Tư vấn luật nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Không có văn bản quy phạm pháp luật riêng biệt điều chỉnh các vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, nhóm quy định pháp lý này tồn tại ở Chương IV của Luật nhà ở 2014. 

Qua bài viết này, ACC sẽ cung cấp cho bạn các kiến thức cơ bản về nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu tư vấn các tình huống pháp lý cụ thể, hãy liên hệ và sử dụng vụ tư vấn nhà ở xã hội của chúng tôi.

• Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Do được nhà nước hỗ trợ nên khi giao dịch với đối tượng là nhà ở xã hội sẽ nhận được các ưu đãi so hơn với đối tượng là nhà ở thương mại. Do đó, không phải chủ thể nào cũng là đối tượng của chế độ ưu đãi này, theo quy định tại Luật nhà ở 2014, để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, cần đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, điều kiện về chủ thể, Điều 49 Luật nhà ở 2014 quy định 10 đối tượng như sau:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
• Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ;
• Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Theo đó, chủ thể thuộc 1 trong 10 đối tượng được liệt kê mới có thể được hưởng chính sách về hỗ trợ nhà ở xã hội. Đó là điều kiện cần, trước nhất để xét duyệt hưởng ưu đãi về nhà ở xã hội.

Thứ hai, điều kiện nhà ở, điểm a khoản 1 Điều 50 Luật nhà ở 2014 quy định chủ thể mua nhà ở xã hội phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà tối thiểu do Chính phủ quy định 

Thứ ba, điều kiện về cư trú, điểm b khoản 1 Điều 50 Luật nhà ở 2014 quy định người nhà ở xã hội phải đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.

Thứ tư, điều kiện về thu nhập, điểm c khoản 1 Điều 50 Luật nhà ở 2014 quy định người mua nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên đối với các đối tượng sau:

• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
•  Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Theo đó, điều kiện này không áp dụng đối với nhóm đối tượng còn lại trong nhóm được mua nhà ở xã hội quy định tại Điều 49.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải cả 10 đối tượng quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014 đều được hưởng tất cả các chính sách về nhà ở xã hội. Đơn cử như đối tượng là học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú chỉ được thuê nhà ở xã hội. Về hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, xem chi tiết tại Điều 50 Luật nhà ở 2014.

• Thời hạn sử dụng nhà ở xã hội

Không có thời hạn cụ thể trong việc sở hữu nhà ở xã hội, căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật nhà ở 2014 thời hạn sử dụng nhà được tính theo 2 yếu tố:

• Cấp độ của công trình xây dựng.
• Kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.

• Thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội

2.1. Nguyên tắc cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội

Do tính chất đặc thù của nhà ở xã hội, khi các chủ thể thực hiện việc cho thuê, mua bán phải tuân thủ nguyên tắc quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014:

• Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
• Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
• Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
•  Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
•  Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Theo đó, khi thực hiện việc thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội phải tuân thủ các nguyên tắc trên. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội vi phạm nguyên tắc đã nêu thì giao dịch đó vô hiệu.

2.2. Hồ sơ, giấy tờ cần có để thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội

Tương ứng với các điều kiện đã nêu để được hưởng chế độ ưu đãi về nhà ở xã hội, đối tượng đề nghị hưởng ưu đãi phải cung cấp các giấy tờ chứng minh mình đủ điều kiện theo luật định. Căn cứ khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP, hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị hỗ trợ nhà ở theo mẫu do Bộ Xây dựng hướng dẫn Giấy tờ chứng minh thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội,

• Giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở,
• Giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú,
• Giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập.

Các giấy tờ cần chuẩn bị cho từng đối tượng, từng điều kiện được quy định cụ thể tại  Điều 10 Thông tư 20/2016/TT-BXD.

2.3. Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở xã hội

Thực tế có rất nhiều trường hợp mua nhà ở xã hội hợp pháp nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Điều nay mang lại rủi ro pháp lý đối với chủ thể sở hữu nhà ở xã hội. Vậy quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở xã hội như thế nào?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP,  chủ thể thuê mua nhà ở xã hội có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm làm thủ tục hoặc hỗ trợ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.

• Những câu hỏi thường gặp liên quan đến nhà ở xã hội

Câu 1: Có được dùng nhà ở xã hội để thế chấp vay vốn không?

Trả lời:

Thế chấp là một trong 9 biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật dân sự, theo đó bên thế chấp giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Việc thế chấp bất động sản, đặc biệt là nhà ở để vay vốn là hoạt động rất phổ biến. 

Tuy nhiên, theo khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhà ở xã hội được mua, thuê mua không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó). 

Câu 2: Có được phép bán nhà ở xã hội không?

Trả lời: 

Căn cứ theo nguyên tắc tại Điều 62 Luật nhà ở 2014, có 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chưa đủ 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội

Nếu có nhu cầu thì chỉ được phép bán lại cho các đối tượng sau:

• Nhà nước
• Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội
• Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Trường hợp 2: Từ 5 năm trở đi kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội

Có thể tự do bán nhà cho mọi đối tượng theo giá các bên thỏa thuận

Câu 3: Mức cho vay và mức lãi suất mua nhà ở xã hội như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại  Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, đối với mua, thuê mua nhà ở xã hội, mức cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng; đối với xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở, mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay nhưng tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

Mức lãi suất cho vay sẽ phải tuân thủ nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ.

Câu 4: Thời hạn của hợp đồng vay mua nhà ở xã hội là bao lâu?

Trả lời: 

Căn cứ theo quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, thời hạn vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

• Dịch vụ tư vấn nhà ở xã hội của ACC

Công ty Luật ACC – Đồng hành pháp lý cùng bạn, lắng nghe, nắm bắt thông tin khách hàng cung cấp để tiến hành tư vấn tận tình và đầy đủ những vướng mắc mà khách hàng gặp phải về các vấn đề pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội.

Với những ưu điểm:

• Đội ngũ nhân sự đông đảo, có kinh nghiệm thực tế với thái độ làm việc chuyên nghiệp, 
• Sự uy tín trong thời hạn giải quyết 
• Chi phí tư vấn hợp lý 

Do đó, nếu có nhu cầu tư vấn chuyên sâu về các vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, hãy liên hệ với chúng tôi qua:

• Tư vấn pháp lý: 1900.3330
• Zalo: 084.696.7979

Mail: [email protected]