Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?Phương pháp điều chỉnh hệ số

Hệ số điều chỉnh giá đất là chỉ số được quy định bởi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố để điều chỉnh giá đất theo từng thời điểm hoặc năm khi thu hồi đất. Hệ số này được áp dụng để điều chỉnh giá đất dựa trên các yếu tố ảnh hưởng như thị trường, cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế.

1.Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất, hay hệ số K, là một yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất cụ thể dựa trên giá đất phổ biến trên thị trường và điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương. Hệ số này được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành để điều chỉnh giá đất theo thực tế địa phương.

Ví dụ, nếu giá đất phổ biến là 1 triệu đồng/m2 và hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5, thì giá đất cụ thể để tính giá bồi thường sẽ là 1,5 triệu đồng/m2. Trách nhiệm xây dựng hệ số này thuộc về cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân tỉnh, thường là Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường, phối hợp với các sở, ngành liên quan.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và quyết định hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên bảng giá đất và điều kiện cụ thể ở địa phương. Điều này được quy định rõ trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

2. Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khi nào? 

Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong các trường hợp cụ thể theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP. 

Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khi nào? 

• Đầu tiên, áp dụng khi giá trị thửa đất của dự án dưới một ngưỡng nhất định, phụ thuộc vào loại địa bàn. Đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, ngưỡng này là dưới 30 tỉ đồng, trong khi đối với các tỉnh miền núi, vùng cao là dưới 10 tỉ đồng và dưới 20 tỉ đồng đối với các tỉnh khác.
• Thứ hai, hệ số này cũng áp dụng khi cần xác định lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ tiếp theo trong trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm.
• Thứ ba, khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm và cần tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, hệ số điều chỉnh cũng được áp dụng.
• Cuối cùng, hệ số này cũng dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi tương đương.

3. Thẩm quyền nào có trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất?

Thẩm quyền có trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thuộc vào cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, như Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường. Đây là các cơ quan chịu trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan để đưa ra đề xuất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất. Các quyết định này được dựa trên nghiên cứu, đánh giá các yếu tố như tình hình thị trường bất động sản, cơ cấu kinh tế-xã hội địa phương, và nhu cầu sử dụng đất.

4. Phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất được áp dụng trong trường hợp nào?

Trong các trường hợp được quy định tại các điểm a, b, c và d của khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai, phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất được áp dụng như sau:

a) Xác định giá đất để làm giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

b) Xác định giá đất để làm cơ sở tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.

c) Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

d) Đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng hoặc tại khu vực thu hồi đất không đủ thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác, phải áp dụng phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

5. Quy trình xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh

Quy trình xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh bao gồm các bước cụ thể như sau:

Khảo sát và thu thập thông tin:

• Tiến hành khảo sát và thu thập thông tin về giá đất từ ít nhất 03 thửa đất đã chuyển nhượng hoặc được trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng 02 năm gần đây.
• Nếu không đủ thông tin tại khu vực cần xác định giá đất, thu thập thông tin từ khu vực lân cận có điều kiện tương tự.
• Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

Xác định giá đất phổ biến trên thị trường:

• Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất dựa trên thông tin đã thu thập.
• Xác định giá đất phổ biến theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Xác định hệ số điều chỉnh giá đất:

• Dựa trên giá đất thị trường và điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể, xác định hệ số điều chỉnh giá đất.
• Hệ số này có thể được xây dựng dựa trên thông tin về giá đất thị trường hoặc thông tin về giá đất đã được quy định trước đó.

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá:

• Tính giá đất của thửa đất bằng cách nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất đã xác định.
• Qua quy trình này, giá đất được xác định dựa trên thông tin thị trường và các yếu tố địa phương cụ thể, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong giao dịch đất đai.

Mọi thắc mắc khác vui lòng liên hệ về ACC nhé!