

 Diện tích  đất (m2/căn) 90 100 200 300 500  1.000 

 Mật độ xây dựng tối đa (%) 100 90 70 60 50 40 

 Lưu ý: Đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo tỷ lệ diện tích sàn không vượt quá 07 lần.  – Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch, thiết kế  nhưng phải đảm bảo  

Đối với các ô không có trong Bảng 2.8, Bảng 2.9, Bảng 2.10 cho phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất. 

  – Trường hợp công trình là tổ hợp có nhiều tầng cao khác nhau thì áp dụng quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép  theo tầng cao trung bình. 

  – Đối với bộ công trình  gồm phần đế  và phần tháp  phía trên,  quy định về mật độ xây dựng được áp dụng riêng cho phần đế  và  phần tháp  phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo công năng sử dụng chung. hệ số  của phần đế và  tháp không vượt quá 13 lần. 

 - Mật độ xây dựng thuần của khu đất xây dựng nhà xưởng, kho tàng tối đa là 70%. Đối với  đất dự kiến ​​xây dựng nhà xưởng cao trên 05 tầng dùng để sản xuất thì mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.  Lưu ý: Quy định về mật độ xây dựng thuần 

 – Mật độ xây dựng thuần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đặc biệt, đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m và diện tích  ≤ 100 m2 được phép xây dựng với mật độ tối đa  100% nhưng vẫn phải đảm bảo  quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình theo quy định. 

  – Trường hợp do  hiện trạng  khu vực phát triển không còn quỹ đất  đảm bảo  tiêu chuẩn sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ  thuần tối đa xây dựng các công trình dịch vụ  công cộng nhưng không  quá 60 %. 

 – Đối với các khu vực do yêu cầu khống chế tải dân số và nhu cầu hạ tầng, cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số chiếm đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao công trình. Hệ số chiếm dụng sàn tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị nhưng phải bảo đảm  quy định về hệ số chiếm dụng sàn tối đa của lô  chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp nhiều tầng cao tầng tính theo diện tích đất. đất và chiều cao công trình.  * Mật độ xây dựng gộp 

cách tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ

 – Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép đối với đơn vị ở là 60%.  

 – Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%. 

 – Mật độ xây dựng gộp tối đa của công viên là 5%. 

 – Mật độ xây dựng gộp tối đa của  công viên chủ đề là 25%. 

 – Mật độ xây dựng tích lũy tối đa của diện tích đất cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân golf), diện tích bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định  theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan nhưng không vượt quá 5%.