Vấn đề chuyển nhượng đất đai luôn được đề cập rất nhiều trong đời sống hiện tại. Trong hệ thống pháp luật Việt Nam việc thay đổi người sử dụng đất được quy định rất chặt chẽ. Vì đây là tài sản có giá trị lớn và ảnh hưởng đến cuộc sống nên muốn chuyển nhượng sang tên cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, trong đó điểm đáng lưu ý nhất đó là hợp đồng chuyển nhượng phải có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên trên thực tế, do điều kiện khách quan hoặc sự thiếu hiểu biết về pháp luật nên có nhiều giao dịch mua bán đã sang tên đất bằng giấy viết tay. Giao dịch sang tên đất bằng giấy viết tay có hợp pháp hay không và thủ tục sang tên nhà đất bằng giấy viết tay như thế nào, hay cùng ACC tìm hiểu?
Thủ tục sang tên nhà đất bằng giấy viết tay
1. Thủ tục sang tên nhà đất bằng giấy viết tay là gì?
Sang tên nhà đất là một thuật ngữ mà xã hội thường dùng để chỉ hoạt động của một người khi chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác thông qua các loại giao dịch dân sự như chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế… Tuy nhiên, các hình thức giao dịch dân sự được ghi nhận tại Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Do tính chất đặc biệt của mình, giao dịch dân sự liên quan đến đất đai phải được lập dưới dạng văn bản (thủ tục sang tên nhà đất bằng giấy viết tay là một dạng văn bản) và có công chứng.
Luật đất đai là một lĩnh vực quan trọng trong đời sống xã hội. Đây là các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Ngày 29/11/2013, quốc hội đã chính thức thông qua luật đất đai 2013 với 14 chương và 212 điều.
2. Sang tên nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?
2.1. Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Hay nói cách khác, nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch đó vô hiệu, không thể đăng ký biến động (không sang tên được).
2.2. Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”
Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực).
3. Thủ tục sang tên nhà đất bằng giấy tờ viết tay?
Nếu như thuộc vào trường hợp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải thực hiện theo quy định như sau:
Được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Bước 1: Người nhận chuyển quyền nộp 01 bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục đến Văn phòng đăng ký đất đai Người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nếu có.
– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất: Giấy phép xây dựng
+ Rừng, cây lâu năm: Hợp đồng giấy tờ mua bán cho tặng, chứng từ chứng minh sở hữu.
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa về tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền;
- Niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền;
- Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương trong 03 số liên tiếp (chi phí do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Bước 3: Sau 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền. Trên đây là thủ tục sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho đất từ ngày 01/7/2014 đến nay mà chưa sang tên thì các bên nên thực hiện thủ tục sang tên theo các bước như: Công chứng hoặc chứng thực, kê khai thuế, lệ phí và nộp hồ sơ sang tên.
4. Xử lý khi tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay
Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:
- Nếu là xác định là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
- Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
5. Những câu hỏi thường gặp
5.1 Sang tên nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?
Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, giấy tờ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đó được xem là vô hiệu về mặt hình thức và không có giá trị pháp lý.
5.2 Sang tên nhà đất bằng giấy viết tay có được làm sổ đỏ không?
Theo quy định của pháp luật thì có 2 trường hợp sau không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất. (quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Nếu trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay thuộc hai trường hợp trên thì không cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
5.3 Sang tên nhà đất bằng giấy viết tay không công chứng thì có hiệu lực pháp lý không?
Hiện nay pháp luật quy định đơn cho đất viết tay bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nghĩa là bên cho đã giao đất cho bên được cho sử dụng đất thì bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đó.
Trên thực tế, nhiều người do không có hiểu biết nhất định về pháp luật nên có thói quen khi thực hiện việc sang tên nhà đất sẽ tiến hành thủ tục sang tên nhà đất bằng giấy viết tay. Đây là một hành động nên sửa đổi để tránh xảy ra tranh chấp khi tiến hành thủ tục sang tên đổi chủ. Trên đây là toàn bộ những thông tin về thủ tục sang tên nhà đất bằng giấy viết tay mà ACC cung cấp tới quý vị khách hàng, rất mong sẽ được đồng hành cùng quý vị trong thời gian sắp tới.
Nội dung bài viết:
Bình luận