Các loại phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Mức thuế, phí phải nộp khi mua bán nhà đất?

Thưa luật sư, xin luật sư cho biết khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất người dân phải nộp những loại thuế gì? Cách tính những loại thế này như thế nào? Trên thực tế, có cách thức nào để người dân giảm tiền thuế phải đóng được không? Những cách thức đó có những rủi ro pháp lý gì?

Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn

Cảm ơn Bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho Luật Minh Khuê, vấn đề pháp lý Bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau

1. Về các loại thuế, phí, lệ phí mà người dân phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ phải chịu các loại thuế sau

Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ vào công văn số 17526/ BTC- TCT về Triển khai thực hiện một số nội soil tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau

1. c) Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân

Từ01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2 trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.

Như vậy, Công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau;

Thuế thu nhập cá nhân = 2 x( Giá chuyển nhượng)

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế

" Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất."

Thứ hai, về Lệ phí trước bạ.

- Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/ 2016/ NĐ- CP thì “ Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5 ”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = ( Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x( Mức lệ phí trước bạ);

Giá trị đất = ( diện tích đất) x( giá đất).( Theo quy định thì vào01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hành khung gia đất trên địa bàn tỉnh/ thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau)

Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = ( Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5

Thứ ba, các lệ phí khác.

- Lệ phí công chứng Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định ki tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/ 2016/ TT- BTC

- Lệ phí địa chính15.000 đồng;

- Lệ phí thẩm định 0,15 giá trị chuyển nhượng( tối thiểu100.000 đồng và tối đa5.000.000 đồng).

2. Các phương thức giảm thuế mà người dân sử dụng trên thực tế?

Phân tích những rủi ro và cách phòng ngừa?

Các loại phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên thực tế, người dân/ tổ chức/ doanh nghiệp thường dựa vào yếu tố" khung giá đất" để" lách" tiền thuế của nhà nước. Xuất phát từ hiện trạng khung giá đất do UBND tỉnh/ thành phố ban hành thường thấp hơn giá thị trường mua bán, chuyển nhượng. Nên người dân" thỏa thuận ngầm" giá mua trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị của mảnh đất và tài sản trên đất.

Như đã phân tích ở trên, từ ngày01/01/2015 thống nhất thu thuế thu nhập cá nhân 2 trên giá chuyển nhượng do vậy chỉ cần giảm giá chuyển nhượng xuống thấp thì sẽ giảm được tiền thuế. Thông thường cơ quan thuế cũng nắm bắt được vấn đề này nên nếu thỏa thuận thấp hơn giá của khung mà nhà nước đã quy định thì sẽ áp dụng mức giá theo khung của nhà nước.

Ví dụ cụ thể

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập cá nhân = 2 x( Giá chuyển nhượng)

- Giá thực tế giao dịch 2 tỷ x 2 = 40 triệu

- Nếu giá ghi trên hợp đồng là 200 triệu x 2 = 4 triệu

Như vậy, nếu giảm giá trên hợp đồng xuống 10 lần thì sẽ tiết kiệm được 10 lần tiền thuế. Chúng tôi không phân tích sâu trường hợp đương nhiên được miễn, giảm thuế trong trường hợp này.

Việc trốn thuế/ tránh thuế sẽ đối diện với những rủi ro pháp lý gì?

Thứ nhất, nguy cơ xảy ra tranh chấp cao nhất thường phát sinh khi vì một lý do khách quan nào đó giao dịch không thành công. Bên bán có thể căn cứ vào hợp đồng công chứng là cơ sở để xác định giá thỏa thuận, thanh toán. Như vậy, sẽ gây thiệt hại lớn bên mua.

Thứ hai, Bị các cơ quan quản lý thuế xem xét và truy thu thuế( Do quản lý thuế nên vấn đề này còn buông lỏng).

Vậy, Cần làm gì để đảm bảo tính pháp lý khi muốn giảm thuế thu nhập nhân?

- Bạn cần xác lập 02 hợp đồng 01 hợp đồng dùng để đăng ký với cơ quan nhà nước( Giá thấp); hợp đồng con lại có thể viết tay nhưng ghi đúng giá thỏa thuận( trong hợp đồng này cần có điều khoản khi xảy ra tranh chấp với hợp đồng công chứng số./ VPCC. lậpngày.tháng.năm. thì áp dụng điều khoản. được quy định tại hợp đồng này).

- Bạn nên thanh toán bằng chuyển khoản để có bằng chứng chính xác về số tiền đã thỏa thuận và thanh toán( Trên phiếu chuyển tiền nên ghi rõ thanh toán theo hợp đồng công chứngsố.VPCC lậpngày.tháng.năm). Đây là bằng chứng rất quan trọng để giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.

3. Cách gọi sổ đỏ, sổ hồng?

Tên gọi “ sổ hồng ”, “ sổ đỏ ” được sử dụng phổ biến sau khi Luật Đất đai cũ năm 1993 được ban hành. Tuy nhiên, nó không phải là khái niệm được luật này quy định mà nó chỉ là tên gọi do người dân tự đặt ra để nói cho ngắn gọn cũng như để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận.

Do vậy, sự phân biệt dưới đây chỉ mang tính tương đối.

Cụ thể, sổ hồng là tên gọi tắt của “ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ” tại đô thị( nội thành, nội thị xã, thị trấn) được quy định tại Nghị định số 60- CP ngày05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Trên sổ hồng thể hiện đầy đủ thông drum về quyền sử dụng đất ở( số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng) và quyền sở hữu nhà ở( diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung, riêng). Sổ này có màu hồng nhạt và do UBND tỉnh cấp. Sau này để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, pháp luật cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng cho chủ sở hữu trong phạm vi địa bàn mình quản lý.

Còn sổ đỏ là tên gọi tắt của “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ” được cấp cho khu vực ngoài đô thị( nông thôn) được quy định tại Nghị định 64- CP ngày27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/ 1998/ TT- TCĐC ngày16/3/1998 của Tổng cục địa chính. Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.

Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình( vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp) nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó. Trong khi đó, đối với sổ hồng thì khi chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/ 2009/ NĐ- CP và ngày21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/ 2009/ TT- BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo hai văn bản này này, Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánhsen. Trên giấy này được in đầy đủ các đầu mục thông drum về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản gắn liền với đất nhưng người đề nghị cấp Giấy chưa có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản thì ghi “ Chưa chứng nhận quyền sở hữu ” vào các mục không có tài sản hoặc không đề nghị.

Mặc dù đã có mẫu Giấy chứng nhận mới nhưng trên thực tế, do người dân đã quá quen sử dụng tên gọi “ sổ hồng ” “ sổ đỏ ” nên sau khi có mẫu Giấy chứng nhận mới người dân vẫn gọi Giấy chứng nhận mới này là “ sổ đỏ ”, “ sổ hồng ”. Vì thế, tên gọi sổ đỏ, sổ hồng trong thời gian gần đây không còn mang ý nghĩa giống như lúc nó mới được sử dụng.