Thuế nhà đất ở Trung Quốc như thế nào?

Quá trình tư nhân hóa việc sở hữu đất tại Trung Quốc chỉ diễn ra cách đây không lâu. Tuy nhiên, mức giá tăng chóng mặt đã khiến thị trường bất động sản nước này trở thành một trong những địa điểm đắt đỏ nhất thế giới và gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Theo đó, Chủ tịch Tập Cận Bình đang thúc đẩy mục tiêu "thịnh vượng chung", giới chức đang chuẩn bị cho kế hoạch áp thuế đối với một số chủ sở hữu bất động sản nhà ở nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và bất bình đẳng xã hội. Vậy thuế nhà đất ở Trung Quốc như thế nào? Cùng ACC giải đáp qua bài viết dưới đây.

Thuế nhà đất ở Trung Quốc như thế nào?

1. Hệ thống thuế bất động sản ở Trung Quốc ở thời điểm hiện tại

Bất động sản thương mại ở Trung Quốc vẫn phải chịu khoản thuế hàng năm, nhưng hầu hết bất động sản nhà ở đều không phải đóng khoản thuế tương tự. Thay vào đó, nguồn thu của chính quyền các địa phương trong lĩnh vực bất động sản phần lớn đến từ việc bán đất.

Năm ngoái, doanh thu bán đất là 8,4 nghìn tỷ CNY (1,3 nghìn tỷ USD), trong khi các nguồn thu khác từ thuế thương vụ và thuế thu nhập cá nhân, doanh nghiệp là 10,1 nghìn tỷ CNY. Do đó, các địa phương không áp dụng những biện pháp có thể làm giảm giá trị bất động sản.

Từ lâu Bắc Kinh vẫn muốn áp thuế bất động sản trên toàn quốc. Hiện trung bình bất động sản chiếm tới 70% tài sản của các hộ gia đình ở thành thị. Thuế bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp ổn định giá nhà đất tại những thị trường nóng nhất.

Tuy nhiên, giá nhà tăng cao cũng mang lại nguồn tiền lớn cho ngân sách địa phương. Trong 9 tháng đầu năm 2021, doanh thu từ bán đất chiếm khoảng 35% tổng nguồn thu ngân sách của các địa phương. Do đó họ sẽ phản ứng với bất kỳ biện pháp nào có nguy cơ làm giảm giá nhà đất.

Năm 2014, chính sự phản đối của các địa phương đã gây nhiều khó khăn cho dự án yêu cầu mọi người dân kê khai các bất động sản mà họ đang sở hữu. Sau 1 tháng triển khai, tỷ lệ các thành phố hoàn thành mục tiêu đề ra chỉ đạt 16%.

Mặc dù chính quyền trung ương nhấn mạnh mục đích của việc xây dựng cơ sở dữ liệu không phải là đánh thuế bất động sản mà là để quản lý thị trường tốt hơn, phải đến năm 2018 dự án mới hoàn thành. Cùng năm đó Trung Quốc đưa thuế bất động sản vào danh sách các mục tiêu ưu tiên trong kế hoạch 5 năm.

Theo Larry Hu và Ji Xinyu, 2 chuyên gia kinh tế của Macquarie, những bên phản đối thuế bất động sản "không chỉ đông đảo mà còn quyền lực". Những loại thuế này không chỉ là phân phối lại của cải từ người giàu sang người nghèo mà còn là từ các thế hệ trước và những công dân thành thị sang nhóm còn lại.

Liệu thuế bất động sản có hiệu quả như kỳ vọng hay không vẫn là 1 câu hỏi còn bỏ ngỏ. 1 thập kỷ trước, Thượng Hải áp thuế 0,4-0,6% đối với các ngôi nhà mới mua và ngôi nhà thứ hai. Năm ngoái loại thuế này mang về cho ngân sách địa phương hơn 19 tỷ nhân dân tệ, chỉ tương đương 3,4% tổng thu thuế và thấp hơn tỷ trọng 7% của nguồn thu từ bán đất. Trong khi đó giá nhà ở Thượng Hải vẫn tiếp tục tăng.

2. Trung Quốc đã thí điểm những biện pháp nào?

Kể từ năm 2011, chính quyền các thành phố Thượng Hải và Trùng Khánh đã thí điểm áp dụng thuế nhà đất. Tại Thượng Hải, chỉ một số người dân mua bất động sản sau năm 2011 mới phải nộp thuế. Ở Trùng Khánh, chỉ những bất động sản cao cấp hay biệt thự mới bị đánh thuế. Mức thuế ở Thượng Hải là 0,4-0,6% giá bán ra, trong khi Trùng Khánh cao hơn một chút là 0,5-1,2%.

Tuy nhiên, biện pháp này lại không mang có hiệu quả lớn khi đóng góp chưa đến 5% nguồn thu từ thuế tại 2 thành phố này trong năm 2020. Hơn nữa, đà tăng của giá nhà cũng không được kiềm chế. Theo cơ quan thuế của thành phố, nguồn thu từ thuế nhà đất của Thượng Hải là 19,9 tỷ CNY vào năm ngoái, chỉ chiếm khoảng 7% doanh thu từ việc bán đất.

3. Kế hoạch mới của Bắc Kinh là gì?

Tháng 10, cơ quan lập pháp đứng đầu Trung Quốc đã cho phép mở rộng các biện pháp thí điểm sang nhiều khu vực hơn, nhưng chưa có thông tin chi tiết. Giới chức nước này cho biết, họ có kế hoạch thực hiện trong 5 năm. Một số nhà phân tích dự đoán các biện pháp mới này cũng gần với những gì đang được áp dụng trên thị trường.

Theo Li Qilin – nhà kinh tế trưởng tại Hongta Securities, toàn bộ người dân có thể đều phải nộp thuế nhà đất. Chính quyền địa phương có thể miễn áp thuế từ 30-60 m2 cho mỗi thành viên trong hộ gia đình, dựa trên không gian sống bình quân đầu người ở khu vực đó.

Liu Jianwen – trưởng Hiệp hội Luật Thuế và Tài chính Trung Quốc, cho biết, việc sở hữu bất động sản đầu tiên có thể sẽ không được miễn thuế, nhưng thuế sẽ ở mức thấp để đảm bảo mức giá hợp lý. Ông nói thêm, chính quyền các địa phương có thể sẽ đưa ra mức thuế chi tiết nhưng vẫn dựa trên con số được thẩm định.

Citic Securities dự đoán, mức thuế có thể dao động từ 0,2% đến 1% tùy mỗi khu vực. Song, vấn đề gây khó khăn là Bắc Kinh cần phải biết mỗi cá nhân sở hữu bao nhiêu bất động sản với giá trị như thế nào.

4. Mục tiêu của kế hoạch áp thuế

Bất động sản ngày càng được coi là yếu tố tạo ra khoảng cách giàu nghèo ở Trung Quốc. Đây cũng là điều mà ông Tập rất chú trọng khi thúc đẩy mục tiêu "thịnh vượng chung". Ông Tập cho biết giới chức nên áp thuế "chủ động và thận trọng".

Trung Quốc đang thực hiện chiến dịch nhằm giảm bớt áp lực về tài chính với tầng lớp trung lưu, từ hạn chế hoạt động dạy thêm sau giờ học với mức phí cao cho đến yêu cầu tăng lương cho lao động tự do. Bởi vậy, giảm giá nhà và áp mức thuế mới sẽ phù hợp với chương trình nghị sự này.

5. Giá nhà ở Trung Quốc đắt đỏ đến mức nào?

Giá nhà ở các thành phố lớn nhất Trung Quốc như Thâm Quyến và Bắc Kinh chỉ thấp hơn 1 hoặc 2 bậc so với Hồng Kông - thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới. Theo nghiên cứu của E-house China Research and Development Institute, giá 1 căn hộ ở Thâm Quyến cao gấp 43,5 lần mức lương trung bình của người dân địa phương. Con số này thậm chí còn tăng cao hơn trong năm nay khi giá nhà tiếp tục leo thang.

Giá nhà ở 4 thành phố cấp 1 đã tăng gấp 3 lần trong thập kỷ qua, lên khoảng 55.000 CNY/m2 từ mức 18.000 CNY/m2 vào năm 2009, dữ liệu từ China Real Estate Information cho thấy.

6. Tác động của việc áp thuế lên mọi loại bất động sản

Nhìn chung, tác động của các khoản thuế mới có thể chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Động thái này có thể ảnh hưởng lâu dài đến những người có thu nhập thấp và cũng không hiệu quả trong việc thu hẹp khoảng cách giàu nghèo. Tuy nhiên, một số chủ đất có thể bán bớt một số bất động sản họ dùng để đầu cơ khi loại thuế này được áp dụng

Khoản thuế này có thể giúp chính quyền các địa phương giảm sự phụ thuộc vào việc bán đất cho các nhà phát triển. Dẫu vậy, theo Betty Wang – nhà kinh tế của ANZ, dù áp thuế có thể phát huy hiệu quả nhưng nguồn thu từ thuế bất động sản có thể chỉ chiếm 1/5 trong số 1 nghìn tỷ USD nguồn thu từ việc bán đất mỗi năm.