Thủ tục, quy định mua bán nhà thế chấp ngân hàng đúng luật (Quy trình 2021)

Thủ tục mua bán nhà thế chấp ngân hàng
Thủ tục mua bán nhà thế chấp ngân hàng

Trong thực tế có rất nhiều trường hợp khi đi mua nhà bạn sẽ gặp phải tình huống căn nhà chủ nhà muốn bán lại đang thế chấp tại Ngân hàng. Nhà đang thế chấp tại Ngân hàng tức là đang đảm bảo các khoản vay của khách hàng theo hợp đồng tín dụng , hợp đồng thế chấp. Việc mua bán căn nhà này rất phức tạp vì vậy nhằm hỗ trợ khách hàng Công ty ACC sẽ hướng dẫn các thủ tục mua bán nhà thế chấp ngân hàng theo đúng quy định pháp luật năm 2021.

Chúng ta dễ dàng thấy những căn nhà, đất nền ở những vị trí đắc địa, gần chợ, gần trường học, gần lộ lớn, diện tích rộng mà lại được rao bán với giá rất rẻ so với giá trên thị trường ở cùng khu vực. Rất nhiều người mua vội đặt cọc, muốn mua ngay như sợ ai đó cướp mất cơ hội này, mà quên đi rằng “cái gì cũng có giá của nó”.  Đằng sau những con số hấp dẫn ấy là những rủi ro khôn lường về mặt pháp lý,  chẳng hạn căn nhà đó đang tranh chấp hay đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng do không hiểu biết cặn kẽ về qui định pháp luật dẫn đến “tiền mất tật mang”. Vậy nếu “đã lỡ” đặt cọc bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng, bạn cần phải làm gì để quyền lợi và lợi ích của mình không bị xâm phạm? Công ty chúng tôi xin đưa ra 2 lưu ý cho người mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng.

1. Quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp tại ngân hàng

Theo quy định về pháp luật dân sự, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Và theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp (chủ nhà) không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.

2. Cách thức mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Cách thứ 1, thỏa thuận ba bên

Bạn và người chủ căn nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.

Căn cứ vào Thỏa thuận ba bên các bên sẽ thực hiện trình tự mua bán (thông thường), như sau:

  • Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng.
  • Ngân hàng nhận đủ tiền và sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
  • Bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
  • Giải chấp xong thì Bên mua và bên bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.
  • Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Cách thứ 2, thay thế tài sản thế chấp khác

  • Chủ căn nhà đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng nhà đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
  • Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
  • Sau khi ký hợp đồng công chứng thì bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất và nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua.
  • Nói tóm lại, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ thuận lợi và an toàn khi các bạn vận dụng chia sẻ của chúng tôi trên đây.

3. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Bước 1:

  • Ký cam kết giữa 3 bên( bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.
  • Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bước 2:

  • Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
  • Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3:

Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:

  • Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
  • Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
  • Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.
  • Đơn đề nghị đăng ký biến động
  • Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ công ty ACC.


Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on email
Liên Hệ Với Chúng Tôi

Vui lòng để lại thông tin liên hệ, ACC sẽ gọi lại ngay cho bạn

Viết một bình luận