Các loại thuế phí khi chuyển nhượng đất

Khi đăng ký, sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp các khoản phí, lệ phí, thuế tài sản, bất động sản theo quy định như thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ.

1. Thuế thu nhập cá nhân

*Khi nào phải nộp thuế thu nhập cá nhân?
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ bất động sản (BĐS) trong các trường hợp sau:

- Khi chuyển nhượng nhà, đất cho người khác.
- Khi nhận tặng cho, thừa kế đất đai.
* Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân? Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân:

- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai) giữa: Vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ có con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; bố chồng, mẹ chồng, con dâu; bố vợ, mẹ vợ và con rể; ông, bà với cháu trai; ông bà, bà ngoại có cháu; anh chị em với nhau.
- Bên chuyển nhượng chỉ có một căn nhà và có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
* Thuế thu nhập phải nộp

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập = 2% x Giá chuyển nhượng

2. Thuế tài sản

Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp.

2.1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

* Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp


Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

- Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau:

Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Đất sản xuất và hoạt động phi nông nghiệp.
Đất phi nông nghiệp thuộc diện không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất nghĩa trang... được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và đất khác đang sử dụng đất là người nộp thuế.
- Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế.
Trường hợp người có quyền sử dụng đất thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.
Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng có tranh chấp thì trước khi giải quyết tranh chấp, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Trường hợp có nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện theo pháp luật của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó.

Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và thành lập pháp nhân mới có quyền sử dụng đất chịu thuế sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế. Khi thuê nhà công vụ, người nộp thuế là bên cho thuê (đơn vị chịu trách nhiệm ký hợp đồng với bên thuê).
Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
* Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phải nộp = (Diện tích đất tính thuế x Giá 01m2) x Thuế suất

Dù công thức tính toán khá phức tạp nhưng trên thực tế mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp hàng năm dao động từ 100.000 đến 300.000 đồng.
Xem chi tiết về: Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

* Người nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

Điều 1 Nghị định 74-CP quy định tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm:

- Hộ nông nghiệp, hộ cá thể, cá nhân. - Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất phục vụ nhu cầu công cộng của đô thị.
- Các doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ngư nghiệp bao gồm các trang trại, trang trại trồng cây, nhà máy, trại lán trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang, tổ chức xã hội và các đối tượng khác sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
* Các hạng mục được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Người sử dụng đất nông nghiệp để nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm mỗi năm ít nhất một vụ lúa; đất mặn.
Diện tích miễn thuế: toàn bộ diện tích đất nông nghiệp được dành cho nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm mỗi năm ít nhất một vụ lúa; đất mặn.
Diện tích đất trồng cây hàng năm tối thiểu 1 vụ lúa/năm bao gồm diện tích quy hoạch, kế hoạch canh tác ít nhất 1 vụ lúa/năm hoặc diện tích đã có quy hoạch, kế hoạch canh tác nhưng thực tế nền kinh tế sản xuất ít nhất 1 vụ lúa/năm. . - Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.
Thời gian miễn trừ: Đến hết ngày 31/12/2025 (theo Nghị quyết 107/2020/QH14).
thu thập dữ liệu

3. Phí trước bạ (thuế trước bạ)

*Khi nào tôi phải nộp phí đăng ký?
Theo Điều 4 Nghị định 10/2022/ND-CP, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký tài sản, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp được miễn, cụ thể:

- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ đất). - Đăng ký quyền sở hữu nhà ở (đăng ký đăng ký thông tin nhà ở trang 2 Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai.
*Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Điều 10 Nghị định 10/2022/ND-CP và Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định các trường hợp sau đây được miễn lệ phí trước bạ:

- Nhà, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số tại các xã, khu phố, thị trấn ở vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội ở các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
- Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp nhưng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, nhận quyền sử dụng đất.
- Nhà, đất được thừa kế, tặng cho giữa: Vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ có con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; bố chồng, mẹ chồng, con dâu; bố vợ, mẹ vợ và con rể; ông, bà với cháu trai; ông bà, bà ngoại có cháu; Anh chị em ruột bây giờ cùng nhau nhận bằng cấp của cơ quan nhà nước có liên quan.
Xem thêm: 19 trường hợp nhà đất được miễn thuế trước bạ

* Mức nộp lệ phí trước bạ (cách tính)

Lệ phí trước bạ đối với nhà đất được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Từ công thức chung như trên trong mỗi trường hợp có công thức tính cụ thể như sau:

- Khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

- Khi chuyển nhượng nhà, đất:

Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích)

Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng.
Trường hợp 2: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)

Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

- Khi tặng cho, thừa kế nhà, đất:

Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)

Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

4. Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu có sự khác nhau.
Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ sang tên Sổ đỏ 63 tỉnh thành

Ngoài các loại thuế, phí, lệ phí như trên người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trong một số trường hợp sau theo quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất trong trường hợp phải nộp thuế sử dụng đất (nộp tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng).
Trên đây là các khoản phí, lệ phí và thuế tài sản mà người dân phải nộp nếu không được miễn; trong đó cho biết khi nào phải nộp, khi nào được miễn và công thức tính.