Các loại thuế phải nộp khi mua bán nhà đất [Thủ tục nộp thuế 2024]

Khi phát sinh các giao dịch mua bán nhà đất, để hoàn tất quá trình giao dịch bắt buộc người bán hoặc người mua phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ với cơ quan nhà nước. Ngoài những giấy tờ chuyển nhượng, quá trình giao dịch … thì 2 bên mua bán nhà đất buộc phải quy định người nộp thuế. Sau đây ACC sẽ giúp bạn nhìn nhận rõ hơn về quy trình cũng như thủ tục nộp thuế mua bán nhà đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

1. Căn cứ pháp lý

• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 140/2016/NĐ-CP;
• Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế TNCN;
• Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012
• Luật Công chứng
• Luật đất đai 2013

2. Các loại thuế cần nộp khi mua bán nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân

Người có nghĩa vụ nộp thuế

• Theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, đây là khoản tiền người có thu nhập phải nộp vào ngân sách nhà nước. Thuế thu nhập cá nhân phải nộp chính là khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở (hay thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản).
• Theo quy định, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về vấn đề này
• Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế.
• Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.

Mức thuế phải nộp

• Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:“Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây”.
• Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng phải nộp

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Cần bao nhiêu chi phí để chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Lưu ý về giá chuyển nhượng

• Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

*Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
• Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).

Nơi nộp hồ sơ khai thuế

• Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
• Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
• Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Thời hạn nộp thuế

• Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
• Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp

Lệ phí trước bạ

Người nộp lệ phí

• Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng.
• Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Như vậy, Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013  khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.

Mức nộp lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất x 0,5%

Trong đó:

•  Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất  = Diện tích đất (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) theo bảng giá đất

• Với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành thì

Giá tính lệ phí trước bạ với đất thuê = (Giá đất tại bảng giá đất x Thời hạn thuê đất) / 70 năm

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước bán cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND tỉnh, thành.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà.
• Trường hợp giá nhà, đất ghi trong hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá ghi tại hợp đồng.

Giá tính lệ phí trước trước bạ nhà = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ (do UBND cấp tỉnh ban hành)

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ

• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
• Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.
• Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
• Bản sao hợp đồng chuyển nhượng.

Nơi nộp hồ sơ

• Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể:
• Với hộ gia đình, cá nhân:
  • Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.
  • Nộp tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.
• Với tổ chức:
  •  Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

Thời hạn nộp lệ phí

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế thì phải nộp lệ phí trước bạ.

Những trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

• Nhà đất đã được cấp GCN chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
• Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ
• Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù

Lệ phí khác

Lệ phí công chứng

Phí công chứng theo quy định tại Điều 56 Luật Công chứng là khoản phí người yêu cầu công chứng phải nộp khi làm thủ tục công chứng, bao gồm phí công chứng hợp đồng, giao dịch, phí cung cấp văn bản công chứng...

Lệ phí địa chính

• Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc địa chính. Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp.
• Đặc biệt lệ phí địa chính phải đảm bảo nguyên tắc về mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

Phí đo lại thửa đất

Trường hợp người nhận chuyển nhượng có yêu cầu đo vẽ lại thửa đất theo mốc tọa độ (Trước kia việc đo vẽ không được xác định bằng tọa độ) thì phải đóng phí đo vẽ khoảng 600.000đ tùy thuộc vào giá các công ty đo đạc tại các địa phương.

Phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp bên nhận chuyển nhượng yêu cầu cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay vì việc ghi nhận biến động vào trang cuối của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đóng thêm lệ phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 120.000đ

3. Thẩm quyền thu thuế

Thẩm quyền thu:

• Cơ quan thuế
• Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
• Thời hạn bạn phải hoàn tất nộp thuế là thời hạn khi nhận Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Thông báo này sẽ được nhận khi tiến hành nộp hồ sơ khai thuế

4. Một số câu hỏi thường gặp

Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện mua bán nhà đất?

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp.

• Cụ thể là chuyển nhượng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau
• Trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp nào được miễn đóng lệ phí trước bạ khi thực hiện mua bán nhà đất?

Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ là nhà đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Công ty nào cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý uy tín chất lượng?

ACC chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý nhanh chóng, chất lượng với chi phí hợp lý.

Thời gian ACC cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý là bao lâu?

Thông thường từ 01 đến 03 ngày làm việc.

5. Những rủi ro khi trốn thuế

• Nguy cơ xảy ra tranh chấp cao nhất thường phát sinh khi vì một lý do khách quan nào đó giao dịch không thành công. Bên bán có thể căn cứ vào hợp đồng công chứng là cơ sở để xác định giá thỏa thuận, thanh toán. Như vậy, sẽ gây thiệt hại lớn bên mua.
• Bị các cơ quan quản lý thuế xem xét và truy thu.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về Thủ tục nộp thuế mua bán nhà đất, khi quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về vấn đề này cũng như hoạt động pháp lý khác liên quan, liên hệ chúng tôi để nhận được tư vấn qua các thông tin được đề cập dưới đây. Với kinh nghiệm 20 năm thực hiện tư vấn pháp luật và đội ngũ chuyên viên đầy năng lực, Công ty Luật ACC sẽ là một lựa chọn hợp lý cho quý khách hàng ủy quyền tư vấn.

Trân trọng!