Điều 41 thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng

Ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức đại diện cho toàn bộ các hộ gia đình đang sở hữu căn hộ trong chung cư, thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định tại Điều 41 thông tư 02/2016/TT-BXD. Sau đây là thông tin về Điều 41 thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng.

1. Thuộc tính pháp lý của thông tư 02/2016/TT-BXD

Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

• Số ký hiệu: 02/2016/TT-BXD
• Ngày ban hành: 15/02/2016
• Loại văn bản: Thông tư
• Ngày có hiệu lực: 02/04/2016
• Ngành: Xây dựng
• Lĩnh vực: Quản lý nhà và thị trường bất động sản
• Cơ quan ban hành/ Chức danh / Người ký: Bộ Xây dựng
• Thứ trưởng: Phạm Hồng Hà
• Phạm vi: Toàn quốc
• Thông tin áp dụng: Điều khoản chuyển tiếp được quy định tại Điều 45, 46 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư này. Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà khác với các quy định thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư này thì thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư này.
• Tình trạng hiệu lực: Hết hiệu lực một phần

2. Nội dung thông tư 02/2016/TT-BXD

2.1.Những nội dung về quản lý và sử dụng nhà chung cư trong thông tư 02 chung cư

Trong thông tư số 02, nhà chung cư phải được sử dụng đúng với công năng, mục đích thiết kế cũng như nội dung dự án mà đã được chính quyền liên quan phê duyệt trước đó. Tại các tòa nhà chung cư, việc sử dụng và quản lý phải tuân thủ nội quy của từng nhà chung cư cũng như quy định về nhà ở, quy chế về pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, cư dân sống trong nhà chung cư cần phải đóng kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận với đơn vị quản lý nhà chung cư dựa trên cơ sở pháp luật về nhà ở. Kinh phó quản lý vận hành, bảo trì phần sở hữu chung trong tòa nhà phải được chi tiêu đúng mục đích, công khai và minh bạch theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, ban quản trị nhà chung cư cũng có quyền đại diện cho các chủ sở hữu trong tòa nhà để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan tới quản lý, sử dụng nhà chung cư. Những tranh chấp và khiếu nại tới việc quản lý và sử dụng nhà chung cư sẽ được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở.

Những nội dung về quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ bao gồm:

+ Nội dung bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư: Chủ đầu tư nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở, sau đó chủ đầu tư sẽ bàn giao hồ sơ cho ban quản trị nhà chung cư theo đúng thời hạn quy định. Ban quản trị cùng chủ đầu tư cũng cần phải kiểm đếm trang thiết bị trong tòa nhà trước khi bàn giao.

+ Quản lý sở hữu riêng trong nhà chung cư: Nhà chung cư sẽ có những phần diện tích cùng với các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu. Người sở hữu diện tích riêng cần phải đảm bảo phần sở hữu riêng đúng với công năng thiết kế cùng với mục đích sử dụng đã được phê duyệt, không làm ảnh hưởng tới sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác.

+ Diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư sẽ thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà, phần diện tích chung này sẽ phải được dùng đúng mục đích và đúng với công năng thiết kế đã được phê duyệt. Cư dân trong tòa nhà cũng có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung.

+ Chỗ để xe nhà chung cư là phần diện tích sở hữu chung, phải tuân theo đúng mục đích sử dụng đã được phê duyệt trước đó.

+ Tòa nhà chung cư cần xây dựng nội quy quản lý tòa nhà, và cư dân cùng khách thuê trong tòa nhà phải tuân thủ đúng nội quy mà ban quản lý nhà chung cư ban hành.

2.2. Tổ chức quản lý và sử dụng nhà chung cư hiệu quả theo thông tư 02

Nhà chung cư muốn vận hành ổn định và hiệu quả cần phải được tổ chức quản lý và sử dụng một cách khoa học. Trong đó đơn vị quản lý nhà chung cư sẽ do cư dân và ban quản trị trong tòa nhà quyết định.

Bên cạnh đó, để quản lý vận hành tòa nhà chung cư ổn định, ban quản lý, cư dân cùng với ban quản trị tòa nhà cần phải:

+ Quản lý và vận hành các thiết bị kỹ thuật trong tòa nhà như hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy, các thiết bị dự phòng cùng với các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

+ Triển khai bảo trì nhà chung cư định kỳ, duy trì hệ thống an toàn trong tòa nhà. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung trong tòa nhà.

+ Riêng với phần xây dựng nhà chung cư, việc bảo trì phải do đơn vị có năng lực theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện, việc bảo trì các hệ thống thiết bị cũng phải do đơn vị có năng lực tương ứng thực hiện.

+ Tòa nhà chung cư khi chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì những diện tích sở hữu chung sẽ được thực hiện theo quy trình bảo trì tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của quy chế trong thông tư 02.

+ Tòa nhà chung cư khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà sẽ do nhiều chủ sở hữu (hoặc ban quản trị do cư dân trong tòa nhà bầu ra) thực hiện theo đúng quy trình tại  Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này và kế hoạch bảo trì hàng năm do hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này.

2.3. Ban quản trị nhà chung cư cần phải làm những gì?

Với những tòa nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu cần phải thành lập ban quản trị theo đúng quy định của Luật Nhà Ở. Trong đó ban quản trị là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo đúng mô hình ban quản trị đã quy định tại khoản 1, điều 18.

Ban quản trị nhà chung cư sẽ được bầu trong hội nghị nhà chung cư. Quy chế hoạt động và quy chế thu – chi tài chính của ban quản trị phải được thông qua tại hội nghị nhà chung cư, đảm bảo công khai, minh bạch và tuân thủ quy định.

Các thành viên trong ban quản trị sẽ tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm trong tòa nhà chung cư tại khoản 2, điều 41. Trong đó ban quản trị cần phải thực hiện các công việc sau:

+ Thiết lập tài khoản hoạt động của ban quản trị, lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Ban quản trị sẽ đôn đốc, nhắc nhờ người sử dụng nhà chung cư cùng với các chủ sở hữu trong tòa nhà tuân thủ quy định, quy chế sử dụng nhà chung cư.

+ Quản lý, sử dụng và báo cáo thu chi kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì các phần sở hữu chung trong tòa nhà với hội nghị nhà chung cư.

+ Chấp hành, đưa ra quyết định giải quyết và xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thực hiện quyền và trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

+ Thu thập, tổng hợp ý kiến của cư dân sở hữu trong tòa nhà, phối hợp với chính quyền địa phương để giữ an ninh, an toàn bên trong tòa nhà chung cư.

+ Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác được quy định trong quy chế hoạt động nhà chung cư, bao gồm quy chế thu – chi tài chính.

+ Chịu trách nhiệm trước cư dân trong tòa nhà về nhiệm vụ được giao.

+ Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý có năng lực.

2.4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải thực hiện những công việc nào?

Thông tư 02 quản lý nhà chung cư quy định đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư trong quy định tại khoản 1, điều 28. Trong đó đơn vị quản lý nhà chung cư cần phải thực hiện các công việc sau:

+ Quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng quy định của quy chế quản lý nhà chung cư, tuân thủ theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với ban quản trị hay người đại diện quản lý nhà chung cư

+ Thực hiện bảo trì nhà chung cư, bảo trì các phần sở hữu chung hoặc giám sát đơn vị nhà thầu bảo trì.

+ Ký kết các hợp đồng phụ với đơn vị cung cấp dịch vụ và tiện ích trong quản lý vận hành tòa nhà, giám sát chất lượng dịch vụ của các nhà thầu cung cấp dịch vụ.

+ Thông báo bằng văn bản về thu, nộp các kinh phí iên quan cùng các nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư.

+ Thu kinh phí dịch vụ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng ký kết với các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, chi trả thù lao cho các thành viên ban quản trị theo quyết định.

+ Công khai các công tác quản lý vận hành nhà chung cư với ban quản trị.  Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý vận hành.

+ Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, đơn vị quản lý nhà chung cư cần phải đáp ứng đủ năng lực và chức năng theo quy định gồm:

+ Phải có tổi thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ như kỹ thuật, bảo vệ, an ninh, lễ tân, vệ sinh, môi trường, dịch vụ.

+ Thành viên ban quản lý phải có kiến thức và trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc, có giấy chứng nhận đào tạo.

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng cần phải tuân thủ theo quy định trong điều 106 của Luật nhà ở, căn cứ vào từng nhà chung cư dựa trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Kinh phí quản lý có thể đóng hàng tháng hoặc định kỳ.

3. Nội dung Điều 41 thông tư 02/2016/TT-BXD

Điều 41. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

1. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm sau đây:
a) Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;

b) Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;

c) Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này;

d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư;

đ) Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;

e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;

g) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;

h) Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận;

i) Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;

k) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;

l) Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này.

2. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm có liên quan quy định tại các Điểm a, b, đ, e, g, h, i, k và l Khoản 1 Điều này.