Luật Đất đai năm 2013 đã được thực hiện và có nhiều điểm tiến bộ so với Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện còn một số khó khăn như đối với công tác thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân và cho tổ chức. Vậy những bất cập trong chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Mời bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của ACC.
Bất cập trong chuyển mục đích sử dụng đất
1. Khó khăn trong công tác thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ để thu hồi đất là: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tuy nhiên nếu vị trí quy hoạch để thu hồi đất là đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng (dưới 10 ha) thì còn phải được HĐND tỉnh có Nghị quyết đồng ý thông qua. Như vậy, bên cạnh việc vị trí quy hoạch khu đất thu hồi đã có trong quy hoạch sử dụng đất của huyện, của xã giai đoạn 2011 - 2020 thì vị trí quy hoạch còn phải được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm trình UBND tỉnh phê duyệt; nếu là đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng còn phải đưa vào Nghị quyết của HĐND tỉnh thông qua, khi đó mới có đủ căn cứ để lập hồ sơ thu hồi đất.
Quy định này quá chặt chẽ không những quy định cho việc quy hoạch, thu hồi đất để giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân mà còn là quy định chung cho các dự án, công trình cần thu hồi đất khác khi triển khai dự án.
Trên cơ sở có đủ các điều kiện trên, UBND cấp huyện ra thông báo chủ trương thu hồi đất, triển khai đo vẽ lập hồ sơ trích đo khu đất, triển khai kiểm kê lập phương án bồi thường - GPMB. Việc lập phương án bồi thường - GPMB có một số quy định mới mà Hội đồng bồi thường - GPMB của huyện không thực hiện được ngay đó là: Phải điều tra để xác định giá cụ thể (hệ số điều chỉnh giá đất) mà không thể sử dụng bảng giá đất do UBND tỉnh đã quy định như Luật Đất đai năm 2003. Việc điều tra để xác định hệ số điều chỉnh giá đất về nguyên tắc do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì xác định, tuy nhiên, để có hồ sơ cho Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét, thẩm định thì UBND cấp huyện phải để xuất giá cụ thể gửi lên Sở Tài nguyên và Môi trường kèm theo kinh phí thực hiện. Trên cơ sở giá đất cụ thể do UBND huyện đề xuất, Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành điều tra hoặc thuê đơn vị tư vấn điều tra giá đất cụ thể tại khu vực thu hồi, khi có đủ số liệu điều tra, đơn vị tư vấn lập hồ sơ điều tra của từng vị trí thu hồi đất trình Hội đồng phê duyệt giá đất thẩm định, phê duyệt. Số kinh phí thực hiện cho từng dự án nhiều hay ít tùy thuộc vào diện tích khu đất quy hoạch, số loại đất của từng dự án (nếu diện tích dưới 5 ha và chỉ có 1 loại đất thì kinh phí thẩm định là 36 triệu đồng, số tiền tăng theo số loại đất trong dự án; nếu trong một dự án có trên 5 loại đất thì chi phí thẩm định sẽ là 72 triệu đồng; đối với dự án có từ 5 ha trở lên thì số tiền thẩm định cao nhất sẽ là 84 triệu đồng,…).
Thực tế có nhiều dự án chỉ thu hồi số diện tích rất ít hoặc chỉ có 1 loại đất (nhất là những công trình dạng tuyến như dự án cải tạo đường điện sinh hoạt, đường giao thông nông thôn, trường mầm non, nhà văn hóa khu, mở rộng trường học, trạm xá,…) nếu tính theo số dự án của 1 xã thì số tiền thẩm định giá đất cụ thể có khi nhiều hơn cả số tiền bồi thường… Nếu theo số liệu tổng hợp của UBND tỉnh thì trong năm 2015, trên địa bàn tỉnh có 1.069 dự án được HĐND tỉnh thông qua để thực hiện việc thu hồi đất, số tiền để định giá đất cụ thể cho số dự án trên sẽ lên tới 47,5 tỷ đồng, việc này sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện các dự án. Mặt khác, bảng giá đất 5 năm (2015 - 2019) mới được UBND tỉnh ban hành, theo đó giá đất nông nghiệp đã tăng lên 25% so với giá năm 2014. Phần lớn nhân dân không có ý kiến gì nếu lấy hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp là 1,0 hoặc 1,1; 1,2. Do vậy, đề nghị UBND tỉnh có quy định hệ số giá đất để xác định giá đất cụ thể để bồi thường - GPMB trong năm 2015 có hệ số là 1,0 hoặc 1,1; 1,2,… áp dụng chung trên địa bàn toàn tỉnh đối với giá đất nông nghiệp. Còn đối với dự án có thu hồi đất ở, đất chuyên dùng thì tổ chức xác định lại hệ số điều chỉnh giá đất theo Luật là phù hợp hơn.
2. Khó khăn trong công tác thu hồi đất công ích
Theo quy định tại Điều 66, Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã quản lý thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, đi kèm với việc thu hồi đất là việc phê duyệt phương án bồi thường - GPMB khi thu hồi đất cũng thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh (ban hành quyết định cùng 1 ngày) trong khi thực tế ở nhiều xã, nhiều vị trí thửa đất công ích do UBND xã quản lý nằm nhỏ lẻ, xen ghép trong khu dân cư hoặc các hồ, ao, đầm ven làng… Các vị trí này đã nằm trong quy hoạch sử dụng đất để phục vụ cấp đất ở xen ghép cho nhân dân. Do đó, theo quy định của Pháp luật thì phải lập hồ sơ trình UBND tỉnh thu hồi và phê duyệt phương án bồi thường - GPMB phức tạp hơn và thời gian kéo dài hơn cho công tác lập hồ sơ của UBND cấp huyện và việc thẩm định của UBND tỉnh.
3. Khó khăn trong quá trình thực hiện việc giao đất ở và đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
Đối với việc xây dựng hạ tầng khu dân cư để đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thì chủ đầu tư của dự án phải lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu dân cư, thực hiện thủ tục về thu hồi đất, GPMB và trình UBND tỉnh giao đất để xây dựng hạ tầng khu dân cư trước khi thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất ở hoặc giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
Việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn kéo dài do phải xác định giá đất cụ thể (thẩm quyền Sở Tài nguyên và Môi trường) để xây dựng Phương án đấu giá (thẩm quyền Sở Tài chính) do đó đề nghị UBND tỉnh xem xét giao thẩm quyền thẩm định cho 01 cơ quan chịu trách nhiệm để giảm thời gian trong quá trình thực hiện.
Như vậy, thực hiện Luật Đất đai năm 2013 tăng thêm nhiệm vụ và trách nhiệm cho cấp huyện trong việc lập kế hoạch sử dụng đất hành năm trình UBND tỉnh phê duyệt. Tăng thêm thủ tục và kinh phí trong việc điều tra, xác định lại giá đất để trình UBND tỉnh quyết định phê duyệt, kéo dài thời gian thực hiện một dự án, công trình có liên quan đến thu hồi đất để xây dựng công trình (nói chung) và dự án thu hồi đất để giao đất ở và đấu giá quyền sử dụng đất (nói riêng). Hiện tại, các Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đang gặp khó khăn trong việc thực hiện nhiệm vụ giao đất ở và đấu giá quyền sử dụng đất do có những quy định trên nên chưa đạt được kế hoạch đề ra.
Trên đây là những thông tin ACC muốn chia sẻ đến độc giả về bất cập trong chuyển mục đích sử dụng đất. Trong quá trình tìm hiểu, nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào về bài viết hay cần hỗ trợ pháp lý vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp.
Nội dung bài viết:
Bình luận