Khi dân số đang trên đà tăng lên trong những năm trở lại đây, nhu cầu về sử dụng đất ở trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết. Một trong những giải pháp bản có thể lựa chọn để sở hữu một diện tích đât sở khi không có đủ tài chính để mua thì chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư là một trong những sự lựa chọn hợp lý. Tuy nhiên giá chuyển đất từ đất nông nghiệp lên đất ở là bao nhiêu? Bài viết này ACC sẽ đưa cho bạn một câu trả lời trọn vẹn về câu hỏi trên.
1. Giá chuyển đổi đất nông nghiệp (đất vườn) sang đất ở (thổ cư) là gì?
Giá chuyển đổi hay còn gọi là phí chuyển đổi đất từ đất vườn sang đất ở là khoản tiền mà người chuyển đổi phải tiến hành nộp cho cơ quan nhà nước trong quá trình xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ canh tác/trồng trọt sang đất dùng vào mục đích để ở.
2. Có phải xin phép cơ quan chức năng khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở hay không?
Trên thực tế có rất nhiều loại hình đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường xuyên nhưng được xếp vào 2 nhóm cơ bản như sau:
- Nhóm chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo quy định tại Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) bao gồm những việc chuyển đổi sau:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013), gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Từ những phân loại trên có thể dễ dàng xác định được rằng, việc chuyển đối đất vườn sang đất ở thuộc vào nhóm chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp và đương nhiên trong trường hợp này người tiến hành chuyển đổi phải tiến hành xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật.
3. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cứ được tiến hành với các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ cần thiết bao gồm
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 đính kèm thông tư 30/2014/TT-BTNMT
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý
- Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Nếu hồ sơ đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra hồ sơ;
- Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
- Thông báo và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân nộp tiền;
- Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu.
Thời hạn giải quyết
Không quá 15 ngày theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ/CP
4. Giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sáng đất thổ cư
Thuếchuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư được xác định như sau:
a, Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở
CT tính: Thuếchuyển đổi= 50% (giá trị đất tính theo giá đất ở- giá trị đất tính theo giá đất nông nghiệp)
b, Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
CT tính: Thuếchuyển đổi= giá trị đất tính theo giá đất ở- giá trị đất tính theo giá đất nông nghiệp)
c, Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d, Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Lưu ý: Giá trị căn cứ để tính Thuế được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Phí và lệ phí khác
Khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở, người xin chuyển mục đích sử dụng còn phải nộp một số khoản tiền lệ phí sau:
Lệ phí trước bạ
- Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Sổ mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất (Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ) tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính theo công thức dưới đây:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
Trong đó,
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 1 m2 (đồng/m2) tại Bảng giá đất
- Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%. (theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp thuộc diện phải tiến hành đăng ký biến động đất đai còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí trích đo thửa đất…
Nếu có bất kỳ khó khăn hoặc vướng mắc gì liên quan đến Thuế chuyển đổi đất nông nghiệp (đất vườn) sang đất thổ cư (đất ở), hãy liên hệ với ACC để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và tốt nhất nhé.
Các kênh thông tin có thể liên hệ với ACC tại:
Thông qua hình thức Trực tuyến
- Hotline 090.992.8884
- ĐT Tổng đài 1800.0006
- ĐT Văn Phòng 028.77700888
- Kết nối Zalo 090.992.8884
- Mail: [email protected]
Địa chỉ trụ sở:
- Trụ Sở Chính: ACC Building, Lầu 3,
520-526 Cách Mạng Tháng 8, Phường 11, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh - Địa chỉ 2: 250 Trần Hưng Đạo, Đông Hoà, Dĩ An, Bình Dương
- Địa chỉ 3: 27 Mậu Thân, Xuân Khánh, Ninh Kiều, TP. Cần Thơ
Địa chỉ 4: 01 Nguyễn Dữ, Hải Châu, Thành Phố Đà Nẵng
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!