Xây dựng công trình, nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng (Cập nhật 2023)

Sau khi được cơ quan nhà nước cấp giấy phép xây dựng, không ít người dân, chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng sai với giấy phép xây dựng, nguyên nhân có thể là do vô tình hoặc cố ý xây khác với giấy phép xây dựng dẫn đến phát sinh những vấn đề và hậu quả pháp lý.

Việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng thường dẫn đến những vấn đề pháp lý như: Xây dựng nhà ở, công trình thực tế thấp hơn, cao hơn so với giấy phép xây dựng; Thay đổi vị trí xây dựng công trình; Sai cốt nền xây dựng công trình; Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, … Dẫn đến hậu quả là nhiều nhà ở, công trình không thể hoàn công, hoặc phải làm thêm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng, chịu phạt vi phạm hành chính, và đối với những trường hợp vi phạm nghiêm trọng phải áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, nhà ở để đảm bảo an toàn, trật tự.

1. Thế nào là xây dựng công trình, nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng?

Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư, chủ nhà phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật. Cụ thể Khoản 3 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định giấy phép xây dựng gồm có: Giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo; giấy phép di dời công trình. Mỗi loại công trình khác nhau sẽ được cấp một loại giấy phép xây dựng tương ứng và nếu công trình thi công không đúng loại với giấy phép được cấp thì bị coi là công trình thi công không đúng giấy phép xây dựng. Do đó, đối với mỗi loại công trình khác nhau thì sẽ được cấp một loại giấy phép xây dựng tương ứng và nếu công trình thi công không đúng loại với loại giấy phép được cấp đối với mỗi công trình thì bị coi là công trình thi công không đúng giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, Điều 90 Luật xây dựng 2014 quy định về nội dung của giấy phép xây dựng gồm các nội dung sau đây:

• Tên công trình thuộc dự án.
• Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
• Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
• Loại, cấp công trình xây dựng.
• Cốt xây dựng công trình.
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
• Mật độ xây dựng (nếu có).
• Hệ số sử dụng đất (nếu có).
• Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
• Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
• Theo quy định thì Công trình, nhà ở khi được cấp giấy phép xây dựng đều phải thực hiện thi công đúng theo nội dung của giấy phép như các chỉ số, cốt vật tư xây dựng, Địa điểm, vị trí xây dựng công trình, tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến và các thông số khác được quy định trong giấy phép xây dựng. Theo đó khi các công trình xây dựng đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng Công trình, nhà ở thực tế xây dựng không đúng với nội dung xây dựng được cấp trong giấy phép thì vi phạm quy định về xây dựng, sai giấy phép và phải thực hiện hậu quả pháp lý như chịu phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ công trình.

2. Phạt vi phạm nếu sai giấy phép xây dựng?

Đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo

• Khoản 2 Điều 15 Nghị định 139/2017NĐ-CP quy định về xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng như sau:
• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;
• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới

• Khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng như sau:
• Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
• Như vậy, về hình thức phạt tiền: Mức xử phạt đối với các hành vi nêu trên sẽ bị phạt từ 10 triệu đồng đến 50 triệu đồng tùy hành vi vi phạm.

3. Xử lý các trường hợp xây nhà sai giấy phép xây dựng

• Căn cứ vào khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP thì việc xử lý đối với hành vi xay nhà sai giấy phép mà đang thi công xây dựng như sau:
• Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;
• Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;
• Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
• Ngoài ra, pháp luật còn quy định: Sau khi được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng (Khoản 13 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
• Đồng thời, Căn cứ vào khoản 1 Điều 101 Luật xây dựng năm 2014 quy định sẽ thu hồi, hủy giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Công trình, nhà ở được xây dựng sai với giấy phép có được hoàn công không?

• Điều 12 Luật xây dựng năm 2014 quy định: nghiêm cấm xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp. Và căn cứ theo các quy định pháp luật về hoàn công thì điều kiện bắt buộc để hoàn công công trình, nhà ở là công trình phải thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng.
• Nếu thực tế công trình xây dựng không đúng theo giấy phép xây dựng được cấp, hiện trạng công trình, nhà ở và giấy phép xây dựng không giống nhau thì trong một số trường hợp có thể làm thủ tục điều chỉnh lại giấy phép xây dựng để hoàn công, tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng được thực hiện thủ tục điều chỉnh lại giấy phép xây dựng, mà hầu hết phải chịu phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm trước khi hoàn công.
• Vì vậy, để đảm bảo Công trình, nhà ở được hoàn công thì Chủ đầu tư, chủ nhà nên thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về xây dựng, không xây dựng sai với nội dung được quy định tại Giấy phép xây dựng.

5. Những câu hỏi thường gặp liên quan đến Xây dựng công trình, nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng

5.1 Trường hợp nào xây dựng sai giấy phép xây dựng nhưng không bị phá dỡ?

Căn cứ Điều 81 Nghị định 16/2022, đối với các trường hợp đang thi công xây dựng sai phép, không phép sau đây nếu đóng tiền phạt và đáp ứng một số điều kiện nhất định sẽ không bị buộc phá dỡ phần vi phạm:
- Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng.
- Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới.
- Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng.
- Xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

5.2 Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm những gì?

Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:
a) Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng;
b) Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;
c) Bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh so với thiết kế đã được cấp giấy phép xây dựng;
d) Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

5.3 Công ty Luật ACC có cung cấp dịch vụ tư vấn về xây dưng công trình, nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng không?

Hiện là công ty luật uy tín và có các văn phòng luật sư cũng như cộng tác viên khắp các tỉnh thành trên toàn quốc, Công ty Luật ACC thực hiện việc cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý cho quý khách hàng, trong đó có dịch vụ làm tư vấn về xây dưng công trình, nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng uy tín, trọn gói cho khách hàng.

5.4 Chi phí dịch vụ tư vấn về xây dưng công trình, nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng của công ty Luật ACC là bao nhiêu?

Công ty Luật ACC luôn báo giá trọn gói, nghĩa là không phát sinh. Luôn đảm bảo hoàn thành công việc mà khách hàng yêu cầu; cam kết hoàn tiền nếu không thực hiện đúng, đủ, chính xác như những gì đã giao kết ban đầu. Quy định rõ trong hợp đồng ký kết.