Thủ tục tách thửa đất đang sử dụng?

Trong quá trình sử dụng đất, nhu cầu tách thửa đất để phân chia quyền sử dụng hoặc chuyển nhượng một phần đất thường xuyên phát sinh. Thủ tục tách thửa đất không chỉ đơn thuần là một quy trình hành chính mà còn liên quan mật thiết đến quyền lợi của người sử dụng đất. Cùng tìm hiểu Thủ tục tách thửa đất đang sử dụng qua bài viết dưới đây.

1. Anh Q thắc mắc:

Xin luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau:

Gia đình tôi hiện đang sinh sống tại huyện Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam và đã được cấp sổ đổ được cấp năm 1998 có tổng diện tích là hơn 5.00 m vuông gồm đất ở, đất vườn, đất lúa, đất mà;, trong sổ đỏ không ghi riêng diện tích đất ở mà ghi chung là diện tích đất ở, đất vườn là 3.000m vuông. Tuy nhiên, hiện nay trên diện tích đất đó đã bán cho 02 gia đình và đã làm nhà, có 02 đứa em của tôi cũng đã làm nhà, cha mẹ tôi cũng có 02 cái nhà (01 cái đã xuống cấp và ít sử dụng), trong 06 cái nhà hiện nay trên mảnh đất của cha mẹ tôi lại nằm ở 02 hướng mặt tiền khác nhau.

Xin hỏi luật sư là:

- Giờ gia đình tôi muốn làm thủ tục xác định lại diện tích đất ở. Theo quy định hiện nay thì gia đình tôi được cấp không được quá 300 m vuông đất ở nhưng trên mảnh đất đó có 06 ngôi nhà đang sử dụng thì có được công nhân 6X300 = 3.600 m vuông đất ở hay chỉ được xác định 300 thôi ạ.

- Cha mẹ tôi có 05 người con và định tách cho mỗi người con 01 mảnh đất khoảng 125 m vuông, thì khi chuyển sang đất ở phải đóng bao nhiêu tiền phí ạ.

Xin chân thành cảm ơn luật sự

2. Luật sư A giải đáp:

Tại Khoản 5, Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

“5. Diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2014 được xác định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai, Khoản 3 Điều này và chưa được xác định lại theo quy định tại Điểm b và Điểm c, Khoản 1, Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở”.

Trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở

Tại Điều 2, Mục 47 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định:

“Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

47. Bổ sung Điều 72a như sau:

“Điều 72a. Trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận

Trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại Điểm b, Khoản 5 Điều 24 của Nghị định này thực hiện như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị xác định lại diện tích đất ở tại nơi nộp hồ sơ quy định tại Điều 60 của Nghị định này.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ khi cấp Giấy chứng nhận trước đây, nếu đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại Khoản 5, Điều 24 của Nghị định này thì trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Mục 13, Khoản 6, Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định như sau:

“Điều 7. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính

6. Sửa đổi, bổ sung Khoản 12; bổ sung các Khoản 13, 14, 15, 16 và 17 vào Điều 9 như sau:

"13. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận bao gồm:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp."

Từ những quy định nêu trên bạn có thể làm đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở kèm theo hồ sơ như trên, nộp tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện để được xem xét, giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

Nếu đất bạn không đảm bảo đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa thì bạn phải chuyển đổi diện tích đất vườn thành đất ở để đủ điều kiện về diện tích tối thiểu, bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Đất vườn được xác định là đất nông nghiệp, đất ở là đất phi nông nghiệp, vậy bạn muốn chuyển mục đích sử dụng thì phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền và phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy bạn sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất bằng  giá tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất và giá đất sẽ do UBND tỉnh quy định. Sau khi diện tích đất vườn xin chuyển mục đích sử dụng của bạn phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của phường đã được UBND tỉnh phê duyệt.

3. Câu Hỏi Thường Gặp

3.1 Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất là quá trình chia một thửa đất lớn thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn, có thể để phân chia quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng một phần đất.

3.2 Hồ sơ tách thửa đất gồm những gì?

Hồ sơ tách thửa đất thường bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất (theo mẫu).
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Sơ đồ kỹ thuật hoặc trích lục bản đồ địa chính thể hiện thửa đất cần tách.
• Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của chủ sở hữu đất.
• Các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu đất (nếu có).

3.3 Quy trình tách thửa đất như thế nào?

Quy trình tách thửa đất thường gồm các bước sau:

• Chuẩn bị hồ sơ: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết.
• Nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương.
• Thẩm định hồ sơ: Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa (nếu cần).
• Ra quyết định tách thửa: Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định cho phép tách thửa.
• Cấp giấy chứng nhận mới: Cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho các thửa đất sau khi tách.

3.4 Thời gian xử lý hồ sơ tách thửa đất là bao lâu?

Thời gian xử lý hồ sơ tách thửa đất thường kéo dài từ 15 đến 30 ngày làm việc, tùy thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương và tính chất phức tạp của hồ sơ.

3.5 Phí và lệ phí khi tách thửa đất là bao nhiêu?

Phí và lệ phí tách thửa đất bao gồm:

• Phí thẩm định hồ sơ.
• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính (nếu có).
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
• Mức phí và lệ phí cụ thể sẽ được thông báo tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Trên đây là một số thông tin về Thủ tục tách thửa đất đang sử dụng?. ACC đồng hành pháp lý cùng bạn trong mọi vấn đề pháp lý khác về dịch vụ luật sư, tư vấn nhà đất, thành lập doanh nghiệp… Hãy liên hệ với ACC để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả từ đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm,