Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

bảo lãnh trong bán

1. Bảo lãnhlà gì? 

Theo khoản 1 Điều 335 BLDS 2015 định nghĩa bảo hành là: 

 “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo đảm) cam kết với chủ nợ (sau đây gọi là bên  bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên nợ (sau đây gọi là chủ nợ có bảo đảm), nếu  đến  hạn  nghĩa vụ, chủ nợ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. 

 Ở Đức, BLDS không định nghĩa “bảo lãnh” nhưng các luật gia  Đức cho rằng: “Bảo lãnh là một dạng quan hệ hợp đồng đơn phương, theo đó bên bảo lãnh ràng buộc mình với chủ nợ của bên thứ ba (còn  gọi là con nợ chính) sẽ chịu trách nhiệm về việc thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba này”. Trong hợp đồng đơn vụ (hợp đồng bảo lãnh), bên có quyền là người có quyền mà không có nghĩa vụ, bên bảo lãnh chỉ có nghĩa vụ.  Bảo lãnh là sự thỏa thuận của 3 bên: bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh và bên thụ hưởng bảo lãnh. Con nợ phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với chủ nợ. Khi đến thời hạn mà người mắc nợ đã thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ  thì biện pháp bảo đảm nghĩa vụ này chấm dứt. Khi nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không tốt thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được áp dụng để bảo đảm quyền lợi của chủ nợ. 

 Tóm lại, bảo lãnh là sự cam kết về việc bên nhận bảo đảm  sẽ thực hiện và hoàn thành nghĩa vụ của mình,  nếu bên nhận bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ này thì bên bảo lãnh sẽ trả nợ cho bên nhận bảo đảm. 

2. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 

 Mục 56 của Real Estate Affairs Act 2014 quy định biện pháp bảo đảm trong việc bán, cho thuê mua nhà  hình thành trong tương lai như sau: 

 - Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có khả năng  thực hiện bảo lãnh trong lĩnh vực bất động sản hình thành trong tương lai. 

  - Phạm vi, điều kiện, nội dung và chi phí bảo lãnh do các bên thoả thuận nhưng phải bảo đảm việc thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải là đối tượng của hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký  hợp đồng mua, thuê mua.  Hợp đồng bảo hành kéo dài đến khi  bàn giao nhà cho người mua, người thuê. 

 - Trường hợp chủ đầu tư không  bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã thỏa thuận mà bên mua,  thuê  có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả tiền đặt cọc và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký và hợp đồng bảo hành đã được ký kết.  

- Việc bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.  Việc lập bảo lãnh cho việc mua bán căn nhà  hình thành trong tương lai đòi hỏi phải có chi phí và trên thực tế, phần chi phí này sẽ được chuyển vào giá bán mà  người mua sẽ phải trả. Các chi phí này chiếm trung bình  từ 1,1 đến 2,5% giá trị bảo lãnh (không quá 70% giá hợp đồng) và do đó được coi là gánh nặng  tài chính đối với bên mua. Vì vậy, trên thực tế đã có nhiều trường hợp  chủ đầu tư thỏa thuận với người mua nhà về việc không đứng ra bảo lãnh ngân hàng khi ký hợp đồng mua bán. Chỉ khi người mua  vay  để thanh toán tiền mua nhà thì bên cho vay mới yêu cầu hồ sơ vay  phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Trong trường hợp thanh toán bằng vốn đầu tư của người mua, bảo lãnh hầu như luôn được các bên lách luật để giảm thiểu số tiền phải thanh toán. Do đó,  ngân hàng khó triển khai nếu không có sự hợp tác của nhà cung cấp. 

 Khi mở bán dự án, đã có trường hợp chủ đầu tư chủ động ký  với ngân hàng các  cam kết bảo lãnh (nhưng thực tế không phải là bảo lãnh ngân hàng) hay các văn bản tài trợ vốn, trong đó có: nội dung  bảo lãnh… vô tình khiến khách hàng bị hớ. làm sai dự án có bảo lãnh ngân hàng. Theo quy định, bảo lãnh ngân hàng trong trường hợp này phải có hình thức  cam kết bảo lãnh ngân hàng, được in riêng trên  bảo lãnh ngân hàng và cấp riêng  cho từng bên mua  bảo lãnh (cá nhân, tổ chức) với các thông tin phù hợp với hợp đồng. bán đã ký. Nhiều khách hàng  hiểu chưa đúng quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư lại né tránh bằng các văn bản khác khiến quyền lợi của người mua  bị thiệt hại nghiêm trọng.  Trên thị trường bất động sản hiện nay, rất nhiều người tham gia với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp vào các dự án. Những người này để đầu tư sinh lời chỉ cần lướt sóng nên đa số  sẽ chuyển nhượng  hợp đồng trước khi nhận bàn giao căn hộ nên việc bảo lãnh cho những người này không mang nhiều ý nghĩa là người mua nhà cho tương lai. dụng  -  người  rất quan tâm đến tiến độ của dự án và sẽ chờ ngày giao nhà. Bên chủ đầu tư  phải chịu chi phí không nhỏ khi phát hành bảo lãnh cho  người mua là chủ đầu tư  không quan tâm đến cam kết của ngân hàng.  

Theo quy trình nghiệp vụ của ngân hàng, trước khi quyết định  cấp bảo lãnh  phải thẩm định  chi tiết  dự án rồi mới cấp tín dụng. Các yếu tố liên quan đến dự án sẽ lần lượt được phân tích: năng lực của chủ đầu tư về nguồn vốn, kinh nghiệm triển khai dự án; cơ sở pháp lý của dự án; phân tích  thị trường bất động sản; chính sách thương mại và năng lực bán hàng; năng lực của doanh nhân;... Khi nhà  đầu tư đáp ứng đủ các yếu tố này và cân nhắc các rủi ro, ngân hàng mới  ra quyết định đồng ý gia hạn hạn mức tín dụng cho khách hàng, trong  hạn mức đó có một hạn mức mới. cụ thể là cấp bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện để chủ đầu tư được ngân hàng chấp thuận cấp tín dụng trên thực tế không hề đơn giản và đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực thực sự. Nhiều dự án do chủ đầu tư  năng lực thấp, pháp lý chưa đầy đủ, việc phát triển dự án do bên xúc tiến dự án thực hiện nhưng không được công nhận về mặt pháp lý nên bên xúc tiến dự án dù có vững chắc vẫn không thực hiện được thực hiện các bước với ngân hàng liên quan đến việc cấp bảo lãnh.