Hiện nay, việc nộp hồ sơ và tranh chấp hồ sơ diễn ra rất phổ biến. Để giúp khách hàng có cái nhìn thực tế và khách quan hơn về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Luật ACC đưa ra các tình huống thực tiễn gồm 05 bản án, án lệ, quyết định giám đốc thẩm về tranh chấp pháp luật.
1. Vụ án số 25/2018/AL không nộp tiền phạt đặt cọc vì lý do khách quan
Cơ sở pháp lý:
Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 2, điều 291, khoản 3, điều 297 Bộ luật tố tụng dân sự. Bản tóm tắt:
Ngày 12/4/2009, ông T ký hợp đồng đặt cọc 2 tỷ đồng cho bà H để mua nhà. Căn nhà này được bà H mua đấu giá. Tại Điều 5 của hợp đồng quy định: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn thành các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nói trên. Sau đó, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán có công chứng; Nếu vi phạm, chị H sẽ bị phạt số tiền tương đương với tiền thế chân là 2 tỷ đồng. Cơ quan Thi hành án dân sự (THADS) chậm sang tên cho bà H dẫn đến bà H vi phạm hợp đồng. Ngày 20/7/2009, ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại số tiền cọc 2 tỷ đồng và trả 2 tỷ đồng tiền đặt cọc.
Trong các bản án sơ thẩm và phúc thẩm, hai cấp thẩm quyền đã thống nhất:
Chấp nhận yêu cầu của ông L. Buộc bà H phải nộp tiền bảo lãnh cho ông L và tổng số tiền phạt là 4 tỷ đồng. Bà H không đồng ý với 2 bản án trên nên đã kháng cáo lên TAND tối cao. Tại Quyết định số 688/2011/KN-DS ngày 18/11/2011, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm. Vụ giải quyết giám đốc thẩm (Ủy ban sơ thẩm)
Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên tài sản cho chị H thì có lỗi dẫn đến việc chị H không thực hiện được một cách khách quan cam kết với M thì chị H không phải chịu trách nhiệm. đến một hình phạt nộp đơn. Nếu có cơ sở xác định bà H chậm làm thủ tục sang tên thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H và bà H sẽ phải nộp tiền bảo lãnh. Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm không xác minh, làm rõ vấn đề trên mà chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L mà không có căn cứ. Từ đó, HĐXX cấp sơ thẩm quyết định hủy bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm để xét xử mới.
Nội dung trước đó
Từ quyết định trên, TAND tối cao đã xây dựng và ban hành án lệ số 25/2018/AL với nội dung chung như sau:
Thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở với thỏa thuận trong một thời hạn nhất định, bên được đặt cọc phải làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Nếu bạn vi phạm, bạn sẽ phải nộp phạt. Hết thời hạn đã thỏa thuận, người nhận tiền đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chỗ ở vì lý do từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp này, phải xác định việc bên nhận ký gửi không thực hiện cam kết là khách quan và bên nhận ký gửi không phải chịu phạt cọc.
2. Bản án số 25/2021/DS-ST ngày 02/6/2021 về tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng đặt cọc của Tòa án nhân dân huyện Tháp Mười, tỉnh Đồng Tháp
Cơ sở pháp lý:
Điều 328 BLDS 2015. Khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 235, Điều 244, Điều 271 và Điều 273 BLDS Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Bản tóm tắt:
Ông Th có thỏa thuận với ông T về việc đặt cọc mua gạo. Tiền đặt cọc mỗi công đất là 200.000 đồng, khi cân lúa sẽ trừ vào tiền mua lúa. Việc thỏa thuận giữa ông Th và ông T chỉ là thỏa thuận miệng, không có bất kỳ văn bản nào. Ông Th đã nhiều lần đặt cọc cho ông T với tổng số tiền là 336.000.000 đồng. Ngày 06/02/2020 (âm lịch), khi hai bên ngồi lại làm việc, anh T thừa nhận còn nợ anh Th 220.000.000 đồng và cam kết sẽ thanh toán trên giấy biên nhận. Tuy nhiên, sau đó ông T vỡ nợ. Vì vậy, ông Th khởi kiện vợ chồng ông T, bà L phải liên đới chịu trách nhiệm trả lại số tiền cọc còn thiếu là 220.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi.
Ông T và bà L đã được Tòa án thông báo và triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.
Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Th rút một phần yêu cầu: chỉ yêu cầu ông T trả lại số tiền cọc còn thiếu, không tính lãi.
Tòa án giải quyết:
Hội đồng xét xử xét thấy việc thỏa thuận đặt cọc giữa ông Th và ông T là có thật, thể hiện qua giấy nhận tiền ngày 6/2/2020 (âm lịch). Trong quá trình giải quyết vụ án anh T không tham gia hay có ý kiến gì. Hội đồng xét xử nhận thấy việc anh T trình bày và yêu cầu là có cơ sở. Từ đó, hội đồng xét xử quyết định"
Chấp nhận một phần yêu cầu của ông Th; Buộc ông T phải trả tiền đặt cọc mua gạo là 220.000.000 đồng. Đình chỉ xét xử một phần vụ án đối với yêu cầu bà L phải chịu trách nhiệm liên đới trả nợ cho ông T. Bản án tranh chấp hợp đồng đặt cọc 02
Tình huống tranh chấp dân sự về hợp đồng đặt cọc.
3. Bản án 134/2021/DS-PT ngày 24/6/2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc của tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh
Cơ sở pháp lý
Điều 328 BLDS 2015. Khoản 9 Điều 12, khoản 2 Điều 49; Điều 167 Luật đất đai 2013 Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015
Bà L và ông H có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) diện tích 110m2 do ông H đứng tên. Giá chuyển nhượng 2,5 tỷ đồng; Bà L đặt cọc trước 400.000.000 đồng và giữ bản chính GCNQSDĐ. Ngày 28/9/2020, bà L cho rằng một phần diện tích đất nằm trong quy hoạch của thị trấn nên không ký vào hợp đồng. Bà L yêu cầu ông H trả tiền đặt cọc nhưng ông H không trả. Nay bà L yêu cầu ông H trả 400.000.000 đồng và đặt cọc 400.000.000 đồng. Trường hợp chuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng là 800.000.000 VNĐ. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên:
Chấp nhận một phần yêu cầu của bà L. Tuyên bố “Giấy nhận tiền đặt cọc” không hợp lệ, buộc ông H phải trả lại số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng cho bà L. Không chấp nhận yêu cầu của bà L về việc phạt vi phạm. án sơ thẩm, ông kháng cáo.
Giải pháp
Tòa phúc thẩm cho rằng:
Theo quy định, nếu thuộc diện quy hoạch nhưng không có chính sách thu hồi đất thì người sử dụng đất vẫn có toàn quyền. Việc L không tiếp tục thực hiện hợp đồng là vi phạm thỏa thuận. Việc MH không cung cấp đầy đủ thông tin về diện tích đất nhận chuyển nhượng là vi phạm pháp luật về đất đai. Cả hai bên đều có lỗi dẫn đến việc không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Từ đó, Tòa quyết định:
MH kháng cáo giữ nguyên bản án sơ thẩm.
4. Quyết định giám đốc thẩm số 132/2022/DS-GĐT ngày 25 tháng 4 năm 2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Cơ sở pháp lý:
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Điều 337; Tiết 341; Điều 343, 345 Bộ luật tố tụng dân sự 2015
Bản tóm tắt:
Ông C ký giấy thỏa thuận đặt cọc với ông D và bà T1 để nhận chuyển nhượng nhà đất. Giá chuyển nhượng 36,5 tỷ đồng; Các bên không nêu rõ số tiền đặt cọc nhưng ngay khi ký kết hợp đồng, ông C đã chuyển cho ông D và bà T1 3 tỷ đồng để đặt cọc. Ông C cam kết biết tình trạng pháp lý về quyền ở và quyền sử dụng mảnh đất. Sau đó, ông C chuyển tiếp 3,2 tỷ đồng cho ông D và bà T1 để nộp tiền làm giấy tờ, quyền sử dụng đất. Sau nhiều lần lỡ hẹn, ông Đ và bà T1 yêu cầu ông C gửi thêm tiền để trả lãi ngân hàng vì nhà đất đã thế chấp ngân hàng. Ông C cho rằng ông D và bà T1 không hỏi về việc cầm cố tài sản; Vì vậy, ông C đã khởi kiện yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc 6,2 tỷ đồng và phạt số tiền 6,2 tỷ đồng.
Tại bản án sơ thẩm, Tòa án nhân dân huyện S, thành phố H quyết định:
Chấp nhận yêu cầu của anh C;
Buộc ông D và bà T1 đặt cọc 6.000.000.000 đồng, phạt tiền 6.000.000 đồng; Và
Buộc ông D và bà T1 thanh toán hợp đồng 200.000.000 đồng. Sau đó ông D và bà T1 kháng cáo nhưng vắng mặt. Vì vậy, Tòa án nhân dân thành phố H quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án nêu trên.
Ngày 18/10/2021, Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân cấp cao thành phố H kháng nghị, đề nghị hủy quyết định kháng nghị và bản án sơ thẩm.
Quyết định của Tòa án
Trong quyết định giám đốc thẩm, Tòa án nhân dân cấp cao thành phố H nhận định:
Về nhà đất: Ông C cam kết biết rõ tình trạng pháp lý của nhà đất trong hợp đồng đặt cọc; Do đó, việc không thực hiện hợp đồng phát sinh do lỗi của cả hai bên. Đối với số tiền đặt cọc: Ngoài số tiền đặt cọc là 3 tỷ đồng, không có căn cứ chứng minh số tiền 6 tỷ đồng là tiền đặt cọc. Do đó, ông D và bà T1 có nghĩa vụ trả lại số tiền 6.200.000.000 cho ông C mà không phải đặt cọc theo quy định của pháp luật.
Từ đó, Tòa giám đốc thẩm đã quyết định:
Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân chính thành phố H. Hủy quyết định kháng nghị và bản án sơ thẩm, giao Tòa án nhân dân huyện S, thành phố H xét xử lại. bản án tranh chấp hợp đồng bảo lãnh 04
Tranh chấp được giải quyết bằng quyết định giám đốc thẩm.
5. Quyết định giám đốc thẩm số 57/2022/DS-GĐT ngày 28/7/2022 về tranh chấp hợp đồng gửi giữ xe của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hà Nội
Cơ sở pháp lý:
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Khoản 3 Điều 343, Điều 345 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Tóm tắt:
Ông N và bà Ch ký hợp đồng mua bán lô đất diện tích 100m2 cho ông N với giá 50 triệu đồng. Số tiền đặt cọc là 50 triệu đồng, mức phạt đặt cọc gấp 20 lần. Sau đó, bà Chi đã cấp GCNQSDĐ nhưng không thực hiện nghĩa vụ của mình với ông N. Nên ông N làm đơn khiếu nại với nội dung:
Yêu cầu bà Ch buộc bà Ch thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng theo hợp đồng;
Nếu bà Ch không thực hiện nghĩa vụ thì phải trả lại số tiền cọc 50 triệu đồng và phạt tiền 950 triệu đồng. Tòa án cấp sơ thẩm quyết định chấp nhận một phần yêu cầu của ông N; buộc bà Ch phải trả cho MN 50 triệu đồng tiền cọc và 475 triệu đồng tiền phạt.
Trong bản án phúc thẩm, phòng phúc thẩm đã quyết định không giữ nguyên yêu cầu của Bộ trưởng Tư pháp ở mức độ tương tự; không chấp nhận kháng cáo của bà Ch; chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông N.
Ngày 13/5/2022, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội kháng nghị hủy các bản án sơ thẩm và phúc thẩm, yêu cầu hủy hai bản án trên và xét xử mới.
Giải pháp
Hội đồng xét xử giám đốc thẩm nói:
Ông N thừa nhận việc mình cầm giữ và việc Tòa án hai cấp buộc bà Ch phải trả lại cho ông N là trái pháp luật. Hợp đồng đặt cọc là việc các bên đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong khi đó, theo hợp đồng, giá đặt cọc và giá chuyển nhượng là ngang nhau; Đồng thời, ông N thừa nhận giá trị mảnh đất tại thời điểm giao dịch là 300 triệu. Được quy định rằng hợp đồng đặt cọc này không đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Do đó, thỏa thuận đặt cọc không có hiệu lực pháp luật theo điều 328 BLDS 2015, không có nghĩa vụ trả tiền đặt cọc. Từ đó, Tòa giám đốc thẩm đã quyết định:
Chấp nhận kháng nghị của Chánh án TAND cấp cao tại Hà Nội. Đình chỉ các bản án sơ thẩm, phúc thẩm và trả hồ sơ cho tòa sơ thẩm xét xử lại.
Nội dung bài viết:
Bình luận