Với tốc độ phát triển của dân số nước ta hiện nay đã lên đến con số hơn 94 triệu dân, đất chật người đông, nên nhu cầu về sở hữu bất động sản, nhà ở, và trong đó đặc biệt là nhà chung cư. Hiện nay nhà chung cư được xây dựng đẹp và thu hút nhiều người muốn sở hữu, giá cả phù hợp. Chính những lý do nêu trên, đã làm cho nhà chung cư ngày càng được nhiều người yêu thích, kéo theo đó là nhu cầu mua bán nhà chung cư ngày càng lớn, vậy khi mua lại nhà chung cư cần lưu ý những gì? Hồ sơ và trình tự, thủ tục mua lại nhà chung cư được pháp luật quy định như thế nào?
Khi mua lại nhà chung cư thì không chỉ quan tâm về chất lượng, hướng nhà có phù hợp với tuổi tác của gia chủ, nội thất, không gian của nhà; mà còn phải quan tâm và tìm hiểu nhiều yếu tố khác như điều kiện mua lại nhà chung cư, trình tự, thủ tục, hồ sơ ra sao?
1. Điều kiện mua lại nhà chung cư
- Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.”
- Theo đó, nhà chung cư muốn mua bán thì phải đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:
- Nhà đã có giấy chứng nhận (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật;
- Nhà không thuộc diệc đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện;
- Không bị kê biên để thi hành an, chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi, giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
2. Trình tự, thủ tục mua lại nhà chung cư
Bước 1. Thỏa thuận và tiến hành đặt cọc nhà chung cư
- Sau khi kiểm tra tính minh bạch về pháp lý của nhà chung cư, bên bán và bên mua có thể tiến hành lập Hợp đồng đặt cọc với các nội dung sau đây:
- Thông tin bên bán, bao gồm: Họ tên, ngày tháng năm sinh, Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú…
- Thông tin pháp lý người mua, bao gồm: Họ tên, ngày tháng năm sinh, số chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú;
- Thông tin người làm chứng (nếu có);
- Thông tin mô tả về nhà chung cư: Địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, diện tích xây dựng, …
- Giá tiền mua bán, số tiền đặt cọc, các đợt thanh toán tiếp theo, thời gian và hình thức thanh toán thanh toán;
- Phạt cọc (nếu có);
- Nội dung thể hiện thỏa thuận về thời gian hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) nhà chung cư tại văn phòng công chứng địa phương nơi có nhà chung cư giao dịch.
- Các thỏa thuận khác: bên chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng, bên chịu phí môi giới (nếu có), …
Bước 2. Ký kết hợp đồng công chứng tại Văn phòng công chứng nơi có nhà chung cư giao dịch
- Để tiến hành công chứng việc mua bán nhà chung cư cần thực hiện những bước cụ thể sau:
Chuẩn bị hồ sơ
- Bên bán cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ sau:
- Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
- Bản gốc Sổ hộ khẩu;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Bên mua cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ sau:
- Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
- Bản gốc Sổ hộ khẩu;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
Nộp hồ sơ tại Văn phòng Công chứng
- Hai bên cùng đến Văn phòng công chứng để thực hiện ký kết hợp đồng công chứng. Tại đây, Công chứng viên và hai bên (bên mua và bên bán) sẽ thực hiện những công việc sau:
- Hai bên sẽ tiến hành điền và nộp phiếu yêu cầu công chứng kèm những giấy tờ đã chuẩn bị ở bước 2.1
- Công chứng viên tiến hành kiểm tra hồ sơ hoặc phát hành hồ sơ:
- Kiểm tra hồ sơ: Đối với trường hợp các bên tự soạn trước dự thảm Hợp đồng chuyển nhượng, nếu đáp ứng yêu cầu thì tiếp tục, nếu không đáp ứng yêu cầu hoặc vi phạm pháp luật thì yêu cầu sửa đổi, lập dự thảo hợp đồng mới;
- Phát hành hồ sơ: Công chứng viên lập dự thảo hợp đồng (đối với trường hợp các bên mua bán không lập dự thảo hợp đồng trước);
- Công chứng viên đọc lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các bên cùng nghe. Sau đó, Hai bên kiểm tra lại nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng, thông tin cá nhân, những thông tin khác như: diện tích nhà đất, diện tích xây dựng, giá tiền, … (nếu có sai sót thì yêu cầu sửa đổi, bổ sung);
- Bên bán và bên mua lần lược ký vào 03 Bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Việc ký được thực hiện cụ thể như sau: ký tên không ghi rõ họ tên vào mỗi trang (trừ trang cuối) của Hợp đồng; ký tên và ghi rõ họ tên vào trang cuối của Hợp đồng chuyển nhượng;
- Hai bên điểm chỉ vào Hợp đồng;
- Công chứng viên ký tên, đóng dấu và ghi lời chứng vào Hợp đồng.
Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ về thuế
- Tùy theo sự thỏa thuận mà việc nộp thuế do bên nào chịu hoặc thuế bên ai người nấy chịu. Thông thường thì đối với người mua nộp thuế trước bạ, người bán là thuế thu nhập cá nhân.
- Thuế trước bạ 0,5%(giá trị tài sản ghi trên hợp đồng);
- 2%(giá trị tài sản ghi trên hợp đồng) cho thuế thu nhập cá nhân,
- Lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.
Bước 4. Cập nhật sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư;
Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
- Việc nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, để tránh mất nhiều thời gian thì nên đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện. Vì sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ thì cũng chuyển tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai xem xét, xử lý.
- Hồ sơ gồm có:
-
- Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà chung cư đã công chứng;
- Giấy chứng nhận;
- Những giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện một số công việc sau
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính (Các nghĩa vụ về thuế, nếu có)
Nhận Giấy chứng nhận
- Thời gian giải quyết là 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ
- Trường hợp đối với vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc;
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!