Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng như thế nào? (2023)

Trong thực tế có rất nhiều trường hợp khi đi mua nhà bạn sẽ gặp phải tình huống căn nhà chủ nhà muốn bán lại đang thế chấp tại Ngân hàng. Nhà đang thế chấp tại Ngân hàng tức là đang đảm bảo các khoản vay của khách hàng theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Việc mua bán căn nhà này rất phức tạp vì vậy nhằm hỗ trợ khách hàng Công ty ACC sẽ hướng dẫn cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng.

Chúng ta dễ dàng thấy những căn nhà, đất nền ở những vị trí đắc địa, gần chợ, gần trường học, gần lộ lớn, diện tích rộng mà lại được rao bán với giá rất rẻ so với giá trên thị trường ở cùng khu vực. Rất nhiều người mua vội đặt cọc, muốn mua ngay như sợ ai đó cướp mất cơ hội này, mà quên đi rằng “cái gì cũng có giá của nó”.  Đằng sau những con số hấp dẫn ấy là những rủi ro khôn lường về mặt pháp lý,  chẳng hạn căn nhà đó đang tranh chấp hay đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng do không hiểu biết cặn kẽ về quy định pháp luật dẫn đến “tiền mất tật mang”. Vậy nếu “đã lỡ” đặt cọc bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng, bạn cần phải làm gì để quyền lợi và lợi ích của mình không bị xâm phạm? Công ty chúng tôi xin đưa ra 2 lưu ý cho người mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng.

1. Quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp tại ngân hàng

Có cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng không? Theo quy định về pháp luật dân sự, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Và theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp (chủ nhà) không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.

2. Cách thức mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

2.1. Theo thỏa thuận ba bên

cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng đầu tiên mà chúng tôi muốn nhắc đến là có sự thỏa thuận ba bên.

Bạn và người chủ căn nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.

Căn cứ vào Thỏa thuận ba bên các bên sẽ thực hiện trình tự mua bán (thông thường), như sau:

• Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng.
• Ngân hàng nhận đủ tiền và sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
• Bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
• Giải chấp xong thì Bên mua và bên bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.
• Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

2.2. Thay thế tài sản thế chấp khác

Cách tiếp theo là cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng là sử dụng tài sản khác để thay thế:

• Chủ căn nhà đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng nhà đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
• Sau khi ký hợp đồng công chứng thì bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất và nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua.
• Nói tóm lại, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ thuận lợi và an toàn khi các bạn vận dụng chia sẻ của chúng tôi trên đây.

3. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Thủ tục để thực hiện cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng cụ thể như sau:

Bước 1:

• Ký cam kết giữa 3 bên (bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.
• Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bước 2:

• Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
• Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3:

Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:

• Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.
• Đơn đề nghị đăng ký biến động
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Dịch vụ hướng dẫn cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng tại ACC

Công ty Luật ACC là đơn vị chuyên tư vấn và hỗ trợ các vấn đề về cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng nhanh trên toàn quốc. Với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, vững chắc về kiến thức chuyên môn cùng sự tận tâm, nhiệt thành cam kết đem đến cho khách hàng những trải nghiệm dịch vụ pháp lý tốt nhất.

Công ty Luật ACC cam kết với quý khách hàng các vấn đề sau đây:

– Thời gian tư vấn: ACC luôn sẵn sàng và tư vấn 24/24 cho khách hàng nhằm giải đáp nhanh chóng mọi vướng mắc của khách hàng.

– Tiết kiệm thời gian: ACC quan niệm không câu kéo thời gian của khách hàng mà tôn chỉ của chúng tôi là lắng nghe và giải quyết nhanh gọn, chính xác vấn đề khách hàng đang gặp phải.

– Bảo mật thông tin tuyệt đối: Chúng tôi tôn trọng thông tin cá nhân khách hàng nên ACC luôn bảo mật dữ liệu khách hàng tốt nhất và không để rò rỉ ra bên ngoài.

– Chất lượng dịch vụ uy tín – chuyên nghiệp – hiệu quả: Với hệ thống đội ngũ Luật sư, chuyên viên chuyên nghiệp, kiến thức chuyên sâu, thái độ tận tâm, nhiệt tình chúng tôi mong muốn khách hàng được sử dụng gói dịch vụ tốt nhất.

– Chi phí dịch vụ phù hợp: Với mong muốn hỗ trợ pháp lý cho người dân ACC đặt ra nhiều gói dịch vụ khác nhau để khách hàng có thể lựa chọn theo khả năng tài chính của mình.

Trình tự Công ty Luật ACC sẽ thực hiện với khách hàng theo một quy trình chuyên nghiệp như sau:

– Thu thập thông tin từ khách hàng để tiến hành tư vấn một cách chi tiết và cụ thể;

– Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị các hồ sơ, thông tin cơ bản để ACC có thể thực hiện các thủ tục;

– ACC tiến hành các thủ tục khi đã nhận đủ hồ sơ khách hàng cung cấp;

– Theo dõi hồ sơ của khách hàng tại cơ quan có thẩm quyền và tiến hành bổ sung khi cần thiết;

– Tư vấn cho khách hàng những điều cần lưu ý khi thực hiện thủ tục xin giấy phép;

– Bàn giao kết quả.

– Hỗ trợ khách hàng các thắc mắc sau khi nhận kết quả.

5. Một số câu hỏi thường gặp về thủ tục mua bán nhà thế chấp ngân hàng

Nhà đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không?

Căn cứ theo quy định của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Cách thức mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

+ Thay thế tài sản thế chấp khác

+ Theo thỏa thuận ba bên

Nhược điểm mua nhà thế chấp tại ngân hàng

• Người mua chỉ được nhìn giấy tờ bản chính mà không được sở hữu/ sử dụng trực tiếp đến khi hoàn tất thủ tục giải chấp ngân hàng.
• Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
• Việc giao dịch phải được thông qua Ngân hàng và bên bán phải tất toán các khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng. 

Chi phí khi sử dụng dịch vụ của ACC

Công ty ACC cung cấp dịch vụ và tư vấn thủ tục mua bán nhà thế chấp ngân hàng với chi phí thấp giúp quý khách hàng hoàn thiện hồ sơ, các thủ tục pháp lý nhanh chóng và chính xác nhất.

Bài viết giúp quý bạn đọc xác định được 2 cách để mua nhà khi đang được thế chấp tại Ngân hàng. Đồng thời ACC cung cấp dịch vụ sang tên sổ đối với trường hợp nhà ở đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng.

Hy vọng với những thông tin mà chúng tôi chia sẻ ở trên, ACC đã giúp các bạn hiểu rõ hơn về cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào quý khách có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua số điện thoại 1900.3330 hoặc qua zalo 084.696.7979 hoặc qua email: [email protected] để được tư vấn tận tình. Xin chân thành cảm ơn.