Phân biệt đất khai hoang với đất lấn chiếm

1. Anh H thắc mắc:

Tôi xin trình bày với quý anh(chị) luật sư 2 vấn đề thắc mắc như sau:

1.   Vào năm 1989 trên địa bàn Đội 9 – Tập đoàn Thắng Lợi – xã EaHu – Krông ana – Đăk Lăk ( Nay là Thôn 5 xã EaHu – Cư Kuin – Đăk Lăk). Đã xảy ra vụ án giết người, nguyên nhân của vụ việc là do mâu thuẫn giữa hộ ông Tâm và ông Nguyễn Văn Phú. Sự việc xảy ra vào thời điểm ban đêm, bà con hàng xóm chưa kịp trình báo với chính quyền địa phương, thì ông Tâm đã dùng dao đâm chết ông Nguyễn Văn Phú, rồi sau đó bỏ trốn. Tài sản và đất đai của ông Tâm để lại là: một ngôi nhà gỗ ván và khoảng hơn 8000m² gồm đất ở và đất trồng cây hàng năm thuộc các thửa đất số 185 và 186 tờ bản đồ số 8(nguồn gốc đất ông Tâm là do ông tự khai hoang vào năm 1987). Sau khi ông Tâm bỏ trốn hộ ông Hướng và ông Bi đã lấn chiếm, sử dụng thời điểm khoảng tháng 2 năm1990. Tại thời điểm đó do công tác quản lý hồ sơ vụ việc và hồ sơ đất đai của tập đoàn Thắng Lợi không được chặt chẽ nên các cơ quan nhà nước không có biện pháp gì ngăn chặn, xử lý. Các hộ sử dụng đến năm 1992 thì chuyển nhượng lại cho bà Nguyễn Thị Hòa sử dụng(việc chuyển nhượng có lập giấy tờ viết tay có chữ ký của các bên chuyển quyền). Bà Nguyễn Thị Hòa đã sử dụng ổn định vào mục đích làm nhà ở và trồng cây lâu năm cho tới nay. Tuy nhiên Bà đã nhiều lần làm đơn đề nghị UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đều không được cấp vì lý do vụ án chưa được giải quyết.

Căn cứ vào Khoản 5 Điều 14, của Nghị định84/2007/NĐ-Cp của chính phủ thì trường hợp trên đã sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch. Thì có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Hòa hay không?  Rất mong sự quan tâm trao đổi của các anh(chị).

2. Ở địa phương tôi đa số là người dân di cư đi làm kinh tế mới  khi vào địa phương thì có khai hoang được một mãnh đất để làm nhà ở từ trước ngày 15/10/1993. gần dây các hộ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán bộ TNMT yêu cầu phải cung cấp giấy tờ khai hoang tuy nhiên hầu hết đều tự khai hoang nên không có giấy tờ gì. Sau đó cán bộ TNMT trả lại hồ sơ vì cho rằng các hộ lấn chiếm đất chưa sử dụng vào trước năm 1993 và yêu cầu các hộ phải kê khai là đất lấn chiếm phải nộp tiền sử dụng đất 50%. Trong khi đó chính sách của nhà nước từ trước tới nay đang khuyến khích người dân khai hoang phục hóa đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng. Thế mà nay lại nói là lấn chiếm đất chưa sử dụng là chưa hợp lòng dân. Vậy xin quý luật sư tư vấn giúp về quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất khai hoang trước ngày 15/10/1993, sử dụng làm nhà ở, việc thu tiền sử dụng đất như thế nào.

Tôi xin trân trọng cảm ơn./.

2. Luật sư C giải đáp:

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Nếu gia đình ông Tâm đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 49 hoặc khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 50 Luật đất đai hoặc có giấy tờ, tài liệu về tài sản gắn liền với đất thì gia đình ông Tâm có thể khởi kiện để đòi lại phần diện tích đất mà các hộ khác lấn chiếm. Nếu gia đình ông Tâm không có bất cứ loại giấy tờ nào về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 hoặc Điều 50 thì không có căn cứ để đòi lại quyền sử dụng đất;

2. Nếu là "đất khai hoang" thì không cần giấy tờ về đất khai hoang mà chỉ cần một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 3, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP là có thể căn cứ vào khoản 4, Điều 50 Luật đất đai để công nhận quyền sử dụng cho người đang sử dụng đất (trước 15/10/1993). Việc cán bộ địa phương đòi hỏi người dân về giấy khai hoang thì mới cấp GCN QSD đất là một sự sách nhiễu, trái pháp luật.

3. Anh H thắc mắc:

1. tôi xin trình bày thêm, nguôn gốc đất nói trên do ông Tâm tự khai hoang không hề có một giấy tờ gì về đất đai, hồ sơ địa chính cũng không có tên ông Tâm, ông Tâm đã bỏ trốn hơn 23 năm nay không biết bây giờ còn sống hay đã chết. Công an tỉnh dang truy nã toàn quốc. Vậy tôi xin hỏi luật sư Vụ án hình sự có liên quan đến đất đai hay không?. Theo quy định thì có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ đang sử dụng được hay không? tôi nghe nói luật dân sự có quy định người chiếm hữu tài sản trên 30 năm thì được nhà nước công nhận. người bỏ hoang đất quá 12 thì nhà nước thu hồi vậy ông Tâm đã bỏ hoang hơn 23 năm thì không có quyền đòi lại.

2. vấn đề về đất khai hoang luật sư đã tư vấn tôi rất chân thành cảm ơn nhưng tôi vẫn còn băn khoăn không biết đất khai hoang trước ngày 15/10/1993 thì có phải nộp tiền sử dụng đất hay không.

Rất mong được sự quan tâm tư vấn của quý Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

4. Luật sư C giải đáp:

Chào bạn!

- Nếu ông Tâm không có bất cứ một loại giấy tờ nào về quyền sử dụng đất thì không có căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất cho ông Tâm;

- Nếu ông Tâm có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai và phần đất đó chưa bị thu hồi, trưng thu, trưng dụng.. thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Tâm.

- Nếu ông Tâm vi phạm pháp luật hình sự hoặc bỏ hoang, không sử dụng, sử dụng không hiệu quả.. hoặc có một trong các hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người sử dụng đất thì có thể bị thu hồi (thường quy định với đất nông nghiệp). Tuy nhiên, khi chưa có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền thì ông Tâm vẫn có quyền sử dụng đất.

- Gia đình bạn chỉ có thể được công nhận quyền sử dụng đất nếu có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc nhận quyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đủ điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

5. Chị Q thắc mắc:

6. Luật sư C giải đáp:

Chào bạn!

Bố bạn không phải là người trự tiếp sản xuất nông nghiệp. Khái niệm này được hiểu là người nông dân được chia ruộng đất để làm nghề nông chứ không bao gồm cán bộ, công chức (nghỉ hưu)....

7. Chị K thắc mắc:

8. Luật sư D giải đáp: