Trong bối cảnh Bất động sản lên ngôi như hiện nay, chế định về quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng về quyền sử dụng đất nói riêng càng được lưu tâm hơn. Tuy nhiên hiểu biết của cá nhân, doanh nghiệp về pháp lý liên quan đến hợp đồng về quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế nên không ít giao dịch về quyền sử dụng đất không bảo đảm những yêu cầu về mặt pháp lý, đứng trước nguy cơ bị vô hiệu. Bài viết dưới đây, Luật ACC sẽ đưa ra những phân tích đánh giá cụ thể về Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất để quý bạn đọc có thể nắm được quy định pháp luật cũng như dễ dàng tiến hành trên thực tế góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Điều 502 BLDS 2015
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm làm phát sinh, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Việc quy định một cách chi tiết, cụ thể những nội dung pháp lý liên quan đến hợp đồng có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ dân sự, giải quyết tranh chấp giữa các bên, nhằm bảo vệ một cách tốt nhất có thể quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
Với pháp luật Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu tư nhân, các cá nhân hay các tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn và mang ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, do đó, cả Bộ luật dân sự và trong các luật liên quan khác như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản... đều ghi nhận cụ thể và chặt chẽ về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Xã hội ngày càng phát triển cùng với sự gia tăng dân số một cách chóng mặt thì giá trị của đất đai ngày càng được đẩy lên cao. Quyền sử dụng đất cũng trở thành đối tượng để kinh doanh. Tuy nhiên, chính vì giá trị của đất đai nên việc mua bán, chuyển giao hay cho nhận đều có những rủi ro cao nếu không được quản lý sát lý chặt chẽ. Do đó Hợp đồng về quyền sử dụng đất được hình thành để đáp ứng sự cần thiết của xã hội. Bộ luật ghi nhận hợp đồng về quyền sử dụng đất là một trong các hợp đồng thông dụng trong giao lưu dân sự. Theo đó, Điều 500 của BLDS năm 2015 định nghĩa về Hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo Hợp đồng về quyền sử dụng đất.”
Ta có thể thấy, hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là sự chuyển giao hay cam kết quyền lợi, nghĩa vụ giữa hai bên mà trong đó đối tượng của 1 trong hai bên là quyền sử dụng đất hoặc quyền khác theo quy định của Luật đất đai. Bộ luật cũng có quy định mang tính nguyên tắc về nội dung, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.
2. Quy định về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất theo điều 502 Bộ luật dân sự 2015
Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Và tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này“. Như vậy, Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Do vậy, hợp đồng về quyền sử dụng đất bằng lời nói không có giá trị pháp lý hay nói cách khác hợp đồng về quyền sử dụng đất bằng lời nói không phát sinh hiệu lực. Hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này.
Về nguyên tắc, các bên có thể thỏa thuận hình thức của giao dịch dân sự, nhưng trong một số trường hợp nhất định, để bảo vệ lợi ích công cộng, vì sự an toàn pháp lý của chủ thể tham gia giao dịch, hoặc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người có liên quan, pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện dưới một hình thức nhất định. Như đối với đất đai nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng được coi trọng và siết chặt quản lý thì đòi hỏi về việc công chứng, chứng thực là hết sức cần thiết.
3. Hệ quả của việc không tuân thủ yêu cầu về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất theo điều 502 Bộ luật dân sự 2015?
Khoản 1, Điều 130 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Tuy nhiên, Khoản 1, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Quy định này góp phần hạn chế tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu một cách tùy tiện vì lý do không tuân thủ quy định hình thức.
Như vậy, với quy định này, một giao dịch vi phạm quy định về hình thức nhưng các bên tham gia giao dịch tích cực, thiện chí thực hiện giao dịch (đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch) thì giao dịch không bị vô hiệu. Quy định này được coi là một giải pháp nhằm hạn chế việc một bên không thiện chí thực hiện hợp đồng và viện dẫn lý do vi phạm về hình thức của giao dịch để hủy toàn bộ giao dịch khi giá trị của đối tượng hợp đồng biến động; bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể xác lập quan hệ hợp đồng cũng như quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba; góp phần bảo đảm sự ổn định của quan hệ thị trường.
4. Thủ tục Thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
Thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Quyện sử dụng đất là một dạng tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc mọi giao dịch liên quan đến tài sản này phải làm thủ tục kê khai, đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trên đây là nội dung phân tích pháp lý về Điều 502 Bộ luật dân sự 2015, Luật ACC hy vọng những gì chúng tôi cung cấp nêu trên sẽ giúp cho quý khách hiểu được phần nào quy định về hình thức của Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Với đội ngũ chuyên viên hàng đầu giàu kinh nghiệm về nhiều lĩnh vực khác nhau, chúng tôi tự tin sẽ giải đáp được những băn khoăn của quý bạn đọc về vấn đề này cũng như các vấn đề pháp lý khác. Vui lòng Liên hệ Luật ACC để nhận hỗ trợ kịp thời.
Bình luận