HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT " CHUNG" VÀ " RIÊNG"

1. Anh S thắc mắc:

Chào Luật Sư.

Luật sư tư vấn giúp em về hình thức sử dụng đất " chung" và "riêng".

Em muốn thế chấp quyền sử dụng đất  cấp cho cá nhân tại Ngân hàng để vay vốn, thì nhân viên Ngân hàng trả lời họ không nhận giấy đất có hình thức sử dụng đất là "chung" như giấy đất của em.

Em có nên mang giấy đất đến Phòng Tài Nguyên để điều chỉnh thành hình thức sử dụng "riêng" được hay không? vì thủ tục mất thời gian khá lâu.

Luật sư vui lòng tư vấn giúp em, em xim cảm ơn.

2. Luật sư C giải đáp:

Chào bạn!
- Nếu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là "sử dụng chung" thì quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của các đồng sở hữu (thường là lối đi hoặc đất xây dựng nhà chung cư, tập thể..). Bạn không thể "đính chính" từ "sử dụng chung" thành "sử dụng riêng" được. Việc đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu thông tin ghi trên GCN QSD đất đó có sai sót.

- Nếu quyền sử dụng đất đó là tài sản chung theo phần có thể phân chia theo quy định của bộ luật dân sự thì bạn có thể thỏa thuận với các đồng sở hữu khác để phân chia, xác định phần "riêng" của bạn trong khối tài sản chung đó. Sau đó dùng phần tài sản thuộc sở hữu riêng để thế chấp.

- Nếu quyền sử dụng đất đó là tài sản thuộc quyền sở hữu chung không thể phân chia thì việc thế chấp phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu khối bất động sản đó.

3. Anh P thắc mắc:

1/ Thông tư cũ ( 2009)

http://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Thong-tu-17-2009-TT-BTNMT-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-so-huu-nha-o-tai-san-khac-gan-lien-dat-96698.aspx

(Điều 5, mục 1, khoản d)

2/ Thông tư mới ( 2014)

http://thuvienphapluat.vn/archive/Thong-tu-23-2014-TT-BTNMT-Giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-so-huu-nha-o-tai-san-khac-gan-lien-dat-vb236488.aspx

( Xem điều 6, mục 5) --

Đối với QSDĐ được cấp trước năm 2009 Hình thức sử dụng đất là CHUNG giờ tôi đi vay ngân hàng họ yêu cầu chỉnh CHUNG  thành RIÊNG khi qua phòng tài nguyên môi trường họ trả lời tại thời điểm đó họ cấp đúng Nếu muốn sửa lại thì cấp lại giấy chứng nhận!

Luật sư cho tôi hỏi ngân hàng làm như vậy đúng không? và Phòng tài nguyên trả lời như vậy đúng hay sai có thông tư nào giúp dân để thuận tiện trong việc vay ngân hàng không ạ

4. Luật sư P giải đáp:

5. Anh P thắc mắc:

1/ Thông tư cũ ( 2009)

http://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Thong-tu-17-2009-TT-BTNMT-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-so-huu-nha-o-tai-san-khac-gan-lien-dat-96698.aspx

- Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, một hộ gia đình, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một tổ chức nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ghi diện tích của thửa đất đó vào mục sử dụng riêng và ghi "không" vào mục sử dụng chung.--> Như vậy với cặp vợ chồng sổ đỏ được ghi là sử dụng chung.(Thật vậy, sổ nhà tôi đang được ghi là sử dụng chung)

(Điều 5, mục 1, khoản d)

2/ Thông tư mới ( 2014)

http://thuvienphapluat.vn/archive/Thong-tu-23-2014-TT-BTNMT-Giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-so-huu-nha-o-tai-san-khac-gan-lien-dat-vb236488.aspx

a) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,...) thì ghi "Sử dụng riêng" vào mục hình thức sử dụng;

( Xem điều 6, mục 5) --

Hiện tại do thông tư thay đổi nên các sổ đỏ cấp trước 2009 của hai vợ chồng đều được ghi là sử dụng chung. Cho đến thông tư 2014 thì lại là sử dụng riêng.

Và ngân hàng họ không chấp nhận sổ đỏ làm tài sản thế chấp trong trường hợp này, trên sổ đỏ ghi là sử dụng chung. Tại sao họ không chịu chấp nhận khi vấn đề ở đây chỉ là thay đổi thông tư còn bản chất theo như sửa đổi với trường hợp hai vợ chồng 2014 thì hình thức sử dụng nó đương nhiên là sử dụng riêng.

Ngân hàng không nhận sổ đỏ đó làm thế chấp? Người dân phải làm gì? Thủ tục ra sao? Thời gian và lệ phí như thê nào? Vì sao ngân hàng ko thể linh động trong trường hợp này để giảm bớt thủ tục cho người dân? Mong luật sư giúp đỡ trả lời thắc mắc của tôi. Chân thành cảm ơn luật sư.