Các loại hợp đồng xây dựng theo quy định của pháp luật

Hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng quan trọng, đóng vai trò thiết yếu trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quá trình thi công, sửa chữa công trình. Việc lựa chọn loại hợp đồng phù hợp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và sự thành công của dự án. Trong bài viết sau hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về Các loại hợp đồng xây dựng theo quy định của pháp luật để bạn có nhiều thêm một sự lựa chọn khi cần đến dịch vụ này.

Các loại hợp đồng xây dựng theo quy định của pháp luật

1. Hợp đồng xây dựng là gì?

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1, Điều 138, Luật Xây dựng 2019, có thể hiểu rằng hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu, nhằm mục đích thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc trong quá trình đầu tư xây dựng.

2. Các loại hợp đồng xây dựng theo quy định của pháp luật

Ngày nay, hợp đồng xây dựng được phân loại thành nhiều loại khác nhau dựa vào các tiêu chí phân loại khác nhau. Theo Điều 3 của Nghị định 37/2015/NĐ-CP, về các loại hợp đồng xây dựng được phân loại thông qua ba tiêu chí, cụ thể:

2.1. Căn cứ theo tính chất, nội dung công việc

Có nhiều loại hợp đồng xây dựng như sau:

• Hợp đồng tư vấn xây dựng: Được thực hiện để tiến hành công việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng.
• Hợp đồng thi công xây dựng công trình: Được thực hiện để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình.
• Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ: Được thực hiện để cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ.
• Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình (EC): Được thực hiện để thiết kế và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình.
• Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ (EP): Được thực hiện để thiết kế và cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ.
• Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (PC): Được thực hiện để cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình.
• Hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (EPC): Được thực hiện để thực hiện các công việc từ thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ đến thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình.
• Hợp đồng chìa khóa trao tay: Được thực hiện để thực hiện toàn bộ các công việc lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình của một dự án đầu tư xây dựng.
• Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công: Được thực hiện để cung cấp nhân lực, máy móc, và thiết bị thi công cần thiết cho việc xây dựng công trình.
• Các loại hợp đồng xây dựng khác.

2.2. Căn cứ theo hình thức giá hợp đồng

Các loại hợp đồng xây dựng bao gồm:

• Hợp đồng trọn gói.
• Hợp đồng theo đơn giá cố định.
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh.
• Hợp đồng theo thời gian.
• Hợp đồng theo giá kết hợp, là hợp đồng xây dựng sử dụng kết hợp các loại giá hợp đồng được đề cập từ Điểm a đến Điểm d Khoản này.

2.3. Căn cứ theo mối quan hệ của các bên tham gia hợp đồng

Các loại hợp đồng xây dựng bao gồm:

• Hợp đồng thầu chính: Ký kết giữa chủ đầu tư và nhà thầu chính hoặc tổng thầu.
• Hợp đồng thầu phụ: Ký kết giữa nhà thầu chính hoặc tổng thầu với nhà thầu phụ.
• Hợp đồng giao khoán nội bộ: Thỏa thuận giữa bên giao thầu và bên nhận thầu thuộc một cơ quan hoặc tổ chức nội bộ.
• Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài: Ký kết giữa nhà thầu nước ngoài và nhà thầu trong nước hoặc chủ đầu tư trong nước.

Hiện nay, có đa dạng các loại hợp đồng xây dựng, cần phân loại dựa trên các tiêu chí để xác định loại hợp đồng tương ứng.

3. Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng

Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng

Khi ký kết hợp đồng xây dựng, cần tuân thủ quy định tại Khoản 2 Điều 138 của Luật Xây dựng, nêu rõ:

“2. Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng gồm:

a) Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội;

b) Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng;

c) Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng;

d) Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thỏa thuận liên danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Đồng thời, tại Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về các nguyên tắc, như sau:

• Bên nhận thầu phải đáp ứng các điều kiện về năng lực hành nghề và hoạt động theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong trường hợp liên danh, việc phân chia công việc phải phù hợp với năng lực hoạt động của từng thành viên. Đối với nhà thầu chính nước ngoài, cần cam kết thuê thầu phụ trong nước khi cần thiết.
• Chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư có thể ký hợp đồng với một hoặc nhiều nhà thầu chính, nhưng nội dung phải thống nhất, đồng bộ để đảm bảo tiến độ, chất lượng và hiệu quả đầu tư.
• Tổng thầu hoặc nhà thầu chính có thể ký hợp đồng với một hoặc một số nhà thầu phụ, nhưng cần có sự chấp thuận từ chủ đầu tư và các hợp đồng phải được thống nhất, đồng bộ với hợp đồng thầu chính.
• Giá ký kết hợp đồng không được vượt quá giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, trừ trường hợp có phát sinh ngoài phạm vi công việc đã thỏa thuận.

4. Quy trình ký kết hợp đồng xây dựng

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ:

Trước khi ký kết hợp đồng xây dựng, cần tiến hành thu thập và chuẩn bị hồ sơ cần thiết bao gồm:

• Hồ sơ năng lực của nhà thầu: Bao gồm giấy phép kinh doanh, chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm thi công, thông tin về nhân sự và trang thiết bị.
• Hồ sơ mời thầu: Bao gồm thông báo mời thầu, hồ sơ dự thầu và dự toán công trình.
• Hồ sơ dự án: Bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, giấy phép xây dựng, và thiết kế bản vẽ kỹ thuật của công trình.

Bước 2. Đánh giá năng lực nhà thầu:

Chủ đầu tư sẽ thành lập hội đồng đánh giá năng lực nhà thầu dựa trên hồ sơ năng lực và các tiêu chí đánh giá. Sau khi đánh giá, hội đồng sẽ lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất cho dự án.

Bước 3. Thương thảo hợp đồng:

Hai bên sẽ tiến hành thương thảo các điều khoản trong hợp đồng dựa trên dự thảo hợp đồng đã được soạn thảo trước đó. Các nội dung quan trọng bao gồm giá hợp đồng, tiến độ thi công, chất lượng công trình, phương thức thanh toán, và điều khoản bảo hành.

Bước 4. Ký kết hợp đồng:

Sau khi thống nhất các điều khoản, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng xây dựng. Đối với hợp đồng có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên, cần phải được công chứng.

Bước 5. Thông báo kết quả lựa chọn nhà thầu:

Chủ đầu tư sẽ thông báo kết quả lựa chọn nhà thầu cho các nhà thầu tham dự quá trình thầu.

Bước 6. Thi công công trình:

Nhà thầu sẽ tiến hành thi công công trình theo đúng cam kết trong hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm giám sát và đảm bảo thanh toán cho nhà thầu theo tiến độ đã thỏa thuận.

Bước 7. Nghiệm thu công trình:

Sau khi hoàn thành thi công, nhà thầu sẽ bàn giao công trình cho chủ đầu tư. Hai bên sẽ tiến hành nghiệm thu công trình theo quy định.

Bước 8. Thanh toán hợp đồng:

Chủ đầu tư sẽ thanh toán cho nhà thầu theo đúng cam kết trong hợp đồng.

Bước 9. Bảo hành công trình:

Nhà thầu có trách nhiệm bảo hành công trình trong thời gian quy định theo hợp đồng.

5. Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Dựa trên Điều 45 của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP về giải quyết tranh chấp trong hợp đồng xây dựng, ta có:

Các bên phải tuân thủ nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng theo quy định tại Khoản 8 Điều 146 của Luật Xây dựng năm 2014.

Trường hợp các bên đã thỏa thuận giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải, việc này được thực hiện thông qua ban xử lý tranh chấp, bao gồm:

• Ban xử lý tranh chấp có thể được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc thiết lập sau khi có tranh chấp xảy ra.
• Số lượng và thành viên của ban xử lý tranh chấp được quy định bởi các bên, nhưng cần phải có trình độ chuyên môn phù hợp với vấn đề tranh chấp, kinh nghiệm trong giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng, và hiểu biết về pháp luật liên quan.

Trong vòng 28 ngày kể từ ngày các bên nhận được kết luận hòa giải từ ban xử lý tranh chấp, nếu một bên không đồng ý, có thể phản đối và chuyển tranh chấp đến Trọng tài hoặc Tòa án theo quy định của pháp luật. Nếu không có phản đối nào trong thời hạn này, kết luận hòa giải sẽ được thực hiện.

Chi phí của ban xử lý tranh chấp sẽ được tính vào giá của hợp đồng xây dựng và được chia đều giữa các bên, trừ khi có thỏa thuận khác.

Thời hiệu khởi kiện theo thủ tục Trọng tài hoặc Tòa án sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

6. Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng xây dựng trọn gói có thể thay đổi giá trong quá trình thi công?

Không. Giá hợp đồng trọn gói là giá cố định cho toàn bộ công trình, bao gồm cả vật tư, thiết bị và nhân công, và chỉ có thể thay đổi trong trường hợp bất khả kháng hoặc có sự thỏa thuận bằng văn bản của hai bên. (căn cứ theo khoản 1 Điều 167 Luật Xây dựng 2014).

Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài phải được lập thành văn bản bằng tiếng Việt?

Có. Theo khoản 1 Điều 176 Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài phải được lập thành văn bản bằng tiếng Việt và có thể được dịch sang tiếng nước ngoài để đối chiếu.

Loại hợp đồng nào phổ biến nhất?

Hợp đồng theo đơn giá cố định là loại hợp đồng phổ biến nhất.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề các loại hợp đồng xây dựng theo quy định của pháp luật. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.