V/v mở cửa sổ, mở cửa ra lối đi chung

1. Chị T thắc mắc:

Chào luật sư! xin luật sư tư vấn giúp trường hợp của tôi:

Nhà tôi mua năm 1993 cùng sử dụng 1 sân (2m) và lối đi chung (1,4m) với 2 nhà nữa (3 nhà, sân và lối đi chung đều là đất của 1 chủ). Nay ngôi nhà xây lưng tiếp giáp với lối đi chung của 3 nhà chúng tôi muốn mở cửa sổ và cửa hậu qua lối đi chung  thì có được không? Chúng tôi có sổ đỏ năm 2001trong đó sân và lối đi chung không đề cập là chỉ của 3 nhà. Rất mong luật sư bớt chút thời gian tư vấn giúp tôi, cảm ơn luật sư.

2. Luật sư H giải đáp:

Chào bạn

Theo như trình bày của bạn thì chủ nhà đang xây dựng chỉ muốn mở cửa sổ và cửa hậu qua phần sân và lối đi chung của 3 hộ.

Đối với phần sân và phần lối đi chung như bạn nêu thì đây là phần sử dụng chung của 3 nhà. Theo quy định tại Điều 271 Bộ luật Dân sự:

" Hạn chế quyền trổ cửa: 1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên."

Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Trường hợp này 3 hộ sử dụng lối đi chung có quyền không cho hộ đang xây dựng mở cửa hậu. Tuy nhiên, nếu mở cửa sổ thì họ phải đáp ứng được các điều kiện về nêu trên.

3. Chị H thắc mắc:

Cảm ơn luật sư đã giành thời gian trả lời cho vấn đề của tôi. Còn 1 chuyện tôi rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư, như tôi đã trình bày phía trên thì khu đất đó trước là của 1 chủ, họ xây nhà và bán lại cho 3 chúng tôi, năm 1995 vì tình hình an ninh dưới sự đồng thuận của cả 3 nhà, chúng tôi có đặt 1 cổng sắt cho 3 nhà, đến năm 2001 khi đo địa chính làm sổ đỏ vì sân và lối đi là chung, nó không thuộc về nhà nào nên từ đó chúng tôi không đóng thuế đất hằng năm cho nó nữa, theo địa chính giải thích thì nó – sân ngõ chung (khoảng 37m2) - hiện giờ được tính là 1 thửa thuộc nhà nước quản lý, vậy nhà nước có quyền bắt chúng tôi dỡ bỏ cổng sắt đó đi không? Rất mong sớm nhận được tư vấn của luật sư, cảm ơn luật sư nhiều.

4. Luật sư H giải đáp:

Chào bạn!

Như đã tư vấn trước, nếu hộ này muốn được sử dụng lối đi chung này thì phải được sự đồng thuận của 3 hộ đã sử dụng trước. Cơ quan nhà nước không có quyền yêu cầu 3 hộ của bạn tháo dỡ cổng sắt.

Quy định thì hộ đang xây dựng chỉ được trổ cửa sổ nếu đáp ứng được các yêu cầu về xây dựng.

Thân!